三条曲线协同发力,龙湖“增肌不增重”
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地产行业拐点已现。
文丨李兴
行业阵痛中,龙湖交出了一份稳健的成绩单。
3月17日,龙湖集团发布的年报显示,2022年营收2505.7亿元,归属股东核心净利润225.4亿元,均实现稳中有增。
过去一年,无法脱身于时代的龙湖,也历经了商票兑付谣言、股债骤跌、管理层变动等时刻,处于风口浪尖而最终平稳渡过。
在业绩会上,龙湖集团董事长陈序平说,龙湖穿越周期,靠的是底色坚韧。
公司在严控负债额的基础上,优化债务结构,“三道红线”连续7年稳居绿档,2022年底提前偿还了2023年到期的全部境外债务。
“三条曲线”协同发力的业务模式,不容忽视。龙湖主营开发、运营及服务三大板块,形成“1+2+2”五大航道。
2022年,开发业务营业额为2270.2亿元,同比增长11%,运营及服务合计收入236亿元,同比增长25%。
多元化业务齐头并进,带来稳定的收入和利润,成为龙湖对冲市场风险的底色。
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重构格局
告别 “三高”,房地产市场转向高质量发展模式,寻找开发之外的新增长曲线,成为房企的必选项。
龙湖很早就开始多航道布局,2022年对业务进行了梳理和重构,形成“1+2+2”的格局:
一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道。核心在于,稳固传统开发底盘的同时,挖掘存量市场的潜力。
运营和服务业务,统称为经营性业务,2022年合计收入236亿,同比增长25%,5年复合增长35%,成长为与地产开发并行的第二、第三增长曲线。
其中,运营业务由商业投资、长租公寓等组成,需进行重资产的长线投入,盈利周期长,考验定力和运营。
陈序平提到,2022年龙湖的经营性业务受到大环境扰动,比如商场的客流和长租公寓的出租率,较此前有一定折让。
从数据看,龙湖仍展现了很强的韧性。去年,租金收入同比增长四成,达118.8亿元,相当于平均每月10亿元。
具体来看,截至2022年末,龙湖商业进入全国32座城市,累计开业运营的商场达76座。今年新开的上海奉贤天街出租率为100%。
长租公寓品牌冠寓,在手房间数达16万间,总开业11.6万间,其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%,2021年以来一直保持稳定的盈利增长。
此外,陈序平也提到,龙湖的服务业务2022年收入达116.7亿元,有望每年保持40%至50%的增长。
其中,物业管理的在管面积超过3.2亿平方米,签约了小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间,以及亮马河、都府堤等城市服务,去年收入首次破百亿元。
智慧营造品牌“龙湖龙智造”,迄今已获取建管项目近40个,总建筑面积超过700万平方米。
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协同发力
过去一年,房企的开发业务利润不断压缩,毛利率普遍下滑至20%以下,龙湖的运营、服务的毛利率分别为75.6%、28.9%,拉升了整体盈利水平。
2022年,二者经营性利润占比达27%。陈序平预计,“未来5年以内,利润占比有希望达到50%以上。”
龙湖计划继续加大非地产业务占比,但不刻意追求规模增长,更关注现金、稳定和盈利能力。
在商业投资领域,将保持每年10座商场的速度进行,2023年有6个轻资产、5个重资产项目亮相。
龙湖的物业管理“智创生活”曾于2022年1月在港交所递交上市申请。
龙湖方面表示,不会为了谋求上市资格而上市,“将继续苦练内功,提升行活与收入,做好准备,静待花开”。
在“空间即服务”战略下的指引下,龙湖的开发、运营、服务三大业务,本质是一盘棋,合力构成“一个龙湖” 的生态体系,高效协同。
这种业务协作模式,在龙湖的很多项目建设中发挥了关键作用。
比如,北京龙湖蓝海引擎产业园,原是北京北五环的汽配城、建材城,龙湖承接项目后,从提出需求到反馈方案,再到施工改造、后期运营,发挥多业务体系的联动机制。
其中,龙智造提供EPC(设计、采购、建造一体化)服务,智创生活提供楼宇管理、节能降耗等服务工作。
经过升级改造,该项目焕然一新,变成一个地标性商业复合办公空间。
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稳固底盘
房地产作为最大业务板块,是支撑龙湖的底盘,2022年合同销售额2015.9亿元,对应总建筑面积为1304.7万平方米。
2023年开年以来,房地产回暖加快,龙湖在高能级城市的项目已经恢复。
2023年1-2月,累计实现销售额282亿元,同比增长41%。其中,2月全口径销售额174亿元,同比增长86%,环比增长61%。
陈序平指出,地产行业拐点已现。
接下来,龙湖要做的是,回归重点城市、核心区域;提升周转去化、优化存货结构,修复盈利水平;注重交付品质、回款质量及利润率。
去年,龙湖新增土储总建筑面积448万平方米,权益面积291万平方米,平均权益收购成本为10461元,其中长三角、西部地区分布占比51.8%、25.2%。
在拿地策略上,龙湖坚持以销定支,严守投资刻度,未来聚焦20个主力城市和14个机会城市。
2022年,龙湖在整体公开市场拿地的平均溢价率是4%,总体实现了22%的毛利率和13%的净利率。
2023年,龙湖依然会要求拿地的毛利率高于20%,归属股东净利率不低于12%。
稳固好开发业务的基本盘,同时谨慎拓展运营和服务业务,三者并驾齐驱,形成相互促进的正循环,将成为龙湖蓄力质量增长的动力源。
不过,新模式的探索不是一蹴而就的。
“龙湖管理层选择了一条更加辛苦的路,要在控负债总额的情况下实现利润稳中有增,同时优化资产质量。”
陈序平比喻道,就像增肌而不增重,是一条很难但是正确的路,将为龙湖穿越周期的后续发展,提供更大的空间。
(本文仅供参考,不作为投资依据)