税务局已经给房企“划好重点”了
来源：苗头
昨天，苗头在深圳后海“王炸”地块最快8月“开火”中提了一嘴“中海呼声最高”，有朋友找了过来，问为什么文章中提都不提深圳或者广州、珠海国企拿地的可能性。
是啊，为什么不提呢？
苗头认为，广州的越秀也好，珠海的华发也罢，都不具备去这么顶级的地段拿这么优质的土地，然后把它做成顶级产品的本事。
两家公司都是规模扩张型开发商，习惯了做实用型产品，追求紧凑、实用、房间多的设计，不符合深圳newmoney的审美。
有位粉丝说得更直接：
这两幅地可不能被华发这样的渣渣房企拿了！深圳多年难遇的好地块！
华发虽然在珠海的市占率可以做到4成以上，那又怎样？
深圳人历来藐视权威，只相信眼见为实和交付口碑，多少自视过高的“过江龙”在深圳翻车，场面极其难看。
华发来到深圳后大肆宣传自己开发的人才房，成功地把自己的品牌形象与“人才房”、“保障房”、“低价”深度捆绑，这样的“超级CP”，怎么能进后海开发超豪？
前些天苗头看到有报道说，做了多年华发业绩重镇的上海市场，如今也成了华发“胸口之痛”：
从今年1到5月份的销售数据看，华发落在了大部队的后面。去年，华发在上海卖了301亿的房子，排名第4，今年前5个月只卖了10.45亿，跌出前20。
销售下滑的背后，华发在上海开发的多个项目还遭遇了维权。社交媒体的帖子下面，有人评论，“买华发的都是勇士”。
今天上海拍地，其中有一幅地吸引了多家房企报名，可是，里面没有华发。
要知道，今年上半年，华发在上海仅拿了一块地，而且是3月份拿的，权益金额仅有17.7亿。
回到本文开头的话题。
我收到的消息是这么说的，地方国企不跨省不跨市拿地，可能也与地方上有“肥水不流外人田”的考量有关。
地方政府卖地难、税收少，金融“严监管”继续保持高压，地方财政越来越紧张，基建、城市更新等大型项目上马也越来越少，而无论是楼市“去库存”还是“保交楼”，都对地方政府的能力提出了更高的要求。
前些日子，深圳国资委发布了一组数据，从一个侧面反映了地方政府的不容易。
2024年1-5月，市国资委财务统计快报，企业实现营业收入3839.7亿元，同比增加348.0亿元，增长10.0%；利润总额49.0亿元，同比减少219.3亿元，下降81.7%；净利润13.8亿元，同比减少182.4亿元，下降93.0%；累计已交税金398.0亿元，同比减少102.1亿元，下降20.4%。
与其形成对比，今年1-4月，深圳市国资委企业实现利润总额79.8亿元，实现净利润49.7亿元。
而在2023年，深圳市属企业的财务指标还是傲视同行的：
总资产5.1万亿，比年初增长4.5%；累计实现营收1.2万亿，同比增长8.9%；利润总额850亿元，同比下降23.2%；累计已交税金1057亿元，同比增29.7%。
利润总额和净利润骤降，可能是基于资产价格做出的“减值拨备”。
去年11月，深圳市国资委党委委员叶新明公开表示，“万科是深圳国资体系重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润在深圳国资中占比超过3成，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。”
前段时间爆出“钱袋子”出问题、500亿银团贷款没有着落的万科，目前仍未上岸，另一家曾在深圳土拍市场频频举牌拿地的深圳安居集团与山东高速之间的恒大股权交易案件，也在持续牵动深圳市国资委的神经。3年多来，处置和处理恒大在深圳留下的“烂摊子”，也很消耗金钱和体力。
受房地产行情持续下行影响，深圳国企的管理机制和竞争力较弱的产品设计，也在严重制约着项目的销售回款。最近，位于南山区的沙河世纪山谷和位于福田区的城建凌云华府一个加推，一个开盘，但都不理想，业内纷纷吐槽这两家国企建的房子还是“只能远观，不能近看”。
连续多年荣列深圳房地产市场综合实力排名前三的深铁，在今年5月完成了一项重大资产的交易过户：
一幅位于后海金融服务总部基地、创业路与科苑路交汇处的商办用地的项目公司，卖给了正在冲刺港股IPO的珠宝商周六福，成交对价成谜。
如果不是因为出于回笼资金的考虑，深铁绝无可能卖掉这么好的项目。相比即将于8月中旬发布卖地公告的登良路“王炸”地块，它的地理位置更好，离人才公园、深圳湾万象城、小米国际、字节跳动等大牌大厂更近，与它一路之隔，由著名建筑设计大师马岩松设计，很快就要投入使用的低层建筑深圳湾文化广场对这个项目来讲不仅没有遮挡，而且是它每扇看海的窗户中，一道美丽的风景线。
虽然调规而来的“王炸”地块给了六至七成的住宅性质的规划指标，但从片区内无论是深圳湾1号、华润瑞府还是恒裕深圳湾过往的战绩看，市场似乎十分愿意为深圳湾这片无敌的海景多掏腰包，而这，与它是不是住宅用地、住宅用地占多大比例无关。
