北京城市更新“最佳实践”系列报道 | ⑭东城区光明楼17号简易楼改建试点项目

导读

7月18日起，北京发布联合市规划自然资源委陆续推出城市更新“最佳实践”系列报道，从这些最佳实践和优秀案例中寻找探索的方向。第十四站带您了解东城区光明楼17号简易楼改建试点项目。

基本情况

光明楼17号简易楼位于东城区龙潭街道光明楼小区，建于上世纪60年代，为区属直管公房，共有承租居民29户。该楼楼体为三层砖混结构，墙体为空斗墙，局部出现开裂现象，楼板为槽型板，承重性能差，未进行抗震设防，无外墙保温措施，无市政热源接入；该楼每5户居民共用1处卫生间，上下水陈旧老化，电线私搭乱接严重，属危险等级较高的简易楼。项目于2020年8月正式启动实施，29户居民全部完成交房、选房签约，并选择回住。2021年7月2日开始正式施工，将原有楼房拆除后重新建设，新建楼房为半地下一层、地上四层。

区位图

实施成效

该项目是根据京建发〔2020〕178号《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，在首都功能核心区启动的第一个简易楼改建试点项目，对推动城市有机更新、改善人居环境，进一步探索城市更新改造模式具有示范作用和重要意义。

结构强化保障居住安全性。经过原地改建，光明楼17号从上世纪六十年代的简易住宅楼，变成一栋结构稳固的新时代住宅。墙面风化剥落、设施陈旧、线路管道老化等隐患问题得到彻底解决，建筑面貌焕然一新。设计过程中，将原来砖混结构（其中墙体为立砖空心砌法、楼板为槽形板）更新改造为剪力墙结构，提高了建筑承载力，具备了更好的抗震性能，满足住宅建筑安全性、适用性和耐久性要求。同时，剪力墙结构也增加了居室空间的整体性和灵活性。

成套改造提升住宅宜居性。经过原地改建，在总体户数不增加的前提下，为每户居民增设了独立的厨卫，实现了住宅的成套化，解决了居民“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题，避免了邻居之间抢用卫生间和公共空间的现象，促进邻里和谐共处；利用增加的建筑空间设置公共服务配套用房，从而达到盘活资源、服务居民的目的，老旧小区功能性、宜居性均得到大幅提升。

改建后平面图

科学设计满足居室舒适性。经过原地改建，整体采用单元式布局，合理设置楼梯位置，增加居室私密性；户型全部实现南北通透，满足居室通风和北侧房间的采光需求，主要卧室南向布置，在有限的居室面积里增加空间感；合理规划室内空间，厨房全部实现独立开窗，部分卫生间达到干湿分离、独立开窗的效果；通过引入市政集中供暖，解决了冬季采暖的民生难题，创造舒适的人居新体验。

以人为本增强群众获得感。经过原地改建，结合前期摸底情况，为居民提供多元化政策设计。其中，“回住+购买”的安置方式，将原来的直管公房转变为参照经济适用房管理的产权房，居民通过适当出资购买，身份可由原来的“公房承租人”转变为“房屋产权人”，加之居住环境及房屋价值的提升，提高了群众的获得感。

17号简易楼改建前西南侧

创新经验

该项目相比原有简易楼腾退方式，实施理念上形成了三个转变，即由政府主导转变为群众主体的观念，由政府出资转变为成本共担的模式，由整体搬迁转变为原地改善住房条件，达到节约成本的目的。具体实施中，具有群众参与机制创新、实施路径创新、改建出资模式创新、审批模式创新等特点，为简易楼改建工作模式提供一套可复制、可推广、可借鉴的经验。

充分尊重群众意愿，创新群众参与工作机制

为充分发挥群众主体作用，提高群众参与度，光明楼17号简易楼改建试点项目按照“居民申请，政府引导，企业实施”原则，采取申请式改建的方式，设定改建意愿征询，实施方案、设计方案及物业管理方式意愿征询、预签协议，“三个100%”作为改建工作开展的前提，在充分征求居民意见的基础上实施拆除重建。一是改建意愿征询。项目启动后，指挥部通过入户调查，加大政策宣传和解读力度，广泛征求群众意见，实现居民100%申请改建工作。二是实施方案、设计方案及物业管理方式意愿征询。分别进行了两轮公示，并根据居民反馈情况进行修改完善，最终征得居民100%同意。三是组织预签协议。2021年3月21日，项目启动了预签协议工作，签约期10天。签约首日即达到了居民100%签约，协议正式生效。

居民工作

选房签约现场

多样化政策设计，满足居民诉求多元化需求

按照京建发〔2020〕178号文件精神，项目采取“拆一还一”的政策，改建后居民可以选择回住或外迁，丰富了政策的设计。选择回住居民可以通过购买方式获得参照经济适用住房管理的房屋产权，也可以选择继续承租公房。对无回住意愿的居民，可参照申请式退租政策给予外迁腾退，符合条件的家庭可以申请购买一套共有产权房。对于居住特别困难家庭，可通过住房保障方式解决。通过全方位的政策宣传和解读，29户居民全部选择回住+购买方式，并签订了协议。回住楼房屋产权性质由承租的直管公房变更为个人产权房，房屋产权参照经济适用房管理。

改建设计方案宣讲现场

改建设计方案展示现场

遵循适度改善原则，综合多重目标开展顶层设计

围绕平衡地区规划、人口控制、功能需求、居民意愿及财政效能等多重效益的目标，项目以解决“安全性、宜居性、便利性”需求为目标，开展了多轮设计和论证。为实现地区规划要求，考虑周围住宅均为四层，设计层数调整为地上四层，保持与周边建筑的高度、风貌协调统一。回住楼将屋顶建为坡屋顶，设置挑檐，整体建筑色彩包括砖红色、灰色瓦片等，与周围环境融为一体。以总体户数不增为原则，每户增加独立的厨房、卫生间，实现住宅的成套化。增设半地下一层，作为公共服务配套用房，补齐地区公共服务设施短板，增加建筑面积432平方米。通过项目实践来看，简易楼成套化，适当增加厨卫空间，能够改善居住条件，满足居民住宅使用功能需求。增设半地下室，可以补齐公共服务设施，并基本实现项目资金平衡。增加居住功能和公共服务功能，不局限单一项目建筑规模的增减平衡，体现了以人为本、综合式设计的理念。

17号简易楼改建后标准层平面图

完善多方出资模式，实现改建经济效益目标

项目探索形成了“市区政府补贴+居民出资+产权单位出资”的成本共担模式。一是按照老旧小区综合整治补贴标准，由市区财政按照1：1.2比例分担补贴资金。二是居民出资购买改建后新建房屋。三是因该楼属于区属直管公房，区政府作为产权单位负担了该项目剩余部分的资金投入，同时改建后增加的432平方米公共服务配套用房由政府持有，如折合为市场价值，基本可实现财政投入部分的收支平衡。

创新并联审批模式，压缩周期保障居民尽快回住

为实现居民早日回住，经市、区部门多次会商，创新了“并联审批、同步办理”的审批流程。在实施主体组织居民征求改建政策意见、预签约、搬家交房、楼栋拆除的同期，发改、住建、规自部门提前受理审批要件，同步开展审查，在满足审批条件时及时做出立项批复、土地划拨决定书、建设工程规划许可证、施工许可证等关键审批手续，实现了项目推进和建设审批的齐步走。

本内容由市委城市工作办、北京城市规划学会提供