2024年昆明仅3家房企出手拿地，未来会展片区开发悬念再起
2024年昆明最后一波集中供应土地拍卖结果基本出炉，2天进账约25亿元，17宗地仅1宗因故中止交易，其余合计约486.14亩地皆成功底价出让。
各市属或区属国企成为最大赢家，房企仅中海地产、冠江集团2家出手拿地，关注度最高的会展片区背后开发逻辑变数增加，后续开发悬念再起。
12月18日下午，位于官渡区的12宗土地成功出让，合计面积约459亩，收金约24亿元。
12月18日土地交易结果公示
而原定同日交易的1宗城镇住宅用地，则因故中止交易。该宗地编号为KCGD2020-32-A1号地块，位于海丽宾雅酒店东侧，合计约42.79亩，交易起价5.3亿元，容积率3.1，楼面价约6001元/㎡。
其余12宗地，拿地企业皆为官渡区旗下国资子公司，尤其是官渡区国投下属的官渡区城市发展置业有限公司，以约21亿元摘得10宗地，合计约410亩，成为最大赢家。值得注意的是，这几家公司皆为拿地前才注册。
从地块位置来看，该批地主要分布在巫家坝、会展片区和俊发生态半岛，地块位置优越，且皆为净地，住宅地块容积率在1.4-3.1之间，商业用地容积率最高为5。可见，未来规划都将会是高品质、低密度住宅社区。
其中，滇池会展板块的6宗地，紧挨万科在南市区布局的万科大都会、万科公园城市两个项目。从位置分布来看，这几块地都曾在万科七彩国际社区（现称前湾都会区）规划范围内中有所提及。
然而，本次土地交易中，万科并未如去年一般出手拿地。
具体来看，该6宗共计约234亩，交易起价约24亿，分别是编号为KCGD2018-20、21、22、26、27、28号地块，包含2宗城镇住宅用地和4宗商业用地。
编号为KCGD2018-27、28号地块为城镇住宅，紧挨万科大都会项目，占地面积分别约42亩、26亩，最终成交楼面价为约6005元/㎡、5999元/㎡。
编号为KCGD2018-20、21、22、26号地块，4个都是商业地块，面积共约165亩，分布于巫家坝路和古滇路交汇处两侧，就在万科大都会和万科公园城市之间，中间隔着建设中的新海河带状公园，是可连片开发的商业用地，最终成交楼面价约1200-3000元/㎡。
而编号为KCGD2024-7号地块，同样是商住混合用地，位于滇池会展板块环湖路北侧，最终被昆明市官渡区城市发展置业有限公司联合昆明瀚诺威投资有限公司，以2.22亿元底价拿下，楼面价约为5999元/㎡。占地面积37亩，商住比35:65，容积率1.5。
据查询，昆明瀚诺威投资有限公司是冠江集团的关联公司，曾开发公园1903项目，也是如今太和1903项目的一级开发方。
从规划文件资料来看，新地块可能建成6层以下的叠墅、洋房类产品，同样的低密度住宅小区。
按照土地外挂条件，还需建设高品质酒店，且酒店需自持不少于5年。
编号为KCGD2024-8号地块，为城镇住宅用地，位于俊发生态半岛附近，紧挨着河畔俊园。
最终被昆明市官渡区国欣置业有限公司底价1.246亿元收入囊中，容积率为1-1.5，成交楼面价约6001元/㎡。
如此规划条件，可见未来也将会是叠墅、洋房类产品。
作为其中唯一的一块中小学用地，编号为KCGD2018-17号地块，属于官渡区小板桥街道，面积约42亩，位于巫家坝片区，飞虎大道西侧，南邻保利堂悦，西临首创未来之城，最终被昆明市官渡区城市发展置业有限公司拿下，成交楼面价约3930元/㎡。
这块地也是规划中的巫家坝第3所学校建设用地，办学规模为36班。
此次成功出让，也意味着继云师大实验中学落地后，片区内将新增1所学校。十分利好周边居民，是对该区域教育资源紧张现状的持续补强。
