望岳谈｜瞄准供需“任督二脉”，楼市新政指向何方？
转自：上观新闻
5月17日，中国人民银行连发3个重磅政策，包括《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，打出“取消房贷利率下限”“下调公积金贷款利率”“下调首付比例”组合拳。
央行罕见选择在交易时间“三箭齐发”，原因何在？业界普遍认为，主要是我国房地产市场供需关系已经发生新变化，加上近期数据显示房地产复苏进度有限，职能部门着力加大了稳楼市政策力度。
4月30日召开的中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，既是落实中央政治局会议重要部署，也是“适应我国房地产市场供求关系的重大变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展”的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。
整体而言，楼市新政瞄准需求侧和供给侧同时发力，旨在进一步打通新形势下楼市的“任督二脉”。
从需求端看，真金白银的政策红利，有望提振刚需和改善型群体的购房意愿。
17日央行楼市新政三连发后，济南、淄博、潍坊、济宁、聊城、泰安、威海、日照、滨州、德州等城市当日就发布了落实政策的通知。政策调整后，首付比例、房贷利率均将处于历史低点，将进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本。
以济南为例，根据济南市房地产业协会数据，一季度新建商品房销售均价为14377.3元/平方米，如果是100平方米的首套房，不含税的总价为143.77万元，首付比例降低至15%，也就是最低首付可至21.6万元。这比此前执行的20%首付，能减少首付款7.2万元。
此前一段时间，各地因地制宜制定的楼市宽松新政已经密集出炉。比如，北京执行了13年的住房限购政策迎来首次调整，深圳也放宽限购，杭州、西安官宣全面取消住房限购，沈阳等城市购房即能落户。其目的都是希望稳定住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力。而此次住房金融政策调整力度较大，涉及面广，超出预期，传递出稳定房地产市场的信号更加明确和强烈。
从供给端看，盘活存量住房是化解房地产风险的关键，也是政策调整的重要着力点。
值得注意的是，除了央行发布“组合拳”外，5月17日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，请住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。会议明确提出，“支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房”。
这一政策对房地产市场的影响力同样不容小觑。此前，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与存量住房去库存，各地公布的计划收购住房已经超过1万套。从有关部门传递的信息，结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障房供给相结合，或是当下消化存量房产的有效方式，这将对未来楼市产生深远影响。
尽管此次政策调整力度较大，但是国家房地产金融政策的精神内核并没有改变。
总体而言，新旧政策衔接突出了“稳步有序”四字，一方面持续加大支持刚性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地产风险外溢。正如中国民生银行首席经济学家温彬所分析，尽管房贷利率限制基本放开，但首套和二套房首付比例仍有一定区分度，首套房明显更低。另外，按照因城施策原则，预计个别热点城市暂时还将保留房贷利率下限。新政的这些细节规定，有助于平衡好房地产市场的当前稳定与长期发展。
（大众日报·大众新闻客户端记者张九龙）