全国百城二手房均价环比下跌!“以价换量”趋势未改
转自:每日经济新闻
七八月楼市传统淡季,全国二手房市场正处在“以价换量”交易周期。买家们“货比三家”,房东们则经历着是否割肉离场的艰难抉择。
根据中国房地产指数系统百城价格指数,7月,百城二手住宅平均价格为14653元/平方米,环比下跌0.74%,跌幅较6月扩大0.01个百分点,已连续27个月环比下跌,同比跌幅为6.58%。
业主“以价换量”趋势延续,重点城市二手房成交继续放量。北京二手商品住宅累计成交1.55万余套,环比微增4%,同比增长约60%;深圳二手商品住宅成交近4700套,环比增长超10%,同比增长超100%;上海二手商品住宅成交1.82万套,环比减少23.79%,但同比增加44.7%。
中指研究院研究副总监徐跃进向《每日经济新闻》记者表示,近期一线城市的二手房市场保持较高活跃度,随着价格持续下跌,核心区域二手房的性价比逐渐显现。对于未来走势,预计新房市场仍面临较大调整压力,二手房市场在“以价换量”态势下,还将保持一定活跃度。
“以价换量”趋势未改
数据显示,7月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个,连续4个月出现百城二手房价格集体下跌情形。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为39个,较6月增加4个。
一二线城市二手房的价格环比跌幅扩大,根据中国房地产指数系统百城价格指数,一线及二线城市的二手住宅价格环比分别下跌0.80%、0.78%,跌幅较6月分别扩大0.14个百分点、0.04个百分点,三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.67%。房地产政策优化,在短期内提振了市场活跃度与信心,促进二手房交易量保持高位,只是“以价换量”趋势未改。
值得一提的是,根据中指研究院统计的7月百城二手住宅价格及环比涨跌幅榜,房价环比跌幅最小的是浙江嘉兴,均价11456元/平方米,仅环比下跌0.23%。跌幅较大的是江苏常州,均价13944元/平方米,环比下跌1.55%。下跌幅度较大的城市还有芜湖、金华、东莞、武汉、重庆、扬州、昆山、福州和厦门等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“5·17央行新政”以来,不论是限购松动,还是按揭首付下降,均利好刚需买房客群。房价还在高位的情况下,刚需客群更中意“总价可控、马上可住”的二手房。
据克而瑞,今年上半年,新房市场规模加速收缩,20个重点城市总成交量同比下降38%,环比降21%,而二手房市场却相对坚挺,成交量同比下降7%,环比增长5%。
受此影响,市场份额进一步向二手房倾斜,20个城市平均二手房成交占比升至62%,同比增长9个百分点,环比增长7个百分点,北京、上海、合肥和南京等二手房市场份额均增至70%以上。
在交易的房源方面,上海、深圳和杭州250万元以下的成交最为集中,京沪等郊区的次新和市区老破小热销,天津学区房热度高。
在李宇嘉看来,市场中部分改善型需求开始转向了二手房,而且转向二手房的改善型需求,更多偏好外围区域“户型较大、总价可控”的购房逻辑。这种现象在热点一二线城市较为普遍,即年轻人刚需较多,前几年上车的人群,选择卖掉中心区老旧住宅或小房子,置换到外围偏大户型,而住房总支出没有明显增加。
新政效果在二手房成交方面表现突出
从北京、上海、深圳、杭州和西安等地市场来看,二手房与新房市场成交结构存在较大差异,互补性强。
克而瑞方面认为,目前这些城市的二手房活跃度均高于新房,预期后续部分置换需求会转移到新房市场,再改善的需求释放有助于后市新房市场企稳回升,尤其是一线城市,千万级别以上高端客群容量稳定,购买力坚挺,短期仍有释放空间。
而在天津、武汉和郑州,新房和二手房市场购买力趋同,交易总价段高度相似,客群没有显著差异,都是依托刚需刚改购买力来驱动。基于此,可以预判的是,后期一二手房“此消彼长”态势延续,竞争加剧。
二手房因为选择面、价格、安全性等优势继续吸纳刚需客群,而新房市场也存在一些结构性机会,只要后续新房小面积段供给增加,叠加房企各类促销手段升级、户型设计创新等,都将使购房者信心逐步修复,进而带动一轮新房成交放量。
对于三季度市场预判,克而瑞方面认为,楼市成交总量规模将延续弱复苏,新政效应持续发酵,成交量持平甚至微超二季度。热点城市个数和热点新房项目个数减少,呈现出脉冲式复苏态势,二手房因价格优势,市场份额仍将继续增长。
“新政效果在二手房成交方面表现突出,预计三季度将延续震荡上行,尤其低总价房源集中成交,持续分流新房刚需,但也可能带动以房换房改善需求重新入市,叠加部分城市‘以旧换新’措施落地,也将带动改善性新房去化提升。”
徐跃进表示,三季度,预计供需两端政策会进一步发力。需求端,核心城市应该会进一步放松限制性政策,比如北上广深以及个别二线城市的限购政策还有放松预期;供给端,国企收储等去库存政策的推进节奏预计会进一步加快,从而推动市场企稳恢复。