不动产买卖合同被判无效或撤销，登记机构如何应对？ | 实务探讨
在不动产登记实务中，法院判决双方当事人之间的不动产买卖合同无效或是撤销，现出卖人单方持该判决要求不动产登记机构将已转移的不动产恢复至自己名下，登记机构应当如何处理？目前，大致有转移登记、更正登记、撤销登记、告知当事人另行提起行政诉讼撤销转移登记行为等观点。笔者围绕这一问题展开分析。
分析
法院判决不动产买卖合同无效或是撤销后的法律后果
根据合同行为发生的不动产物权变动，我国采纳的是债权形式主义的物权变动模式，债权合意加上登记即产生不动产物权变动的法律效力，不承认物权行为的独立性和无因性。当事人之间的债权合意无效或是被撤销直接影响不动产的物权变动，基于此完成的不动产转移登记失去其合法性基础，买受人不能取得已登记的不动产物权，应当将其返还给出卖方。
《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
因此，法院判决双方当事人间不动产买卖合同无效或是撤销的，买受人应当将取得的该不动产返还给出卖人，若买受人已将该不动产出卖或是抵押给善意第三人并完成登记的，此时买受人只能采取折价补偿等方式予以赔偿。只要买受人取得的不动产没有被限制转移或是发生处分登记，登记机构将面临如何通过登记程序将该不动产返还给出卖人的选择。
法院判决不动产买卖合同无效或是撤销的，对应不同的物权变动
法院判决买卖合同无效，合同自始即无效，不能产生买卖双方转移登记的法律效果，应当恢复至买卖合同履行前的状态。即便登记机构完成了买卖合同的所有权转移登记，合同被判无效，意味着买受人未取得该不动产的所有权，出卖人也未丧失该不动产的所有权，即该不动产的所有权未发生变动。因此，法院作出的买卖合同无效的判决属于确认判决，而非形成判决，该判决没有导致物权变动。
法院判决撤销买卖合同的，被撤销的买卖合同也是自始无效，但它区别于无效合同的自始无效，即在买卖合同没有被撤销之前，该买卖合同仍属有效。交易双方基于此有效的买卖合同完成登记后，不动产所有权产生了转移登记的法律效力。而在法院判决撤销合同后，之前的不动产转移登记行为失去合法性基础，从而发生了不动产所有权的物权变动。因此，法院作出的撤销买卖合同的判决属于形成判决，该判决导致了物权变动。
买卖合同无效或是被撤销的，出卖人要求返还标的物的请求权属于物权性质的请求权，而非债权性质的请求权，不适用诉讼时效的规定。
法院判决不动产买卖合同无效或是撤销后，登记簿记载即属错误
有观点认为，登记机构根据当事人的申请办理转移登记，要件与程序都属合法，因此该登记是正确的，现在法院仅判决买卖合同无效或是撤销，并没有否定原登记行为的合法性，若要恢复至出卖人名下，则应当按转移登记办理；或者，当事人应当另行提起行政诉讼，由法院判决撤销转移登记行政行为后，再根据法院判决办理嘱托登记至出卖人名下。但这可能会增加群众的办事成本。
在登记实务中，当事人持买卖合同无效的判决要求登记机构恢复至出卖人名下，有的登记机构予以拒绝并引发行政诉讼。若法院直接向登记机构出具了司法建议，笔者建议直接启动更正登记，不必再通过行政诉讼撤销转移登记行政行为。登记原因不成立、无效或是被撤销，从而导致登记记载与真实情形不一致。登记原因不成立、无效或是被撤销，这属于实体法律关系的判断，超出了登记机构的审查职责，应由人民法院或仲裁机构予以认定。
法院判决不动产买卖合同无效或是撤销的，登记机构可以通过更正登记予以纠错
人民法院在审理登记行政诉讼中，如果认为登记行为存在问题的，通常有撤销登记行政行为的表述，登记机构在适用这些判决时，应当识别法院表述所对应的登记行为，其可能涉及更正登记，也可能涉及注销登记。笔者认为，只有在更正登记等类型不能处理时，才可依据相关规定考虑撤销登记行为。如《江苏省不动产登记条例》第32条规定：“不动产登记确有错误，且通过更正登记不能纠正的，不动产登记机构应当撤销不动产登记行为，但不动产权利已由善意第三人取得或者撤销将给公共利益造成重大损害的除外。”
综上，笔者认为，本例中不动产买卖合同被法院判决无效或是撤销，出卖人作为不动产的所有权人，可以以权利人身份申请更正登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第79条规定，权利人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记，并提交证实登记确有错误的材料。有的登记机构同意按更正登记办理，但需要双方当事人到场，如果仅有一方到场的，则需要法院开具协助执行通知单。对此，笔者认为，按照《不动产登记暂行条例》第14条规定，申请更正登记的，由当事人单方申请即可。
［作者单位：四川省社会科学院房地产研究中心］
来源：中国不动产官微
作者：刁其怀
新媒体编辑：曲冰洁