中信建投：房地产产业链投资机会全解析

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来源：中信建投证券研究

5月17日，央行、金管总局发布通知，在房地产首付比例、商贷和公积金贷款利率方面进行调整，并设立3000亿元保障性住房再贷款，积极推动消化存量。

同日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，何立峰副总理出席会议并讲话，何副总理强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，房地产关系人民群众的切身利益和经济社会的发展大局，要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

中信建投证券宏观、金融工程及基金研究、房地产、建筑、家电行业近期研究成果梳理如下：

01关注地产政策——全球大类资产跟踪周报

核心观点：楼市政策组合拳出炉，周五央行政策“三连发”，市场风格切换的线索增加，但风偏修复的持续性仍待确认。

本周A股在地产政策密集出台的背景下先抑后扬，但三大股指周度仍录得下跌，成交量出现下滑。

债市震荡偏强，特别国债发行节奏低于市场预期，叠加4月经济数据仍呈现较强结构性特征，债券收益率整体下行。

4月美国通胀数据如预期放缓，美元指数微跌，全球流动性压力边际缓释，海外权益和商品市场普遍录得上涨，债券利率多数下行。

资本市场值得关注的行情：（1）楼市政策组合拳出炉，地产链板块领涨。（2）美国对中国加征关税落地，出口出海链调整。（3）美元指数微跌，海外资产风偏上行。

A股窄幅震荡，地产链板块领涨。

本周A股在地产政策密集出台的背景下先抑后扬，窄幅震荡，成交缩量。上证综指累计下跌0.02%，深证成指累计下跌0.22%，创业板指累计下跌0.70%。

房地产、建材、建筑板块涨幅居前。楼市政策组合拳接连出炉，周五央行政策“三连发”，房地产板块加速上涨，涨幅达12.49%，行情偏政策博弈，板块底部反弹已达到30%。受地产政策提振，地产链相关板块，建材、建筑同样明显上涨。

美国对中国加征关税落地，出口出海链出现回调。新能源、汽车行业、医药等相关板块出现下跌。

TMT板块缺乏事件催化，短期板块表现乏力。前期热门概念出现调整。周二OpenAI发布了新一代大模型GPT-4o，本轮AI引领的技术革新浪潮仍在持续，英伟达股价已逼近前高，后续继续关注。

恒指连续第四周上涨，一举突破19500点。

本周恒指大涨3.11%，四周累积涨幅超20%。在年报的利好下，腾讯股价一度突破400港币大关，恒生科技涨3.79%。地产利好政策加持下，内房股板块上涨近30%。

债券市场震荡偏强，收益率整体下行。

周内特别国债发型节奏低于市场预期，前半周收益率下行。后半周地产政策利好，带动收益率震荡上行。但基于特别国债发行节奏低于市场预期，叠加4月经济数据仍呈现较强结构性特征，债券收益率周度仍录得下行。

本周铜、油、黄金的等国际大宗商品联动上涨，商品指数表现偏强，纽约铜遭遇逼空行情。

海外方面，4月美国通胀数据如预期放缓，增长了市场对联储较早降息的信心，贵金属价格周内明显走高，现货黄金、白银双双突破整数关口。截至周五收盘，伦敦金报2414.5美元/盎司，伦敦银报31.49美元/盎司，白银价格创2013年以来新高。铜价方面，纽约铜逼空现象再度强化供需缺口的叙事逻辑，叠加金融属性修复，铜价阶段性仍维持强势表现。

在基本回吐大部分地缘政治风险溢价后，原油三周来首次周线上涨，市场进一步关注6月OPEC减产以及美国夏季出游季对于原油供需格局的影响。

国内方面，受房地产利好政策影响，市场悲观情绪边际收敛。但4月金融数据遇冷，国内经济整体结构性特征明显，螺纹表需偏弱的格局下，预期现实博弈下黑色商品价格表现仍相对冷静。

“两重”建设将陆续启动，房地产政策大幅优化。

国务院部署动员“两重”建设，超长期特别国债将平滑发行。

住房金融政策大幅优化，保障性住房再贷款将助力商品房去库存。央行与国家金融监督管理局连发三条政策降低居民购房成本，包括下调首付比例、下调公积金贷款利率、取消商业性个人住房贷款利率政策下限，并设立设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。全国切实做好保交房工作视频会议召开，政府进一步推进保交房、消化存量商品房等重点工作，继续强调推进“三大工程”。

美加征关税对我出口影响有限，出口趋势最终还是要回归到全球经贸景气度本身。本轮美对我加征关税与以往有四点不同，税率更高，征税规模较小，涉及到上游原材料，加征流程也耗时更短。共涉及价值180亿美元商品，仅占2023年中国对美出口和中国出口总量的3.6%和0.5%。

