REITs政策全面推进，打造多层次市场体系

近期，公募REITs市场有所回踩，前期上涨明显的产业园区和保障房板块回调幅度较大。短期来看，当前利率端无明显利多或利空，其对REITs市场的影响或整体有限，预计REITs市场将围绕业绩修复与个券估值而上下波动。另一方面，随着REITs政策的全方位推进，建议投资人从市场维度、行业、资产、原始权益人（扩募与运营能力）等角度思考REITs的中长期布局。

市场回顾：公募REITs市场有所回踩，前期上涨明显的产业园区和保障房板块回调幅度较大。上周，中证REITs（收盘）指数收于1054.69点，周下跌0.76%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。市场成交活跃度有所降温，成交金额和平均换手率都出现明显下跌。整体来看，春节之后涨幅较高的产业园区和保障房板块回调幅度较大，仓储物流板块相对平稳。

政策梳理：不动产私募投资基金试点助力Pre-REITs发展，同时政策支持住房租赁市场发展，料将稳步助推保障房REITs发展。2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。整体来看，不动产私募投资基金试点涉及多种不动产业态，其或能促进和畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，有助于建设和完善多层次的C-REITs市场体系。此外，2023年2月24日，中国人民银行和中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，其中提及“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）”。当前存量保障房REITs仅有4只，且底层资产主要集中于北上深。往后看，雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市的优质保障房资产都有望通过REITs工具发行上市，助推当地住房租赁市场发展。

项目储备跟踪：多家上市公司发布公告，显示其积极尝试REITs的意愿。2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。此外，近期多家上市公司发布公告，披露其拟将持有的不动产进行REITs试点，显示其尝试REITs的积极意愿。

公募REITs策略思考：当前利率端无明显利多或利空，其对REITs市场的影响或整体有限，预计REITs市场将围绕业绩修复与个券估值而上下波动。另一方面，随着REITs政策的全方位推进，建议投资人从市场维度、行业、资产、原始权益人（扩募与运营能力）等角度思考REITs的中长期布局。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

市场回顾

公募REITs市场有所回踩，前期上涨明显的产业园区和保障房板块回调幅度较大。上周，中证REITs（收盘）指数收于1054.69点，周下跌0.76%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。市场成交活跃度有所降温，成交金额方面，全周平均日度成交额为3.58亿元，较上周均值下跌21%；换手率方面，平均换手率同样出现明显下跌，其中高速公路REITs和仓储物流REITs的换手率有所下行。整体来看，春节之后涨幅较高的产业园区和保障房板块回调幅度较大，其中，国泰君安临港创新产业园REIT和红土创新深圳安居REIT跌幅靠前。仓储物流板块相对平稳，作为新券的嘉实京东仓储基础设施REIT仍在全周录得0.53%的上涨，显示出市场对于仓储物流资产的青睐。

政策梳理

不动产私募投资基金试点助力Pre-REITs发展。2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，主要内容涉及不动产投资范围、管理人要求、适格投资者要求、基金运作要求、放宽股债比限制、事中事后监测等。其中，不动产私募投资基金的投资范围并未局限于单一业态，而是涵盖了“特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目”多个业态。通过对上述资产进行不动产私募投资基金试点，既有助于培育存量的基础设施资产，为公募REITs提供丰富且成熟的项目储备；又能够对商业地产领域的不动产资产进行培育，进而为后续将商业地产资产纳入公募REITs底层资产助力。整体来看，不动产私募投资基金试点或能促进和畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，有助于建设和完善多层次的C-REITs市场体系。

政策支持住房租赁市场发展，稳步推进保障房REITs。2023年2月24日，中国人民银行和中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，旨在“培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展”，其中提及“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）”。在“房住不炒”的大方向下，考虑到国内住房销售和租赁市场发展不平衡、以及一二线城市住房需求较高等因素，以保障性租赁住房为代表的租赁住房市场或将成为满足“新市民”住房需求的发力点。而试点发行REITs能够丰富保障房投资建设的资金来源，有助于促进有效投资，同时保障房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，因此公募REITs或成为推动长期租赁住房市场发展的重要方式之一。当前，存量保障房REITs共计4只，底层资产主要集中于北上深。往后看，雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市的优质保障房资产都有望通过REITs工具发行上市，助推当地住房租赁市场发展。

项目储备跟踪

招投标方面，2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。此外，近期多家上市公司发布公告，披露其拟将持有的不动产进行REITs试点，涉及的底层资产类型包括高速公路、仓储物流、产业园区等。

公募REITs策略思考

当前利率端无明显利多或利空，其对REITs市场的影响或整体有限，预计REITs市场将围绕业绩修复与个券估值而上下波动。另一方面，随着REITs政策的全方位推进，建议投资人从市场维度、行业、资产、原始权益人（扩募与运营能力）等角度思考REITs的中长期布局。利率端：央行2022年第四季度货币政策执行报告显示货币政策整体基调偏稳健，当前10年期国债到期收益率2.9%以上的点位已包含了大部分的经济修复预期，预期短期债市以震荡为主，为REITs市场营造相对稳定的利率环境，短期内利率端无明显利多或利空，其对REITs市场的影响或整体有限；权益端：海外流动性和地缘政治扰动逐步被pricein，预计两会前后A股全面修复行情的第二波将开启，经济复苏仍在早期，REITs市场的短期回调或不改修复趋势。

风险因素

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

附录

重要声明：

本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。