三条曲线协同发力，龙湖“增肌不增重”
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地产行业拐点已现。
文丨李兴
行业阵痛中，龙湖交出了一份稳健的成绩单。
3月17日，龙湖集团发布的年报显示，2022年营收2505.7亿元，归属股东核心净利润225.4亿元，均实现稳中有增。
过去一年，无法脱身于时代的龙湖，也历经了商票兑付谣言、股债骤跌、管理层变动等时刻，处于风口浪尖而最终平稳渡过。
在业绩会上，龙湖集团董事长陈序平说，龙湖穿越周期，靠的是底色坚韧。
公司在严控负债额的基础上，优化债务结构，“三道红线”连续7年稳居绿档，2022年底提前偿还了2023年到期的全部境外债务。
“三条曲线”协同发力的业务模式，不容忽视。龙湖主营开发、运营及服务三大板块，形成“1+2+2”五大航道。
2022年，开发业务营业额为2270.2亿元，同比增长11%，运营及服务合计收入236亿元，同比增长25%。
多元化业务齐头并进，带来稳定的收入和利润，成为龙湖对冲市场风险的底色。
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重构格局
告别 “三高”，房地产市场转向高质量发展模式，寻找开发之外的新增长曲线，成为房企的必选项。
龙湖很早就开始多航道布局，2022年对业务进行了梳理和重构，形成“1+2+2”的格局：
一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道。核心在于，稳固传统开发底盘的同时，挖掘存量市场的潜力。
运营和服务业务，统称为经营性业务，2022年合计收入236亿，同比增长25%，5年复合增长35%，成长为与地产开发并行的第二、第三增长曲线。
其中，运营业务由商业投资、长租公寓等组成，需进行重资产的长线投入，盈利周期长，考验定力和运营。
陈序平提到，2022年龙湖的经营性业务受到大环境扰动，比如商场的客流和长租公寓的出租率，较此前有一定折让。
从数据看，龙湖仍展现了很强的韧性。去年，租金收入同比增长四成，达118.8亿元，相当于平均每月10亿元。
具体来看，截至2022年末，龙湖商业进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座。今年新开的上海奉贤天街出租率为100%。
长租公寓品牌冠寓，在手房间数达16万间，总开业11.6万间，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%，2021年以来一直保持稳定的盈利增长。
此外，陈序平也提到，龙湖的服务业务2022年收入达116.7亿元，有望每年保持40%至50%的增长。
其中，物业管理的在管面积超过3.2亿平方米，签约了小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务，去年收入首次破百亿元。
智慧营造品牌“龙湖龙智造”，迄今已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。
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协同发力
过去一年，房企的开发业务利润不断压缩，毛利率普遍下滑至20%以下，龙湖的运营、服务的毛利率分别为75.6%、28.9%，拉升了整体盈利水平。
2022年，二者经营性利润占比达27%。陈序平预计，“未来5年以内，利润占比有希望达到50%以上。”
龙湖计划继续加大非地产业务占比，但不刻意追求规模增长，更关注现金、稳定和盈利能力。
在商业投资领域，将保持每年10座商场的速度进行，2023年有6个轻资产、5个重资产项目亮相。
龙湖的物业管理“智创生活”曾于2022年1月在港交所递交上市申请。
龙湖方面表示，不会为了谋求上市资格而上市，“将继续苦练内功，提升行活与收入，做好准备，静待花开”。
在“空间即服务”战略下的指引下，龙湖的开发、运营、服务三大业务，本质是一盘棋，合力构成“一个龙湖” 的生态体系，高效协同。
这种业务协作模式，在龙湖的很多项目建设中发挥了关键作用。
比如，北京龙湖蓝海引擎产业园，原是北京北五环的汽配城、建材城，龙湖承接项目后，从提出需求到反馈方案，再到施工改造、后期运营，发挥多业务体系的联动机制。
其中，龙智造提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，智创生活提供楼宇管理、节能降耗等服务工作。
经过升级改造，该项目焕然一新，变成一个地标性商业复合办公空间。
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稳固底盘
房地产作为最大业务板块，是支撑龙湖的底盘，2022年合同销售额2015.9亿元，对应总建筑面积为1304.7万平方米。
2023年开年以来，房地产回暖加快，龙湖在高能级城市的项目已经恢复。
2023年1-2月，累计实现销售额282亿元，同比增长41%。其中，2月全口径销售额174亿元，同比增长86%，环比增长61%。
陈序平指出，地产行业拐点已现。
接下来，龙湖要做的是，回归重点城市、核心区域；提升周转去化、优化存货结构，修复盈利水平；注重交付品质、回款质量及利润率。
去年，龙湖新增土储总建筑面积448万平方米，权益面积291万平方米，平均权益收购成本为10461元，其中长三角、西部地区分布占比51.8%、25.2%。
在拿地策略上，龙湖坚持以销定支，严守投资刻度，未来聚焦20个主力城市和14个机会城市。
2022年，龙湖在整体公开市场拿地的平均溢价率是4%，总体实现了22%的毛利率和13%的净利率。
2023年，龙湖依然会要求拿地的毛利率高于20%，归属股东净利率不低于12%。
稳固好开发业务的基本盘，同时谨慎拓展运营和服务业务，三者并驾齐驱，形成相互促进的正循环，将成为龙湖蓄力质量增长的动力源。
不过，新模式的探索不是一蹴而就的。
“龙湖管理层选择了一条更加辛苦的路，要在控负债总额的情况下实现利润稳中有增，同时优化资产质量。”
陈序平比喻道，就像增肌而不增重，是一条很难但是正确的路，将为龙湖穿越周期的后续发展，提供更大的空间。
（本文仅供参考，不作为投资依据）
