上海第二批次土拍近100亿收官！安徽霸王级企业终圆梦，北京城建首秀告捷！
今天（5月28日），在上海楼市新政的重磅刷屏中，上海2024年二批次土拍也终于开场！
四幅起始总价93.5亿元的地块，最终以近100亿总价成交收官，中铁置业、北京城建、安高&安联联合体、国贸&松江交投联合体各成功竞得一块地！
其中最热门的浦东上钢街道地块有8家房企参与竞拍，最终被中铁置业收入囊中。
安高&安联时隔月余终于圆梦闵行；国贸选择了稳扎稳打底价再次落子深耕的松江。
值得注意的是，这次土拍中，参与最积极的是首次在上海土拍市场露面的北京城建，4宗地报了3宗。
最终，这家房企上海首秀初战告捷，首入上海即在杨浦！
与之相反的是，保利、中海、绿城、招商、象屿、金茂等上海的老玩家，以及时隔多年突然杀回土拍市场的中粮，这一次都未有收获。
上海这次土拍相较此前热度虽有所降低，但是依旧看点满满。
01
中粮回归却陪跑
北京城建“上海首秀”开门红！
上午不到11点，杨浦长海社区016-02地块(长海街道337街坊)结果就已经出炉了：
被上海土拍市场的“新面孔”北京城建以4.98亿元总价摘下。
上海这次一共拿出了4块地，3块需要抢的地北京城建都参与了——甚至也是这次参拍地块最多的开发商，可见进入上海的心非常坚定。
最先出结果的长海街道337街坊，让北京城建在上海的首秀取得了开门红，以3%的低溢价拿下。
北京城建作为北京的城投公司，如今在北京风头正盛，去年在克而瑞统计的北京全部榜单上都排在第二，今年也早早就已经在北京拿了地，未曾想，如今矛头一转，又剑指上海。
长海街道337街坊是非常典型的迷你型地块，出让面积不过5684.51㎡，又比较低密，容积率仅1.5，算下来建面只有8526.76㎡，毗邻五角场、新江湾城，就在今年3月越秀7.54亿摘下的长海社区002-05地块不远处。
地块自带不低于4000元/㎡的装标要求，也是这一批次出让的地块中最高的，房地联动价也是最高的，达到了10.7万/㎡。
虽然体量小，但是更便于完成快速去化回款，所以依旧有3家房企参拍了。
这三家房企都非常有看点，除了新面孔北京城建，还有去年在上海卖了500多亿的保利，以及：
许久未在上海土拍市场拿地、终于重出江湖的即中粮（即大悦城）。
中粮上一次在土拍市场拿地还要追溯到2016年和建发联合以115%溢价率67.9亿摘下央玺地块，时隔多年再次归来，却是保守了许多，沦为了陪跑。
不过去年9月，中粮曾花了11.96亿通过收并购买下了虹口北外滩一宗风貌地块，折合楼面价9.44万元/㎡，没有商办、没有自持住宅、没有保障房、也没有联动价，产品定位：壹号系列。据说大概率会叫“中粮北外滩壹号”，将推约130-350㎡高层、风貌别墅，最快今年下半年就能入市。
虽然这次“出山”拿地不幸折戟，但至少在上海仍有余粮。
02
安高&安联终圆“闵行梦”！
下午才开拍的闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块热度在四块地中居第二，共有四家房企报名。
阵容一出，大家也基本上能嗅到些许“卷度”了：
前阵子分别靠日销近200亿的顺昌玖里和日光的外滩兰庭二期，在上海滩再度杀疯、前4月权益销售额都已经突破百亿的中海和绿城，双双参与进来了；
坚定要进入上海的北京城建，为了加大筹码，牵起了金茂和首开的手；
在4月16日参与闵行区浦锦街道地块土拍、提前做设计招标最后却闹了个乌龙没拿到地的安高&安联联合体，这次又卷土重来，再战闵行。
每一个都是狠角色。
这块地起拍价49.67亿元，用地面积5.64万方，容积率为2，建面11.29万方，在热度一直不低的闵行梅陇新中心，周边最新的项目是一年前万科和中铁建联合拿下的朗拾花语，当时的房地联动价是7.5万/㎡，这次的新地块房地联动价微涨了些，达到了7.6万/㎡。
因为只要求了50%的中小套，2.0的容积率，还是有不小的发挥空间的。
这块地经过45轮竞价后就达到了封顶价开始进入竞高品质环节，中海以及安高&安联联合体选择了接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑上限指标，但均不接受5.5%公租房比例竞报，最后直接进入摇号环节。
最终安高&安联笑到了最后，以54.64亿成交价、10%的溢价率斩获，成交楼面价4.84万/㎡。
安高&安联同属于安徽交控集团旗下，往往都是兄弟联盟出手，也是近年来上海土拍和楼市的黑马，此前开发的安高申辰院更是三开三罄，今年3月作为非市中心的项目也依旧热卖，实现了完美收官。
总的来说，安高&安联在上海市场适应度不错、产品打造也颇为不走寻常路，也期待这次能够在闵行带来更好的作品。
03
中铁置业运气爆棚
热门地块拿下便是
