北京西红门现“卖地难”地 企业底价拿地“扛大旗”
2020年11月30日，位于北京大兴区西红门的千亩生态公园正式开放。西红门板块的土地市场跟随楼市大势，也出现“卖地难”局面。CFP/供图
彭红侠/发自北京
曾经是北京土地拍卖热门板块的西红门，也开始面临“卖地难”的困境。
9月19日，兴创置地22.25亿元底价竞得北京市大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块，楼面价约3.38万元/平方米，房屋销售指导价6.6万元/平方米（浮动8%）。
此次西红门地块底价成交，早在挂牌时就有迹象。7月16日，这一地块首次挂网预申请，8月15日压哨转正摆上货架，可是截至竞买申请最后一天，只有兴创置地一家房企报名了这一地块。
西红门作为北京高潜能板块，土地市场向来火热。自2023年以来，西红门出让的3宗地块，分别被11家、13家、9家房企和联合体热抢，最终均突破地价上限，15%溢价率成交。仅仅时隔半年，西红门地块开始从“双触顶”摇号，转变为鲜有人问津底价成交。
从挂牌文件来看，西红门6030、6029地块条件并不算差。总土地面积约2.99万平方米，建筑规模约6.57万平方米，其中6029地块为托幼用地，位于地块的西北角落。6030地块为R2二类居住用地，面积2.46公顷，容积率2.5，限高45米。
与以往地块相比，西红门地块增加了上市条件附图，明确了对建筑方案的约束和引导要求，其中就提到“考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭”，这也意味着，6030地块或将成为西红门东第一个带阳台的新盘。
6030地块还有地铁利好加持。依据《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年~2035年）》、《北京市轨道交通线网规划（2020年~2035年）》，M19号线向南至大兴区海子角等地区，向东北至中心城区方向，在欣合街与宏业东路交叉口处规划有1座轨道交通站点，为西红门东站，而6030地块距离西红门东站仅约0.8公里。
不过，伴随市场环境变化，以及区域库存不断加大，西红门竞争压力与日俱增。从当前在售新盘来看，壹品兴创御璟星城去化率已达91%，网签均价6.33万元/平方米，已基本准备清盘，开始销售御璟星城元启。
华润橡树湾是西红门知名新盘，一期1588套房源已经网签1449套，去化率超90%；二期规划562套，目前网签424套，且网签均价较一期有所上调；三期文园去年9月末开盘，1年时间739套房源仅网签254套，去化率不足35%，成交均价较二期下调2400元/平方米。
去年年底开盘的中建玖玥府，入市9个月，1107套房源网签416套，网签均价6.3万元/平方米，是区域内少见流速尚可、价格相对坚挺的新盘。
西红门板块新房市场承压，土地市场自然冷淡，兴创置地作为大兴区属国有企业，开始承担起“扛旗”重担。
公开资料显示，兴创置地主要负责大兴区内保障房和安置房建设、城市更新等业务，2020年以来，开始与房企联合在公开市场拿地，据不完全统计，截至目前累计合作开发的商品房项目达到5个。
2020年2月，兴创置地联合北京住总拿下大兴采育宅地；2021年10月，联合中铁置业拿下大兴区黄村宅地，联合中建三局拿下大兴西红门宅地。2022年2月，兴创置地拿下大兴黄村8号地块，随后引入中建三局共同开发；2023年12月，兴创置地还联合中铁置业再次在大兴黄村拿下住宅地块。
区属国企参与拿地，有效避免了流拍，但真正开发时，往往都引入合作方共同开发。
天眼查显示，兴创置地目前对外投资企业有11家，当中有5家是合资成立，包括北京壹兴置业有限公司（合作方中建三局）、北京诺德兴创置业有限公司（合作方中铁置业）、北京兴晔置业有限公司（合作方中铁置业、华润置地）、北京住兴房地产开发有限公司（合作方北京住总）、北京品创建合房地产开发有限公司（合作方中建三局、武汉联投置业）。
这些开发主体，对应着近几年兴创置地与上述合作方所拿的各个地块。
接连的拿地动作之下，兴创置地2022年位列北京土拍成交金额榜（全口径）第三名。而据相关机构排名，2023年和2024年上半年北京房地产企业销售金额Top30榜单中，兴创置地也赫然在列。
而同时，接连外拓也使兴创置地开始面临较为紧张的债务压力。
根据《北京兴创投资有限公司2024年度第三期中期票据募集说明书》，截至2023年末，兴创置地资产总额297.31亿元，负债总额186.05亿元，资产负债率约62.58%。2023年，兴创置地营业收入22.64亿元，净利润-1.76亿元，净利润同比下降近100%。
为缓解债务压力，兴创置地开始多渠道融资。截至2024年3月末，兴创置地主要银行借款14.33亿元，同时以抵押、质押及信用借贷45亿元。
说明书中提出，“发行人近年来投资规模较大，并大量利用信贷方式及发行债券等方式筹资，随着未来承建项目的增多，公司资金压力将进一步加重。”