购买20年不见产权证又遭法拍，唐山远洋城商铺面临办证难

20年前买下的商场商铺，至今还没办下来产权证，更糟糕的是，部分商铺又遭遇查封与拍卖，对于唐山远洋城商铺的业主来说，可谓闹心。

近日，唐山远洋城项目的多位业主向新京报记者反映，2003年，他们购买了远洋城项目的商铺，产权为40年，并与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定90天内办理房产证，但是截至目前，房产证仍未办理下来。前不久，他们还了解到远洋城商铺已经被法拍的消息，已向相关法院提出了异议。

不止产权证的问题，其中一位业主还表示，购买商铺时，业主们还与唐山远洋城商业管理有限公司（简称“远洋城商业公司”）签订了《商铺统一经营管理协议》，商铺归远洋城方面统一经营管理20年，远洋城方面按月向业主支付租金。20年到期后，远洋城商业公司可按该商铺原价的1.5倍回购。但是，远洋城方面并没有履行协议。

那么，远洋城开发商、远洋城商业公司为何没有履约？远洋城的商铺又为何被法院查封呢？商铺业主如何维权？新京报记者对此进行了调查。

焦点1：

商铺产权证迟迟未办惹争议

公开信息显示，远洋城项目位于唐山路北区，是由唐山远洋城房地产开发有限公司（后更名为唐山勒泰远洋城企业管理有限公司，简称“唐山勒泰远洋公司”）开发建设的大型综合性购物中心，于2003年建成。

业主绍亮（化名）回忆称，2003年他买下了唐山远洋城项目的商铺，《商品房买卖合同》约定90天内办理房产证，但至今都未兑现。当地住建局工作人员称，因为没有发票、手续不全、商铺无实际“四至”等原因，无法对该商铺进行分户、无法办理独立产权证。

对于无法办理产权证的原因，早在2017年的一份涉及远洋城商铺买卖合同纠纷民事判决书显示，对于原告孙某某要求的“办理房屋产权登记手续”诉求，唐山远洋城房地产开发有限公司辩称，对原告起诉的事实，公司予以认可，但已按照房屋登记办法的规定办理了初始登记。在办理商铺权属证明时，经相关部门实地察看后认为，公司对外销售的摊位没有具体、明确的权属界限，因此不能为购房人核发商铺所有权证。判决结果也显示，“因被告出售的商铺没有具体、明确的权属界限，无法办理权属登记，合同目的已无法实现。”

在产权证遥遥无期之时，远洋城的部分商铺还被法院查封了，陆陆续续被拍卖，这更影响了产权证的办理。为何会被查封与拍卖？

根据唐山勒泰远洋公司2022年向石家庄高新区法院出具的一份申请书显示，石家庄高新区法院公告将要拍卖其房产，标的包含出售给业主的共计1269户房产，该房产买卖时间为2003年，房款已经全部支付完毕，且业主实际出租使用。业主已经依法向法院提出了执行异议。

对于查封与拍卖原因，唐山勒泰远洋公司称，其为唐山远洋城项目的产权人，因石家庄勒泰房地产开发有限公司、河北保龙仓农业开发有限公司与石家庄通桥商贸有限公司纠纷一案，唐山勒泰远洋公司提供了保证，承担保证责任。

远洋城多位业主告诉新京报记者，得到唐山远洋城商铺被法拍的消息后，业主们立即向该法院提出异议，并递交了《异议书》和其他相关材料。石家庄高新区法院考虑到上述实际情况，为了提高办案效率，便提议业主们集体递交一份《申请异议书》，并指派法官来唐山专门处理此案。

在这种情况之下，唐山远洋城商铺的业主们还能继续申请办理产权证吗？

今年12月8日，唐山市住房和城乡建设局出具的《关于远洋城项目商场内铺办证相关情况的说明》显示，远洋城项目商场内铺已全部被法院查封；基于该项目商场内铺当前布局现状，开发企业无法出具含内铺的整体测绘成果，该局无法为办证提供房产测绘备案手续。鉴于上述实际情况，该局认为该项目目前不具备办理不动产权证书前置性要件。

同日，唐山市自然资源和规划局出具的《关于远洋城项目商场内铺办证情况的说明》显示，远洋城项目存在石家庄市高新技术产业开发区人民法院（简称“石家庄高新区法院”）查封登记，根据规定，被法院依法查封的不动产在查封期间不得办理转移登记。不动产登记单元应当是权属界限封闭且具有独立使用价值的空间，房地产开发企业未按照上述要求申请办理远洋城项目商场内铺不动产登记，因此远洋城项目商场内铺尚不具备办证条件。

12月20日，唐山勒泰远洋公司相关工作人员回应新京报记者称：“现在可以确定的是，无法为业主分小证（办理房产证）。”

焦点2：

20年到期，管理方能否履约回购商铺？

除了上述不动产权证“难办”外，商铺回购的问题也令部分业主很闹心。

业主许林（化名）2004年购买了唐山远洋城商铺，并与远洋城商业公司签订了《商铺统一经营管理协议》。协议显示，前20年该商铺归远洋城方面统一经营管理，远洋城方面按月向其支付租金。由于许林为贷款购铺，双方协议约定前10年以租养贷，许林不收取租金。10年后，远洋城再按月向许林支付协议约定的租金。统一经营管理期满，许林可将该物业以原价1.5倍转售给远洋城商业公司，远洋城商业公司予以接受。

据许林提供的协议显示，统一经营管理期满，许林可将该物业以原价1.5倍转售给远洋城商业公司，远洋城商业公司予以接受。受访者供图

“如今20年即将到期，远洋城方面还在经营着我们的商铺，却没有继续支付租金。”许林表示，经过业主代表的努力，远洋城方面终于答应以原价回购商铺，但需要5年时间，这显然与协议约定的不符。

对于业主提出的回购商铺问题，唐山勒泰远洋公司于11月17日出具方案称，远洋城将按照约定进行1.5倍回购商铺。协议签订后一年内支付购房款本金（1倍部分），剩余0.5倍部分按照在房款本金支付完毕后分四年付清，第一年支付10%、第二年支付20%、第三年支付30%、第四年支付40%。如未按时间付款，利率标准由年利率2.25%提升至4.2%。

唐山勒泰远洋公司相关工作人员向新京报记者表示：“一切按照现在的协议操作，即按照上述方案执行，最早将在明年9月30日之前向业主支付回购本金。”

律师建议：

业主可以提起诉讼，要求开发商办证并赔偿损失

那么，开发商不履约如何处理？远洋城的商铺被法院查封，业主该怎么办？

北京圣运律师事务所创始人王有银律师认为，既然买卖双方已经约定了办证的时间，按照法律规定，双方应当按照90日的期限办理登记土地使用权变更和房屋所有权手续。按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。现在开发商明确表示无法办证，业主向法院起诉，可以要求开发商履行办理房产证的义务并赔偿损失，或者请求解除合同和赔偿损失。此外业主还可以要求开发商按约定进行回购或者继续承租。

王有银律师介绍，考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用房屋，但由于非自身原因未将房屋变更登记至其名下，法律作出了优先保护购房人权利的规定，即满足相应条件情况下可以排除金钱债权对所购房产的执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。

“此前有法院发布了类似案例，由于当事人的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，法院支持了其停止执行房屋的请求。”王有银律师如是说。

新京报记者张建

编辑武新校对赵琳王心

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