下周关注：5月20日，5月LPR报价将公布；5月23日，美联储将公布货币政策会议纪要。

风险提示：消费复苏动力不足，地产周期改善有限，欧美紧缩货币政策的影响或超预期，地缘政治扰动。

报告来源

证券研究报告名称：《关注地产政策——全球大类资产跟踪周报》

对外发布时间：2024年5月19日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

周君芝 SAC编号：S1440524020001

陈怡 SAC编号：S1440524030001

02哪些基金在重仓房地产？——基金动态报告20240517

核心观点：本周股票市场表现分化，大盘价值相对占优，沪深300指数上涨0.32%，恒生科技指数上涨3.79%，政策刺激下房地产行业涨幅领先。本周金融地产赛道基金表现最优，近一周平均回报3.50%，今年以来平均上涨10.02%。偏股基金仓位小幅下降，仍处于近1年较低水平，加仓中盘、家电、医药等。周度基金发行热度处于近2年较低水平，发行类型以指数型为主。

热点解读：地产行业基金优选。目前集中投资地产的指数基金共9只，南方中证全指房地产ETF规模最大，招商沪深300地产近1月业绩领先。近期反弹力度较大、重仓地产的主动基金经理有陈小鹭、李永兴、韩文强、李崟、杜洋等。

首个量化交易法规正式落地。旨在加强对程序化工具进行市场操作以及高频交易的监管，长期利好资本市场环境。

私募业绩整体反弹，近三个月实现正收益。随着市场回暖，私募基金大力加仓，从防守切换成进攻。经历年初大幅回调之后，2月以来业绩反弹，近3月收益均值10.28%。

市场跟踪

本周股票市场表现分化，大盘价值相对占优，沪深300指数上涨0.32%，恒生科技指数上涨3.79%，政策刺激下房地产行业涨幅领先。本周金融地产基金表现最优，近一周平均回报3.50%，今年以来上涨10.02%。基金仓位小幅下降，仍处于近1年低位水平；加仓中盘、家电、医药等。

市场动态

行业动态：最新《全国公募基金市场投资者状况调查报告》披露；96家私募公示注销，类型新增“12个月无在管注销”；新三板私募新产品备案暂停；北向资金披露规则调整后量化策略积极优化。

产品热点：公募FOF持有REITs市值增加，产品市场持续扩容；红利主题基金热度不减，债券ETF数量和规模双增；日元贬值吞噬基金收益，日经ETF集体跑输指数。

海外市场：美国ETF将于5月28日缩短结算时间，由T+2变为T+1；近期美国货币市场基金持续资金净流入；CME计划推出比特币交易。

机构动态

本周摩根士丹利基金、广发基金等机构管理层发生变更。

新发市场

本周基金发行热度处于近2年低水平，发行类型以指数型为主。

风险提示：本报告仅作为投资参考，基金过往业绩并不预示其未来表现，亦不构成投资收益的保证或投资建议。部分材料整理自公开新闻报导，信息可能存在不准确的问题。文中数据统计来自于第三方数据库，不同数据库的更新时效不同，数据的完备性与提取时间具有一定关联，数据可能存在不准确的问题。基金仓位测算结果主要基于模型计算，因此对市场及相关交易做了一些合理假设，但这样可能会导致基于模型所得出的结论并不能完全准确地刻画实际情况，可能会与真实的情况出现偏差。而且数据源通常存在极少量的缺失值，会弱微增加模型的统计偏误，历史数据的区间选择也会对结果产生一定的影响。

报告来源

证券研究报告名称：《哪些基金在重仓房地产？——基金动态报告20240517》

对外发布时间：2024年5月19日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

姚紫薇 SAC编号：S1440524040001

03支持政策力度超前，重申看好房地产板块投资机会

核心观点：5月17日多部委密集出台房地产支持政策，包括降低首付比例、取消个人住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立3000亿保障性住房再贷款等措施。这些积极举措是对4月30日政治局会议精神的落实，可以预见，相关政策组合拳有助于楼市的复苏，房地产市场活跃度有望持续提高。我们重申看好地产板块的投资机会，建议投资人增配板块以及板块内优质标的。

行业动态信息

个人房贷政策出现重大调整，激活购房需求意图明显。央行、金管总局发布通知，从三方面调整房地产信贷政策，1）首套房最低首付比例从不低于20%下调至不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%下调为不低于25%，2）取消全国层面个人住房贷款利率下限，3）下调各期限品种住房公积金贷款利率25bp。当前首付比例及房贷利率已低于2008年底的水平，有望激活购房需求。

设立保障性住房再贷款，积极推动去库存。央行明确将设立3000亿保障性住房再贷款，再贷款按照贷款本金的60%发放，可带动银行贷款5000亿元。保障性住房再贷款激励银行机构向地方国有企业发放贷款，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障房。保障性住房再贷款的设立是对中央政治局会议“消化存量房产”要求的贯彻落实，标志着新一轮去库存正式拉开序幕，同时也有助于加快保障性住房的筹集，推动构建房地产新发展模式。

落实房地产融资协调机制，有序推进保交楼工作。何副总理指出，要打好商品住宅烂尾风险处置攻坚战，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，有力有序有效推进保交房各项工作。2023年保交楼工作成果显著。2024年至今，全国297个地级及以上城市已经建立房地产融资协调机制，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元，房地产贷款环比显著改善。保交楼工作正有序推进，人民群众的切身利益得到保障。

投资建议：重申看好房地产板块投资机会，建议投资人增配板块以及板块内优质标的。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

