热度升温！中证REITs全收益指数年内上涨8.13%，这类资产备受追捧
公募REITs再现赚钱效应。
新经济e线获悉，在经历去年的深度调整之后，今年来REITs二级市场价格迎来整体修复。按中证REITs全收益指数计算，截至2024年7月5日，该指数自去年年末的861.77点上升至931.84点，年内已上涨8.13%，领跑国内一众基金指数。在现已上市的38只公募REITs产品中，年内取得正收益的就有32只，占比超过八成。其中，年内涨幅超过一成的合计有18只，占比约47.37%。
今年来，在REITs二级市场估值整体处于较低水平的情况下，REITs底层资产运营情况整体有所改善，这些均推动了REITs二级市场价格的修复。如6月以来，对经济周期相对不敏感的能源基础设施、保障房板块就备受市场青睐，涨幅居前。
有市场人士认为，事实上，自2022年以来，公募REITs市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到今年来的估值修复，基本走过了一个完整的市场化过程，均衡机制的韧性得到增强，为后续市场的建设创造了有利环境，公募REITs市场化机制已逐步建立。
同样，公募REITs一级市场发行热度也在进一步升温。特别是今年以来，产品“上新”节奏明显加快，年内新发基础设施公募REITs数量和规模均超上年。
Wind统计表明，截至2024年7月5日，我国公募REITs产品增加至38只，合计融资规模约1258亿元（含扩募）。仅今年来新成立REITs产品就有10只，合计发行规模约249亿元。而去年全年，对应的发行数量和发行规模分别仅为6只和201亿元。按上市日期统计，年内已上市REITs产品共计达9只。
能源基础设施资产备受追捧
新经济e线注意到，今年来，能源基础设施资产更是备受追捧。二级市场上，能源REITs整体涨幅居前，最近一年涨幅均接近或超过两成。Wind统计显示，截至2024年7月5日，全市场38只公募REITs中，能源基础设施项目占据5只（4只已上市，1只待上市）。从细分领域来看，能源类REITs项目类型覆盖了水电、风电、光伏等多个资产领域。其中，嘉实中国电建清洁能源REIT自3月28日上市以来，其年内涨幅高达19.18%，在全部REITs涨幅榜上位列第四席，居同类产品第一。
嘉实中国电建清洁能源REIT二级市场表现
作为全国首单水电公募REITs，嘉实中国电建清洁能源REIT于2024年3月15日正式成立，认购价格为2.675元/份，其发售总额为4亿份，募集金额为10.7亿元。公告显示，嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产是位于四川省甘孜藏族自治州九龙县的五一桥水电站（1-5号机组）项目，总装机容量为13.7万千瓦，多年平均发电量约5.3亿千瓦时。
早在今年3月的募集期间，嘉实中国电建清洁能源REIT即受到市场各方广泛关注。3月14日，嘉实中国电建清洁能源REIT发布的基金认购申请确认比例结果的公告显示，机构网下认购和公众认购均出现了较低配售比，最终个人投资者配售比例为1.94%，网下投资者配售比例为17.42%，其网下发售有效认购倍数达5.74倍。
进入6月以来，能源REIT网下认购火爆程度进一步升级，部分REIT产品在一级市场网下认购阶段展现出极高市场热度，网下认购倍数最高超过90倍。
6月29日，中信建投明阳智能新能源REIT发布基金份额发售公告。据悉，剔除无效报价后，58家网下投资者管理的142个配售对象拟认购数量总和为25.58亿份，为初始网下发售份额数量的91.38倍。该询价结果创下了今年以来网下询价倍数的新高，刷新了华夏特变电工新能源REIT创下的记录。此前，今年6月12日发售的华夏特变电工新能源REIT亦备受资金关注，其网下发售有效认购倍数为67.8倍，在当时创下了今年公募REITs网下询价倍数新高。
瑞思研究院报告指出，清洁能源REITs天生具有较强的ESG属性，易受到保险资金青睐。能源基础设施与中国双碳战略和未来产业息息相关，有望成为REITs中规模最大的行业之一。
REITs指数化投资渐行渐近
此外，新经济e线获悉，随着近期REITs实时指数出台，REITs指数化投资将渐行渐近。这一事件标志着公募REITs市场建设再上新阶，既可为投资者提供更高频实时的业绩跟踪基准，也为后续REITs-ETF推出建立良好基础。
此前，就在首批公募REITs上市三周年之际，中证指数公司于6月21日发布公告称，为进一步提升指数可投资性，中证指数有限公司决定修订中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数的编制方案。除对REITs指数编制规则中流动性、权重限制等方面作进一步优化之外，将原中证REITs（收盘）全收益指数改名“中证REITs全收益指数”，于6月24日发布实时行情。
完善的REITs指数体系是REITs市场成熟的重要标志，为各类投资者提供可跟踪的业绩基准。海外主要REITs市场（如北美、亚太等）有较长时间的发展历程，其指数编制方法和品类已较为成熟，且具备一致性。各市场REITs指数的成分股数量主要由市场发达程度决定，发达的市场支持纳入更多成分股，为指数提供很好的流动性。
美国与日本的经验也表明，REITs-ETF往往出现在市场扩容及市场行情筑底企稳后。其中，美国最早于2000年推出REITs-ETF，推出前市场历经快速扩容，十年间市值增长10倍，业态涵盖社区购物中心、铁路等15种底层资产类型；日本首批2只REITs-ETF于2008年上市，彼时REITs市场行情处于底部区域，并趋于企稳。彼时，日本REITs市场已经历了7年积累，J-REITs的数量和规模剧增，上市REITs数量为41只，总市值达3万亿日元（约2000亿元人民币），共有零售、酒店、工业、多种、办公楼、住宅6种REITs业态。
截至今年5月31日，富时全美权益REIT指数（FTSENareitEquityIndex）涵盖成分股137只，市值1.2万亿美元，规模远超其他主要市场指数。此外，由于美国REITs产品丰富且底层资产类别多样，富时Nareit系列针对不同资产设置了相应的追踪指数。日本和新加坡的REITs指数涵盖成本股数量分别在58和31只，也具有一定规模。在成分股选择方面，以富时EPRA/Nareit全球房地产指数系列为例，主要从盈利来源、流动性、市值规模、公司分类等方面对成分股的准入作出规定。
对此，有市场人士表示，随着公募REITs年内企稳回升，三年提质扩容成效显著，国内REITs-ETF发行的市场条件或已具备雏形。截至今年7月5日，公募REITs市场涵盖产业园区、消费、能源等七大业态38只产品，总市值1111.77亿元。二级市场表现方面，中证REITs全收益指数在历经1年多回调后，于今年年初筑底回升，较1月12日的年内低点最高曾上涨18.87%。
无疑，ETF作为价格有效的指数化投资工具，将为有意参与REITs市场的投资者提供新选择。通过投资REITs-ETF，投资者可投资于REITs市场获取β收益，满足各类投资者的配置型需求，并规避REITs产品因流动性短缺、底层资产基本面波动等因素而造成的波动。
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