原报告 | 瑞安房地产办公楼租售逻辑
原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：瑞安房地产新推出的办公楼项目在租赁活动上面临比较大的压力。
观点指数瑞安房地产在最新的业绩报告中披露，2023年全年包括合营公司及联营公司所持物业组合的租金及相关收入总额同比增长16%至32.43亿元，占瑞安房地产收入总额的33.25%。
从具体项目的表现来看，较成熟的办公楼物业租赁情况保持稳定，平均出租率达90%以上，续租租金保持正增长，成熟办公楼租赁业务持续带来长期收入。
办公楼租户结构上，高科技及TMT行业已经连续多年位居瑞安房地产办公楼租户结构的首位，但租用占比出现逐年下降，占比从2021年末的30%下滑至2023年末的21%，瑞安房地产办公楼的租户格局正在发生变化。
值得一提的是，瑞安房地产新推出的办公楼项目在租赁活动上面临比较大的压力。包括武汉企业天地1号、瑞虹企业天地等在内的办公楼物业出租率表现欠佳。受新投入使用的办公物业出租率的影响，截至去年年末，瑞安房地产持有的办公楼物业组合的整体出租率为66%，对比去年上半年88%的平均出租率下滑22个百分点。
不过，和住宅物业销售端对比，去年瑞安房地产的商业物业表现更为活跃，成熟期商业物业的运营以及销售表现可圈可点，其中办公楼物业持续带来租赁和销售的收入入账。
办公租赁
近期，瑞安房地产披露了2023年度业绩，期内录得收入97.52亿元，同比下降37%；净利润为13.97亿元，同比下滑5%，股东应占溢利为8.1亿元，同比下滑11%；毛利率52%，同比上升9个百分点。
该集团收入主要来自物业销售和租金，也就是物业开发、物业投资及管理两大业务板块。
其中，瑞安新天地是瑞安房地产的物业投资及管理部门，主要包括物业投资、物业管理以及房地产资产管理三大业务。在办公楼领域，瑞安办公SHUIONWORK是瑞安新天地旗下的办公业务服务品牌，目前包括企业天地（CA）、INNO及其他办公产品。
租金收入端，2023年包括合营公司及联营公司所持物业组合的租金及相关收入总额同比增长16%至32.43亿元，占瑞安房地产收入总额的33.25%，其中上海物业组合收入占比达76%。租金及相关收入增长主要得益于去年新增零售面积开业，即上海蟠龙天地及上海鸿寿坊项目开业带来的租金收入。
注：上海鸿寿坊办公楼的建筑面积为4.8万平方米，正在进行预测试，出租率不计入上表
从具体项目来看，财报中披露瑞安房地产持有的多个商业物业在出租率和租金及相关收入上实现同比增长。
虽然没有单独列举办公楼项目的收入和出租率数据，但从商业综合体的运营表现可以推断出较成熟的办公楼物业租赁活动保持稳定，出租率稳中微涨，继续为瑞安房地产带来办公租赁收入。
举例来看，上海创智天地、上海新天地、INNO创智、佛山岭南天地社区等商业综合体项目的出租率继续保持在90%以上，同时2023年收入及期末出租率数据均出现同比增长。
瑞安房地产在业绩报告中也表明，较成熟的办公楼物业的出租情况保持稳定，平均出租率达90%以上，续租租金保持正增长。中报的数据同样可以印证，去年上半年办公楼物业组合的平均出租率维持在88%，位于上海办公楼物业的平均出租率超90%，达92%。
值得一提的是，截至2023年末，新投入使用的新天地商业中心第132号地块办公楼物业出租率达100%，同时去年全年为瑞安房地产贡献0.48亿元的收入。
据观点指数了解，太平洋新天地商业中心项目包括123号、124号以及132号地块，由太平洋保险，瑞安房地产及上海永业集团于2018年以136.1亿元的价格联合竞得。
该项目包括有250米超高层超甲级写字楼太平洋新天地T1大厦，太平洋新天地T2大厦、T3办公楼太平洋人寿大厦，以及裙房商业部分太平洋新天地商业广场。
去年11月，T3办公楼作为中国太保寿险总部办公大楼正式投入使用，也即是上文提到的出租率达100%的新天地商业中心第132号地块办公楼物业。
