房价如大葱的美妙时代，很快就要来了！
在上一篇文章中，平叔曾聊过，在“房地产市场规模见顶，人口总数下降拐点出现”的双重因素作用之下，国内楼市将出现和过去30年完全不一样的趋势，这个趋势，被称之为进入了“新常态”。
进入“新常态”之后，楼市会是什么样的呢？
从日本、韩国、英国、法国、德国、美国这些发达国家的经验看，新常态下，绝大部分城市的房子，都会是“纯消费品”，就像汽车、手机一样，甚至是家庭负资产。就像马云说的，绝大部分房子，会像大葱一样便宜。
而只有极少的城市，才会有结构性的机会。也就是全国大概只有20个左右城市的房子，在长期持有的前提下，才能保值增值。
为什么说只有20个左右的城市呢？我们把目光投向全球，投向那些早早就房地产市场见顶，人口总数出现下降的发达国家。
提起韩国，你能想到它有几个大城市？是不是除了首尔、釜山之外，基本就没别的了？
提起日本，你能想到它有几个大城市？是不是除了东京、横滨、大阪之外，其他城市存在感都很弱？
提起法国，你能想到它有几个大城市，是不是除了巴黎、里昂、马赛之外，似乎也没有其他城市了？
提起英国，你能想到它有几个大城市？是不是除了伦敦、伯明翰、利物浦之外，似乎也想不起其他城市了？
提起德国，你能想到它有几个大城市？是不是除了柏林、汉堡、慕尼黑之外，似乎也想不起其他城市了？
这里给大家科普几个冷知识。
日本第一大城市是东京（都市圈），总人口约3700万。而第二大城市横滨只有大约370万，第三大城市大阪只有大约270万。第二名横滨只有东京的十分之一。
法国的第一大城市巴黎（都市圈），总人口约1100万。而第二大城市里昂只有116万，第三大城市马赛只有90万。第二名里昂也只有巴黎的十分之一。
韩国第一大城市首尔，总人口约960万。而第二大釜山人口只有355万，第三大城市仁川只有295万。第二名釜山只有首尔的三分之一。
英国第一大城市伦敦（都市圈），总人口约1380万。而第二大城市伯明翰人口只有368万人，第二名伯明翰也只有伦敦的三分之一多一点。
所以，从日本、韩国、英国、法国这些早就进入“房地产市场规模见顶，人口总数下降拐点出现”的国家来看，“新常态”下人口和城市分布的一个最突出的特征就是：
人口聚集程度会加大，一个国家基本都会诞生1到2个千万人口规模的大城市或者说中心城市。
大致的规律是4000万人口以下的国家诞生1个，4000万到1亿人口的国家诞生1-2个。简单概括成一句话就是，大家都发展成了“一国一城”或者“一国两城”的模式。
不过，美国算是比较特殊的一个国家。
提起美国，你能想到它有几个大城市？
这个应该比较多。纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿、菲尼克斯、费城、达拉斯等六七个，这些城市圈的人口规模都在700万到1500万之间。
美国为什么大城市明显多了？
主要原因有三，一是美国总人口多，有3.3亿，日本只有1.25亿，英国6697万，法国6797万，韩国5162万。
二是美国面积大，有937万平方公里，日本只有38万平方公里，英国只有24万平方公里，法国只有55万平方公里，韩国只有10万平方公里，和中国的一些省面积差不多。
三是美国经济总量世界第一，2022年美国GDP是25.7万亿美元，日本是4.2万亿美元，英国是3万亿美元，法国是2.8万亿美元，韩国是1.7万亿美元。
所以，基于以上三点，美国能够支撑起这么多的大城市。
对比之下，中国在面积、经济2个方面都和美国类似，而人口多达14亿，大约是美国的4倍，因此，中国今后大致能够发展出30个左右的千万人口规模以上的超大城市出来。
英国、日本、韩国、法国这些国家是一国一到两个大城市，主要是首都。
类似的，中国这边则是以省委单位，一省一到两个大城市，主要是省会和计划单列市这种级别比较高的城市。（从人口、面积、经济三个方面看，我们的一个省，其实大致就相当于欧洲的一个国家）。
所以，今后我国能发展成人口千万规模、经济良好、有价值的大城市，也是非常明确的，主要在三类城市中产生：一类是直辖市，二类是省会城市，三类是计划单列市。
当然，也不并是说是个省会城市都行，还要配合下面这张图来看，也是胡焕庸线以东的直辖市、省会城市和计划单列市才行。
所以有，未来中国真正的大城市就比较明确了，就是：
4个一线城市：北京、上海、天津、重庆。
5个计划单列市：深圳、厦门、宁波、青岛、大连。
21个省会城市：海口、广州、南宁、昆明、福州、南昌、长沙、贵阳、杭州、合肥、武汉、成都、南京、郑州、西安、济南、太原、石家庄、沈阳、长春、哈尔滨。
4个普通地级市：东莞、佛山、苏州、无锡。（城市级别不高但是经济超强，人口也都已经在千万左右了）
还有3个城市比较特别，雄安和三亚、珠海（三亚、珠海人口都不会达不1000万，但是胜在旅游资源和环境宜居，所以值得单独列出来，特别是珠海，今后的城市价值会进一步放大。）
当然，从房产持有的角度来说，也并是不说上面的这些城市长期看都能保值增值，跑赢通胀。
就像英国只有伦敦、法国只有巴黎、日本只有东京、韩国只有首尔，这些城市的房产才在过去穿越了所有的周期，整体实现了跑赢通胀，而那些排名第二的城市，像横滨、釜山、伯明翰、里昂，都不行。
强大如美国，它的纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿、菲尼克斯、费城、达拉斯等7个超大城市中，在过去也只有纽约、洛杉矶、芝加哥和费城4个城市的房产整体跑赢了通胀。
（特别说明的是，全世界范围内，几乎所有国家最核心的那一个大城市的优质不动产，长期来看，都跑赢了社会整体通胀，成为了普通人跨越周期最好的资产。
哪怕这个国家在打仗（比如德黑兰），哪怕这个国家经济都衰退了（比如莫斯科），哪怕这个国家出现了经济危机（比如安卡拉），也不例外。）
所以，上述国内36个城市中，至少有三分之一的城市，未来虽然能够成为1000万甚至1500万人口的超大城市，但是在“新常态”下，它们的房产依然不能保值增值跑赢通胀。
不过，平叔也认为，有3座城市，虽然目前看起来在一众城市中还比较弱，但平叔认为它们会是未来10年潜力最大、增长最快的3座城市，因为他们极为特殊，有着绝佳的区位优势。
那么，以上36个城市中，具体哪些城市的房产，能在“房地产市场规模见顶，人口总数下降拐点出现”之后，在“新常态”下跑赢通胀？哪3个城市是目前比较弱，但是未来潜力最大呢？