编号为KCGD2017-27号地块，位于巫家坝核心区北部，净用地约26.87亩。此前曾多次上架交易，但都未能成功出让。
如今，该地块改为纯商业用地，容积率下调至5，起拍价降到约1.89亿，最终被昆明市官渡区国欣置业有限公司拿下，成交楼面价约2115元/㎡。
编号为KCGD2024-31号地块，位于滇池会展板块，珥季路和南绕城高速交汇处西南侧，紧挨绿星智慧玖珑湾项目（原恒大玖珑湾），一路之隔则是近期刚首开的万科都会半岛项目。
地块面积约43亩，为商住混合用地，容积率3.1，被官渡区城市发展置业有限公司以1.06亿元摘得，楼面价约1185元/㎡。
其外挂条件就是复工续建列入“保交楼”“保交房”项目名单的恒大玖珑湾11号地块（现更名为官渡国投柏悦府）、恒大城A3地块（现更名为官渡国投瑞景湾）。其中，KCGD2016-11-A1号地块上，需完成地上建筑面积82452㎡；KCGD2014-4-A3号地块上，需完成地上建筑面积23390㎡。
因此，本次出让，由官渡国投拿下也算在意料之中。
编号为KCGD2024-30号地块，属于小板桥街道，毗邻在建的金地学府名著，占地约54亩，为纯住宅用地，容积率3.1。最终被被官渡区城市发展置业有限公司以约5亿斩获，楼面价约4500元/㎡。
该地块即原俊发未来城（KCGD2020-1-A3地块），原容积率为4.54，限高130米。退地后重新调整规划后出让，改为容积率3.1，限高80米。
总体来说，从规划条件可以看出，此次成交的土地，均呈现出低容积率的特点，容积率不超3.1，还有不少容积率低于2的低密纯住宅用地。
可见，昆明发布新规后，待建住宅用地居住密度变得更宜居，品质也在直线拉高。
事实上，今年早前发布批前公示的几个城中村改造项目回迁安置房用地的容积率都不大，大部分都已下调到3.1，极少数为5左右。
此外，12月19日，盘龙区和五华区合计约27.41亩城镇住用地也成功底价出让，多为回迁安置房用地或项目后续零星建设用地。
12月19日土地交易结果公示
其中，编号为KCPL2024-5号地块，最终被盘龙区国投旗下子公司昆明安翎房地产开发有限公司底价2808万元揽获，成交楼面价约536元/㎡。
该地块位于鼓楼街道大宥城西侧、七彩俊园东侧，实为栗树头城改安置房用地，容积率5.6，约14.04亩。
据查证，栗树头二期城改项目将其中2号地块被一分为二，此次拍卖的就是其中之一。
土地交易文件资料显示，该宗地为回迁安置房地，用于盘龙区人民政府辖区范围内的回迁安置工作，土地竞得人须严格按照回迁安置房相关要求实施项目建设和管理。
编号为KCPL2024-16、17号地块，合计约3.14亩住宅用地，最终被中海地产旗下子公司昆明海潮房地产开发有限公司底价4851.3万元摘得，成交楼面价约6617元/㎡、6586元/㎡。
据查，该2宗地实则是中海·汇德里项目的二期零星用地，中海地产出手拿地，不意外。
编号为KCWH2024-8号地块，则位于莲华街道，二环快速路以南，龙湖水晶郦城东侧，实为墨水厂城改安置房用地。容积率3.4，限高54米，占地约10.22亩，计划拟建2栋回迁安置房。
最终五华区财政局旗下子公司昆明西北新城城市运营服务有限公司底价2044万元摘得，成交楼面价约882元/㎡。
随着今天拍卖结果的落地，也意味着2024年昆明的土地供应基本结束。截至目前，今年出手拿地的房企仅有邦泰集团、中海地产、冠江集团3个。
唯一仅剩的1宗教育用地，位于盘龙区青云街道，将于下周的12月27日开拍。