此次中铁置业竞得的浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块，是这轮土拍中含金量最高的一幅宅地，也是中铁置业今年在上海土拍中竞得的第2宗宅地。
出让信息显示，地块出让面积积约1.25万㎡，容积率2.0，起始总价12.04亿元、楼面价48220元/㎡。
地块非常秀珍，但依然吸引了8名竞买人：中海、绿城、招商蛇口、保利&上海建工、中铁置业、象屿、上海城建、北京城建，清一色的央国企。经过18轮竞价，地块触及上限价，8家竞买人均接受7%公租房比例上限指标，全部参与摇号环节。
最终，中铁置业成功摇中，总价13.24亿元、楼面价53042元/㎡、溢价率10%，房地联动价100000元/㎡，装标3000元/㎡。
地块位置还算不错，位于浦东新区内中环世博板块，距离黄浦江直线距离约1.2公里，周边有地铁7、8、13、19号线，距7/13号线长清路站直线距离300米左右。目前周边还没有新房在售，二手房也都比较老旧，30年左右房龄的挂牌均价在6.3万/㎡-7万/㎡，20年左右房龄的挂牌均价在8万/㎡-9.7万/㎡。
另外，周边商务氛围也很浓，地块北侧1公里即是世博央企总部，包括中国商飞、中国宝武、中化国际等央企均位于此。艳姐觉得未来该地块的流速和利润还是有保证的。
艳姐也注意到，这是中铁置业今年以来在上海竞得的第2宗宅地，也是中铁置业进入上海14年来的第8个项目。
中铁置业2010年就已经进入上海，早期主要布局宝山等远郊区域，但近两年加速向中心城区布局，进行“货值换仓”：
2022年6月，中铁置业以总价40.22亿元、楼面价36989元/㎡竞得青浦区西虹桥一宗总建面10.9万㎡的宅地，开发了中铁·虹桥逸都项目；去年4月，中铁置业以19.05亿元、楼板价85505元/㎡、溢价率8.9%竞得徐汇区田林街道一宗规划建面约2.2万㎡的宅地，开发了中铁·峯汇里；今年3月，中铁置业联合华发以总价34.71亿元、楼面价55066元/㎡、溢价率10%幸运摇中闵行区七宝镇古美北社区地块。
货值换仓战略也取得了成效：像上海西虹桥项目，中铁置业实现4个月开盘、8个月住宅清盘、净利润率12%。徐汇区的中铁·峯汇里项目去年12月首开就取得了热销21亿的业绩。2023年，中铁置业及中铁诺德在上海合约销售达111亿元，占比约16%。
在公开市场拿地外，中铁置业也通过城市更新等方式在上海拿地。像去年底，中铁置业就签下松江区洞泾镇361亩的城中村改造项目。
总体来看，背靠中国中铁这家巨无霸央企，中铁置业的实力非常强悍，在上海的战略和打法非常清晰。
看来中铁置业今年在上海要迎来业绩爆发了。
04
国贸底价捡漏
与其他3宗地有多家竞买人相比，此次出让的松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块就显得“冷清”多了。地块仅有国贸&松江交投1家竞买人，拖底意思比较明显。
出让信息显示，地块出让面积8.03万㎡，容积率1.2，起始总价26.98亿元、楼面价28000元/㎡。
最终，国贸&松江交投联合体以底价捡漏，房地联动价63000元/㎡。
相较于其它3宗地块，广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块位置相对远郊。地块周边在售新房均价在5.9万/㎡-6.05万/㎡之间，距最近的地铁站9号线松江大学城站距离超过4公里。1.2的容积率，未来地块或将会以低密度别墅为主。
这也是国贸今年在上海拿下的第3宗地块。1月，国贸以底价约10.65亿元、楼面价21000元/㎡，联动价58500元/㎡在松江佘山北拿下一块宅地；3月，国贸联合中国铁建以总价49.75亿元、楼面价55674元/㎡、溢价率10%、联动价92000元/㎡竞得浦东新区北蔡楔形绿地1宗计容建面8.94万㎡的宅地。
根据克而瑞的数据，2023年国贸在上海合约销售额57.69亿元，位列上海房企第40位。不过相比较“同城兄弟”象屿地产，国贸的差距属实有些大，象屿地产去年在上海合约销售285亿元，位列上海房企第5位。
不过过去几年，国贸在上海也打造了多个热门红盘，像大虹桥的国贸虹桥璟、松江国贸佘山原墅等项目也都取得了不错的销售业绩和口碑。
接连拿下3宗宅地，对国贸来说仿佛开始幸运加身了。
看来国贸今年在上海要打几场硬仗了。
结语：
总的来说，上海这一次土拍，还是有一些小惊喜和小意外在的，新面孔依旧在涌现，竞争也越来越激烈。
虽然这次热度不如以往，但是北京的房企们也在跑来上海分蛋糕，也足以见得，上海的基本面还是颇受认可的。
不过按照如今的情况，想要在上海真正做出名堂，除非有无敌的地段，都必然要不断地卷产品，对于开发商来说也是一大难题。
如今，上海已经放出了最强的救市政策，后劲如何、对新房市场的效应如何，仍需观望。