荣盛发展：行业趋势加剧毛利率下降，民营房企融资成本不断抬升
6月8日晚间，荣盛发展（002146.SZ）回复了此前深圳证券交易所对其下发的2021年报问询函。
对于深交所问询的公司房地产业务毛利率、母公司营业收入和占比同比下降的原因及合理性，荣盛发展称，2021年公司营业收入472.44亿元，其中房地产开发收入400.56亿元，毛利率17.86%，同比下降10.7个百分点。
公司毛利率下降的主要原因有四方面。荣盛发展表示，近年来，各地房地产调控政策逐渐加码，各地限购政策频出，且力度逐步加大，二三线城市在限购限价的调控下，房价整体走弱，公司项目盈利空间受政策和市场的双重限制，从而造成毛利率的下降；2021年下半年以后为通过加强销售促进回款，公司部分项目通过一定程度的以价换量实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下加剧了毛利率下降；近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，近年土地一级市场出让价格依旧维持高位，高地价使得地产开发项目的毛利率空间被持续压缩；在近年融资监管加强、融资渠道收紧的行业背景下，民营房企的融资成本不断抬升。近年民营房企的融资利率持续走高，资本化的利息随着项目交付结算，也进一步压低了项目毛利率。随着项目进入竣工结算，较高的融资利息计入营业成本后导致项目的毛利率水平降低。
在荣盛发展列出的10家房企中，包括万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、新城控股（601155.SH）、金科股份（000656.SZ）等等，2020年平均毛利率为25.6%，2021年平均毛利率为15.01%，同比下降10.59个百分点。荣盛发展2020年毛利率为28.56%，2021年毛利率为17.86%，同比下降10.7个百分点。荣盛发展称，公司毛利率水平及同比变动幅度与行业平均水平基本相当，公司房地产业务毛利下降符合行业发展趋势，具备合理性。
2021年，荣盛发展2021年实现归属于上市公司股东的净利润-49.55亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-49.35亿元；经营活动产生的现金流量净额169.15亿元，同比变动分别为-166.06%、-165.85%和1137.7%。公司最终经审计净利润较1月29日披露的业绩预告金额大幅下滑。
对此，荣盛发展称，2021年下半年，随着房地产市场出现快速降温，二、三线城市房价普跌，房地产开发企业被抽贷、断贷现象普遍，全行业整体流动性风险开始显露，部分房地产企业出现流动性紧张。鉴于市场急速降温，公司为尽快销售回笼资金，2021年下半年对部分项目采取了促销政策，部分项目销售价格进行了下调。公司部分项目自2022年2月春节后，根据项目所在地市场情况，并结合项目情况，一些项目开展促销活动，促销价较热销时价格下调5%-30%不等。鉴于降价促销一般仅为阶段性措施，或者一季度销售清淡，本身符合行业惯例，且公司日常经营会根据关注的实时市场情况，视各项目所在区域市场变化情况，对价格进行及时调整。因此，公司在1月底业绩预告时，基于当时外部市场情况、公司内部整体销售计划、周边竞品价格以及项目所在当地政策环境、整体预期走势，对包括短期销售回款而采取促销降价事项等因素均进行了合理考虑和预期。
荣盛发展在回复函中明确了公司存在一定的流动性压力，在流动性承压情况未得到有效缓解之前，暂停对外投资。
为缓解压力，荣盛发展将采取措施主要从以下三方面入手改善现有情况。
首先，加强与政府沟通，公司保持与地方省市各级政府汇报各项业务及债务进展情况，通过政府协调解决部分沟通不畅问题，由政府部门帮助协调有关部门给予监管资金合理提取支持；其次，积极促进产品销售，采取各种促销手段，对外继续保持促销力度，提高购房去化速度，加速销售回款；再者，直面困境，主动与相关金融机构及监管机构沟通通过展期、置换等方式延长账期争取妥善解决短期债务偿付压力。