今年5月深圳建筑设计规范新规的出台，是市场对顶流地段的优质地块重新点燃激情的基础。一直以来，人们对深圳湾1号等凭借前沿设计和大胆手法拉高顶豪天花板的产品无法复制深以为憾，市场也因此给予了持久的认可，深圳湾18个海景豪宅小区因此出圈。
随着登良路“王炸”地块的横空出世，伴随着市场对中信深圳湾的期待，深圳湾“家族”成员已到重排座次的时候。
几乎所有的目光都在盯着中海。
从去年6月30日以超过125亿的地价摘牌深超总一幅调规而来的宅地，到6月28日深湾玖序的成功开盘，这个项目背后隐藏着的所有细节，都在传递中海地产对房地产行业和市场独到的思考与决心。
今年2月份，中海地产把总部从福田CBD搬迁至后海金融服务总部基地，自建的写字楼楼层不高，却显得高级、低调、沉稳。
当时，苗头揣测，中海地产接下来将会变得更聚焦，更收拢。与华润置地、招商蛇口努力培养与寻找所谓的“第二增长曲线”相比，或许中海地产更愿意继续深耕房地产开发这一核心业务，高举高打，实现业绩、利润和品牌口碑的大跨越。
把深湾玖序做成爆款，仅仅是中海回归深圳豪宅市场的第一步。坊间传言，中海一直在南山寻求获取优质地块的机会，甚至有消息指，登良路“王炸”地块从“调规”之初起，中海便表达了强烈的意愿。
房价越高的城市，在正常的年份，它的投入产出比无疑也是最高的。行业和市场进入新的阶段后，越来越多的房企想明白了一个道理，如果项目不赚钱或者赚得不多，盲目地追求规模只会把自己拖下深渊。
前段时间，媒体都在报道华润置地在福州退地的事情。根据福州市鼓楼区洪山镇人民政府的回复，华润置地在斗池路的项目，住宅部分的润和郡已经竣工交付，商业部分华润置地福州公司确实没有开发计划，而且已经向当地提出了退地申请。
深圳坪山万象城旧改地块的叫停，相信也是华润置地及时止损、战略撤退的一项安排。
行情好时，去哪里投资似乎都是成立的，但是行情一转差，所有的投资动议都得要多问几个为什么。
今年以后，房企如果想盖房子挣大钱，能投资的城市加起来也就10个左右了。
招商蛇口在今年3月召开的2023年业绩会上甚至提出了“核心10城”的拿地策略，至于是哪10个城市，没说。
前几天，刚好看到有人做的几个表格，苗头觉得正好可以解释为什么头部房企都在密切关注这10个城市是否“压箱底”的优质地块都拿出来。
就是这个来自税务部门统计的数据汇总而来的表格。
个人所得税、企业所得税和增值税，是地方上的三大主要税种，这三大税种相加的值，要比GDP更能衡量一个地方的财力。
需要说明的是，由于我们采取的是“分税制”，本地产出的三大主税都是要进行“央地分成”的，地方上公告的税收是分税后的收入，而分税前的税收，即各地税务局收上来的税，更能体现一个地方的财政汲取能力和经济实力。
比较意外的一个结果出现了。
在多家头部房企锁定和聚焦的北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、成都、南京、西安、合肥等10座城市当中，西安和合肥意外滑落“三大税收10强”，被多数有投资能力的房企视为“天坑”的天津，和位于“包邮区”的低调的宁波，挤掉了它们的体面。
只能这样解释，西安和合肥作为省会城市，它们的“虹吸”效应要比宁波和天津更为强烈和明显。
对于有投资和扩张能力的房企而言，宁波的“虹吸”能力不如同一省内的杭州，天津不如它旁边的首都北京，“三大税收30强”名单中排在西安和合肥前面的东莞、无锡、佛山、青岛，也是这个道理。
至于武汉、重庆，很多朋友问，重庆的GDP排第5、武汉的GDP排第9，为何它们不能进入“核心10城”？
原因很简单，重庆、武汉的三大税收只有1651.29亿和1835.01亿，排第12、11位，没有进入“三大税改10强”。
还有一个衡量中产阶层数量大小的指标，即个税收入占GDP的比重。
在正常的年份，个人所得税占GDP的比重越大，这个地方产出中产的能力就越强，有比较稳定的财富能力和旺盛的消费需求。
一般来说，一个地方的GDP和税收应成正比，如果GDP高，而税收不太行，那只能说明一个问题，非产业经济占比太高了，比如房地产。
从个税占GDP比重的角度看，这两个比例都低于1%，应该都是“强省会”城市带来的“虹吸效应”，人口是增多了，但进城的人口并没有大比例地“进化”为中产。
长沙是个例外。
按理说，长沙作为湖南省的省会城市，它的首位度是相对较弱的，并没有“强省会”城市的特征，但这个城市不仅三大税收全国排第15，个税占GDP比重的排位也比西安、合肥靠前，那是为什么？
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