此外，太平洋新天地T1大厦已于去年5月迎来主体结构封顶，同时业绩报告中披露T1、T2办公楼以及商业部分计划在今年内分阶段完工。瑞安房地产持有及管理的办公面积将得到进一步扩大。
不过也有部分办公楼租赁活动低迷，运营情况并不乐观。瑞虹企业天地办公楼项目年末出租率数值为39%，虽然对比2022年提升了10个百分点，但出租率数据仍处于低位，全年租金及相关收入录得0.84亿元，同比增长58%。
该项目在2021年下半年正式交付，办公楼部分包括T1、T2两栋36层高的双子塔写字楼，办公总建筑面积14.7万平方米，标准层约2655-2902平方米，商业部分配套有太阳宫、月亮湾、瑞虹坊以及星星堂，商业配套部分出租率超85%。
另外，2023年中报数据显示，武汉企业天地1号办公楼物业的出租率为22%，同比提升10个百分点，彼时武汉天地社区零售物业出租率为88%。2023年业绩报告中并没有单列办公楼物业和零售物业的出租率和收入数据，年末武汉天地社区物业的出租率为63%，同比上升1个百分点。
结合中报数据来看，武汉天地社区物业出租率表现欠佳主要是由武汉企业天地1号办公楼租赁活动低迷，出租率数值低下所拖累。
据观点指数了解，武汉企业天地1号办公楼于2021年11月竣工，同年已展开预租，目前来看，租赁效果并不理想。
同时，业绩报告也披露了新推出的办公楼项目去化承压的现况。过去两年，瑞安房地产有三项新办公楼物业落成，受新投入使用物业出租率的影响，截至去年年末，持有的办公楼物业组合的整体出租率为66%，对比去年上半年88%的平均出租率下滑22个百分点，对比2022年末的89%下滑23个百分点。
由此可见，瑞安房地产新推出的办公楼项目在租赁活动上面临比较大的压力。
从办公楼物业组合的租户结构来看，2023年按占用建筑面积计算，比重位于前五的行业分别为高科技及TMT（21%）、银行、保险及金融服务（14.2%）、消费产品及服务（13%）、专业服务（11%）以及生物、制药及医疗（10%）。
其中第一大租户主要来源于高科技及TMT行业，连续多年位居瑞安房地产办公楼租户结构的首位。值得一提的是，高科技及TMT行业企业租用建筑面积的占比逐年下降，2021年末占比30%，瑞安房地产办公楼的租户格局正在发生变化。
这也意味着，在成熟办公楼物业保持稳定运营的情况下，新推出办公楼项目的新签租户类型正逐步稀释高科技及TMT领域的比重。
其中2023年底，银行、保险及金融服务、消费产品及服务两大行业的占比上升，服务领域的租户占比缩减，基于2022年到2023年瑞安房地产办公楼租户结构的变动，观点指数判断其办公楼物业去年下半年在退租以及新签/续签方面较为活跃。下半年新签/续签租户多为银行、保险及金融服务以及消费产品及服务两大行业企业。
同时，结合上文提到的出租率数据来看，租户结构的变动主要是中国太保寿险正式入驻太平洋人寿大厦，以及新推出的办公楼新签了消费产品及服务行业租户。
资产处置
业绩报告披露，目前瑞安房地产持有及管理用作零售及办公楼用途的总建筑面积达286.3万平方米，其中已竣工并投入用作收租用途的建筑面积占比78%，余下建筑面积处于发展阶段，商业物业组合资产价值总额约为1056.5亿元，已落成的部分资产价值总额为807.2亿元。
截至去年年底，以估值计价的瑞安房地产投资物业（不包括经营酒店及自用物业）的账面值为995.59亿元，上海、武汉、佛山、南京和重庆的物业组合分别占账面值的79%、9%、6%、3%和3%，2023年公平值减值4.37亿元，可供出租总建筑面积（包括联营公司及合营公司）为274.82万平方米。
由此可知，上海依旧是瑞安房地产投资和持有商业物业的重点布局城市。
其中由瑞安新天地提供资产管理服务的项目包括企业天地5号和和湖滨道、南京国际金融中心、瑞虹天地社区的商业物业、太平洋新天地商业中心（第132号地块）、武汉企业天地2号以及南京INNO未来城在内，总估值290亿元，总建筑面积为71万平方米。
