地产的下一个机会，为什么是核心城市的国企开发商？
虽然近期地产板块调整明显，但时间拉长来看，7月中以来，长期趴在地板上的地产板块反弹明显。截至8月9日，中证800地产指数自近9年低点已累计上涨11.49%，其挂钩产品——地产ETF（159707）同期场内价格也上涨不少。
虽然整个房地产行业面临分化，民营房企迎来一批退市潮，但变局中仍有新机。这部分机会在哪呢？浙商证券研报直言房地产市场的下一个机会，就是核心城市国企开发商。研报首先分析了前期压制地产板块走势的两大因素，指出在7月政策拐点后这些压制因素会出现预期变化，随后从行业风险角度分析了板块当前位置，最后提出看好核心城市国企开发商的两大理由。
1、两大压制因素：销售和政策
研报指出，先前压制地产股的主要因素一方面是各线城市2023H1销售未见下行企稳迹象，另一方面7月以前政策放松低于预期。从7月底政策放松态势上看，浙商证券预计压制地产股的主要因素边际上会有以下变化：
地产政策的落地速度和力度：7月政治局会议后，市场非常关注后续配套政策的出台。虽然具体政策类型和细节有待跟踪，但政策导向明确，配套政策受7月政治局会议指示会加大落地速度和力度，直至基本面企稳修复。
销售的边际改善：7-8月是房地产销售传统淡季，市场已有预期。但是政策放松后，市场会关注金九银十是否能够看到销售的边际改善。三四线城市可能需要较长的时间修复，基本面企稳大概率会在一二线城市率先看到好转迹象。
2、地产板块当前位置：仍在底部区间
从行业风险角度来看，民营房企从2021H2之后接连出现债务违约，这属于已经释放的风险。2022年底房企融资端“三支箭”政策陆续出台，在一定程度上降低了未出险的民营房企和混合所有制企业债务风险。但是伴随2023H1房地产行业销售的疲弱之势延续，房地产企业债务风险仍在。
行业内目前有以下三个风险未释放：
第一，各地政策落地速度及力度有不确定性，这会传导到房企销售，进而影响房企债务偿还；
第二，2023年8-12月市场修复的速度还需要观察，修复斜率有不确定性；
第三，二手房挂牌量保持高位致使房价承压，对需求修复有影响。
化解以上未释放风险的核心在于基本面需要出现拐点，目前7月房地产政策拐点信号明确，传导到基本面仍需要时间。政治局会议提及的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，该表述含义明确，可以期待2023H2房地产支持政策的接连出台。房地产是国民经济支柱，扭转房地产基本面下行趋势是确定性较强的政策主线。
节奏上，浙商证券预计Q3末会进入政策快速落地时期，Q4通常是地产销售冲高兑现业绩的时期。此外年底行业轮动，低估值板块如地产通常会有投资窗口。
如果房地产市场修复明朗进入顺周期逻辑，可以参照2008-2009年、2014-2015年行业拐点出现时头部房企股价和估值波动的情况：股价涨幅100-200%；平均最高PB估值约为2倍。目前大部分头部房企PB估值仅为1倍。
部分头部房企市净率，2023.8.9
3、房地产下一个机会点：核心城市国企开发商
研报看好核心城市国企开发商的理由主要有两点：基本面复苏确定性强+市场认可度高。
理由一：本轮一二线城市基础好、政策放松空间相对较多，基本面复苏确定性强。
以广州为例，城市更新推进主体以国企为主，其他一二线城市推进城中村政策大概率会偏向使用国企。因此此次核心城市国企会享有基本面修复、政策放松和城中村推进参与机会较多三重利好。此外，核心城市基本面下行空间有限意味着地方国企风险可控，周期拐点确立之际抗风险能力强。
理由二：市场对一二线城市国企逻辑是认可的，对其未来表现是有期待的，在7月政治局政策方向发生转变后，市场已经给予这些国企一定的Beta估值修复。
未来促进股价上涨主要有两个核心因素：
①核心城市出现销售企稳修复的迹象，基本面修复意味着当地国企资产保值和增值能够兑现，进而可以支持NAV和PB估值的提升；
②城中村细节政策（例如，拆建比例、配套融资方案等）的落地，可以让市场对城中村政策推进更具信心，进而推动估值修复。
如上，对于地产板块的未来发展，分化和断层将是主旋律，机遇也主要聚集在一二线城市国企开发商。机遇优质房企投资而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，只集中汇集市场16只头部房企上市公司，在投资方向上具有明显的头部集中度优势。前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，契合龙头强者恒强产业周期趋势！
同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。