楼市新政靴子落地！房贷能省多少钱？
5月17日，人民银行围绕住房金融连发三招。此后，政策正在逐渐从全国层面的统一部署向各地传导落地。最新消息显示，6月26日，北京市宣布了一揽子楼市政策：
1、调整住房商贷最低首付比例和利率下限，首套房最低首付比例从30%调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%；
2、调整住房公积金房贷最低首付比例；
3、支持多子女家庭改善性住房需求；
4、提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，最高至160万元等政策措施。
北京市相关政策的宣布，意味着当前楼市新政已在一线城市全部落地。
“自5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面‘因城施策’，多项房地产支持政策密集出台。”有市场人士对《金融时报》谈到，“一揽子”政策落地对市场情绪带动明显，多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升。
“每一轮政策纾困，都会带动需求释放。此次北京新政，对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用，特别是降首付具有极大的降低门槛效应，年轻人以及积累的刚需能够进入市场。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，值得关注的是，公积金额度提升，对于很多工薪阶层来讲带动效应比较强。
最低首付比例降至20% 利率下限迎调整
5月17日，人民银行围绕住房金融连发三招，包括降低个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此后，广东多个地市、西安、重庆相继宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限，并下调最低首付比例。
各界的高度关注下，北京在6月26日推出了相关优化调整政策。其中，购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
而购买第二套住房的最低首付比例和贷款利率下限则分为两种情况：如果所购房屋位于五环以内，最低首付比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%；如果所购房屋位于五环以外，最低首付比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。此外，银行业金融机构根据要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
“北京此次政策调整后，首付水平基本与上海一致。值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。”中指研究院市场研究总监陈文静接受《金融时报》记者采访时表示。
那么，本次调整后，房贷能省多少钱？陈文静为记者算了一笔账：对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万元、还款期限为25年计算，二套利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。而如果按照首套房、200万元贷款、30年等额本息来算，总的贷款利息减少了约18万多元，每月少还月供约510元。
此外，也有购房者关心自己能否享受到这次新政红利。北京市民韩先生于6月中旬刚刚收到了贷款审批通过通知，但尚未放款。他听到新政后的第一反应是——我还能享受这次新政下的贷款利率下限么？对此，《金融时报》记者了解到，韩先生这种情况，由于尚未放款，只要银行与借款人协商一致，即可使用新政。
超预期提额 公积金最高可贷160万元
在优化住房公积金个人贷款政策方面，北京本轮政策降低了首付款比例。对于申请住房公积金贷款购买首套商品住房，最低首付款比例调整为不低于20%；申请公积金贷款购买第二套商品住房的，如果所购房屋位于五环以内，最低首付比例调整为不低于35%，如果所购房屋位于五环以外，最低首付比例调整为不低于30%。
此外，让市场惊喜的是，北京还提高了住房公积金贷款额度。《金融时报》记者关注到，本次上浮贷款额度的支持政策是针对绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑。其中新建住房自6月27日起实施，存量住房自2024年10月1日起执行。
具体来看，申请公积金贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度上浮20万元、30万元；购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度上浮10万元、20万元、30万元；购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。
需要注意的是，如果同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮额度可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
“此次北京提出对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，都可以上浮贷款额度，主要原因在于，近期国家政策明确提出，着力推进房地产新发展模式，满足居民住房需求的新期待。这是北京积极响应该方向，发挥领头羊作用的体现。”李宇嘉如是对《金融时报》记者表示。
多孩家庭购买第二套房按首套认定
此外，政策中提到了支持多子女家庭合理住房需求的举措，对于北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套房。在业内人士看来，此举可降低多子女家庭购房门槛和成本。
“多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成员增加（含父母），购买二套有客观性。”李宇嘉认为，购买第二套住房仍属于刚需，执行首套资格，既能降低首付比例，也能降低利率，具有降门槛和降成本兼有的效果。
本次北京落地执行降低首付比例、降低房贷利率、给予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以旧换新”等多个举措，预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市。另外，北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。
北京此次还提出，组织开展住房“以旧换新”活动，近期，北京市房地产协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发商企业无条件退还订金。
根据中指监测数据，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。陈文静告诉记者，本次北京明确“以旧换新”的政策属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。
为了更好推进“以旧换新”落地，有业内人士建议要多措并举，充分调动链条上的中介协会、开发协会、装饰装修协会、银行业协会等积极性，例如对相关协会会员降低包括中介代理成本、房价优惠幅度等，让购房者卖房者确确实实感受到以旧换新带来的实惠；此外，也可进一步探索推进带押过户相关政策。