截至去年年末，瑞安房地产及其合营公司和联营公司持有的可供出租及可供销售的办公楼总建筑面积为98万平方米，包括上海太平桥、上海瑞虹新城、武汉天地等在内的多个商业项目（上海蟠龙天地项目不含办公楼面积）。用作销售用途的办公建筑面积的项目包括武汉光谷创新天地和重庆天地两个项目，可供销售的办公楼建筑面积合计12.1万平方米。
上文已经分析了关于瑞安房地产办公楼租赁业务的情况，下文主要是看2023年内其办公建筑面积的销售情况。
2023年，瑞安房地产累计合约物业销售额及其他资产处置额共计113.96亿元，同比下跌58%，住宅物业销售占比63%。瑞安房地产表示合约物业销售额下跌主要是由于推售的时间安排所致，计划在2024年及之后推出更多的发展项目。
其中全年合约物业销售额包括住宅物业合约销售额72.08亿元、商业物业合约销售额29.82亿元以及其他资产处置额12.06亿元。
值得一提的是，去年商业物业合约销售额、销售面积以及销售单价均出现同比增长，全年销售面积和销售单价分别为22.38万平方米和13300元/平方米，同比涨幅为103.27%和2.31%。
而商业物业合约销售额大部分由办公物业贡献。2023年，武汉光谷创新天地的合约销售额为24.97亿元，在全部商业物业销售额中占比83.74%，已售商业物业部分建筑面积18.07万平方米，折算平均销售单价约13800元/平方米。
瑞安房地产表示，武汉光谷创新天地的办公楼因强劲的需求，在办公物业销售端有不错的成绩，是去年武汉办公楼销售市场成交面积和成交金额的双料冠军。
重庆天地项目中办公楼（Loft）部分全年合约销售额3.28亿元，销售面积为2.56万平方米，折算平均销售单价约12800元/平方米。
整体来看，去年瑞安房地产在商业物业上的表现活跃，成熟期商业物业运营以及商业物业销售的表现可圈可点，办公楼物业持续为其带来租赁相关的收入和销售入账。
另外，上文提到的其他资产处置额是指出售上海鸿寿坊项目65%股权所得。
据瑞安房地产早前发布的公告，其将上海鸿寿坊项目65%的股权转让予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙，转让金额约为12.06亿元。交易完成后，其将获得净现金总额约为11.99亿元。该笔交易设置有股权回购条款，利率为8%。据了解，本次股权出售已于今年1月完成。
同时，协议规定，交易完成前或完成后，将委聘或已委聘瑞安新天地（上海）、上海丰诚鸿寿坊物业管理有限公司及远见投资分别就资产管理、物业管理及管理咨询向项目公司及合作投资组合提供服务。
据观点指数了解，上海鸿寿坊项目是一个微型的城市更新项目，总占地面积约1.53万平方米，地上总建筑面积约6.34万平方米，其中包括建筑面积4.8万平方米的两栋甲级办公楼，于2023年末，该物业组合资产价值为36.1亿元，2023年公平值减值0.77亿元。
该项目于去年9月底正式开业，零售部分面积在招租上有不错的表现，同时项目位于上海核心区域。最新业绩报告中披露上海鸿寿坊项目零售部分出租率为93%，办公部分出租率并未披露。
对于出售事项，瑞安房地产表示此次交易符合集团的“轻资产策略”，该策略旨在改善集团的资金循环，并与大家控股等长期合作伙伴建立战略合作伙伴关系，从而扩大管理资产规模以及增长经常性管理费收入。
除此之外，今年3月，瑞安房地产将上海蟠龙天地项目中的酒店物业出售予上海青浦徐泾，交易对价约为1.05亿元，交易出售预期亏损约240万元。对于出售资产，瑞安房地产表示出售有利于提高资产周转率和资金效率，符合轻资产战略。
值得注意的是，瑞安房地产最新业绩报告中披露，一年内到期债务120.13亿元，现金及银行存款同比下跌33%至89.17亿元，总资产同比下滑4%至1009.98亿元，年末净资产负债率对比2022年底上升7个百分点至52%。其中89.17亿元的现金及银行存款中包括抵押予银行的31.72亿元存款及仅能用于指定项目的20.33亿元受限制银行存款。
从这部分数据可以看出，为什么瑞安房地产选择在近期退出这两个商业项目。