冯奎专栏丨促进房地产市场止跌回稳，形成合理预期
冯奎（中国区域科学协会副理事长、研究员）
近日召开的中央政治局会议明确提出，“促进房地产市场止跌回稳”。这是一个各方面期待已久的政策信息。促进市场止跌回稳，具备哪些条件？接下来将会有哪些政策出台？
“止跌回稳”，实质是稳预期，因而也可归为预期管理方面的政策。一方面，这个政策信号留有余地，它所表达的是“促进”而非“实现”市场止跌回稳。另一方面，“止跌回稳”四个字坚定有力，可以视作可度量的目标。市场普遍认为，中央政治局会议首次提出“止跌回稳”，对于形成合理预期，巩固和凝聚共识的意义重大。
中央提出“促进房地产市场止跌回稳”是关键时间节点上对房地产发展的关键定调。综合各方面情况来看，促进市场止跌回稳的基本条件已经具备。
从市场面上讲，房地产量价齐跌，已释放了较多下行的动能。从量上来看，今年1~8月，全国商品房销售面积同比下降18.0%，成为近10年来同期最低水平，单月销售面积已经连续15个月同比出现双位数负增长。从价上看，70个大中城市新房房价环比已经持续下跌15个月，二手房房价环比持续下跌16个月，房价下行期的时长为此前所未有。不过，笔者近几个月对一些城市的观察发现，房地产的量价虽仍处于下行趋势线上，但下行空间日益收窄，比如，截至8月末，全国商品房销售额连续3个月降幅收窄。商品房销售面积和房地产开发企业到位资金连续2个月降幅收窄，房地产开发景气指数连续2个月回升。这说明房地产供求关系正在调整中接近新的平衡点。具体而言，房地产企业出清过程中，增量房产越来越少。已有存量商品房中，部分用作保障房，部分进入“以旧换新”通道，当然还有相当一部分在去化之中。市场需求虽然不旺，但基数仍然庞大，支撑着房地产市场的底部。
从政策面上讲，各项政策陆续出台，现在到了系统发力的重要节点。近年来，中央和地方为房地产发展出台了数百项政策文件。面向消费者端，包括下调房贷利率、降低存量房贷利率、认房不认贷、换房税收优惠、降首付、放松限购等等。面向房企端，则有处理遇险房企、取消集中供地、延长“金融16条”政策期限、购物中心REITs启动、一视同仁满足合理融资需求、支持民营房企的“三个不低于”等等。在制度层面，中央还启动了新一轮保障性住房建设，提出商品房预售资金监管主体由银行变为政府等等。客观上讲，由于房地产市场供求关系发生根本变化，单项政策或许难以力挽狂澜，但并不能否定这些政策正在累积起来的由量变到质变的效果。
从认识面上讲，各方对房地产市场运行及调控规律的共识越来越多。这其中，最为重要的就是对于房地产下行趋势的认识与判断。从笔者的观察来看，目前市场已有几点共识：当前阶段，房地产止跌回稳不仅仅是“事关全局”，其本身甚至就是全局。短期来看，房地产上涨的基础并不存在，因此问题的焦点不是防止“炒房”，而是全力遏制进一步下滑。仅靠促进一部分市民买房难以实现“止跌回稳”，必须系统调控房地产的增量、存量；而仅靠房地产系统内部的调控政策，也并不足以解决房地产的问题，所以必须将房地产与资本市场、经济全局相联系进而确定宏观层面的救市政策。这次中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”的目标，并且将房地产、资本市场等关联起来，可以认为是当前关于房地产最大的共识，有利于调动一切可以调动的资源，尽快阻断房地产下行势头。
促进房地产市场止跌回稳，也还有一些其他条件支持。这其中比较重要的是美联储降息，它短期内的影响包括降低融资成本、提升市场流动性等等，这对中国房地产市场是利好消息。从长期来看，美联储降息有利于中国宏观经济，进而为房地产市场注入活力。因此当前抓住外围环境比较有利的时机，通过系统发力促进房地产市场止跌回稳，确属关键时刻的关键一招。
如何促进市场止跌回稳？一是货币政策方面，年内视市场流动性的状况，仍有进一步降准空间，同时政策利率还可下降。这将为房地产市场提供更宽松的资金支持环境。二是财政政策方面，期待有更进一步的“安居计划”，其目标是通过财政持续支持，引导多方投入，用以解决农民工、大学生等重点群体住房问题。为了激活市场，预计契税、交易相关税费也有望调降。三是针对住房限购政策，预计会再有一轮松动，尤其是对具有风向标意义的一线城市。北京、上海目前对购置大面积住房有限制，购房社保年限仍较刚性等，这些购房者关切的问题有望成为下一步松绑限购的议题。四是对房企来说，城市房地产融资协调机制已经取得了积极进展，未来仍期待加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用。五是对金融机构而言，中央政治局会议提出允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。