报告来源

证券研究报告名称：《杭州全面取消限购，因城施策新常态加速形成中》

对外发布时间：2024年5月9日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

李凯 SAC编号：S1440524040002

04地产政策供需两侧发力，看好地产链相关公司

核心观点：5月17日央行等多部门就地产信贷、存量消化等方面密集出台政策，下调首套房二套房首付比例下限，取消商业房贷利率下限，允许地方政府收购商品房做保障房，央行拟设立3000亿元再贷款提供支持等。政策从供需两侧发力，将有效降低购房成本，刺激需求，消化存量住房与待开发土地。持有地产开发业务、从事装修装饰业务和房建业务的三类建筑企业将直接受益，看好由此带来的地产链投资机会。

事件：5月17日多项全国性地产政策密集出台：

何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议中指出，商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；

央行下调公积金贷款利率25BP；

央行、金监总局下调首套房、二套房首付比例下限至15%、25%；

央行取消商业性个人住房贷款利率下限；

央行拟设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，利率1.75%，可带动银行贷款5000亿元。

简评：需求侧地产政策发力，购房预期有望扭转。央行本次下调首套房与二套房的首付比例至15%、25%，较此前2016年不限购城市首付比例下限均下调5个百分点，达到历史最低水平。结合公积金贷款利率下降、取消商业性个人住房贷款利率下限，本次信贷政策组合拳从首付负担、月供还款全周期降低购房成本，有望扭转购房预期，促使成交量与房价见底回升。

供给端存量政策出台。本次针对已建成住宅与待开发土地形式的库存也出台相应化解政策。5月17日何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议中指出，商品房库存较多城市，政府可以以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，央行同步拟成立3000亿保障性住房再贷款提供支持；针对土地形式库存，则通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。通过政府收购、土地回收等政策，市场过量库存将得到化解，保障性住房入市将加速。

风险提示：1、施工进度受资金到位情况、自然条件等影响较大，有可能出现延误进而影响收入确认；海外工程建设进度还受当地政治、安全环境影响。

2、房地产市场持续低迷可能对建筑企业造成多方面不利影响。房地产对建筑企业的影响主要体现在：1）当前土地市场低迷，地方政府土地出让收入较大幅度下滑，对基建资金来源造成不利影响；2）房地产市场持续低迷，商品房销售、开工较大幅度下滑，影响了房建企业的新增订单，而竣工面积下行，影响了装饰装修企业的订单，相关建筑子板块企业业务发展受不利影响；3）房地产企业的暴雷，对存在房地产企业应收款、房地产开发项目存货的建筑企业带来减值压力。

3、新能源业务拓展可能不及预期。部分传统建筑企业布局新能源咨询、工程、运营等新领域，但该领域较为依赖政府资源及自身专业实力，可能存在拓展失败的风险。

报告来源

证券研究报告名称：《地产政策供需两侧发力，看好地产链相关公司》

对外发布时间：2024年5月19日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

05坚守家电出海主线和两轮车政策周期，关注短期地产后周期的估值提升

核心观点：1）地产政策放松下，厨电和家居电工板块预计将迎来估值变化，但是预计基本面的改善有滞后期。2）我们认为长远来看，家电板块与地产需求脱钩是大势所趋，并不会因为地产政策的变化而有所改变。白电、黑电和清洁电器等领域的核心竞争力仍在于出海，能够到更广阔空间去赢得市占率提升和结构优化。3）两轮车板块通过上一轮周期的复盘，我们发现在政策未落地时，需求的波动是正常状态，政策明确后，需求端将迎来强劲反弹，我们看好本轮政策变动后的需求提升和格局优化的机会。

风险提示：1）宏观经济增长放缓；2）海外需求不及预期；3）原材料价格上涨；4）供应链运行受阻。

报告来源

证券研究报告名称：《【中信建投家电|动态】坚守家电出海主线和两轮车政策周期，关注短期地产后周期的估值提升（2024年5.13-5.17周观点）》

对外发布时间：2024年5月19日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：马王杰

执业证书编号：S1440521070002

06杭州全面取消限购，因城施策新常态加速形成中

核心观点

5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策。2024年以来杭州楼市显著走弱，1-4月新房成交145.0万方，同比下降49.5%。预计本次新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。近期重点城市密集出台松绑限购政策，预计一线城市调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。

事件：

5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布了关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。

简评

杭州全面取消限购。这是继今年3月14日杭州解除全市范围内的二手房限购后，进一步释放了主城区的新房购房资格，实现了全市住房限购的全面取消。杭州楼市作为中国楼市的风向标之一，政策变化备受市场关注。其限购最早可追溯至2011年，此后分别在2014年、2016年、2017年和2021年分别历经了限购的取消、重启、加码、再加码等一系列变化。自2022年5月起，杭州开启了本轮限购宽松，内容主要包括购买二手住房，对落户未满5年的家庭，取消社保要求。此后在2023年10月，限购政策进一步宽松，将限购区由9个减少到4个，且落户杭州可直接购房。2024年3月解除全市二手房限购。至今，全面取消限购。

控制供地、宽松首套认定、购房可落户，多维度优化楼市政策。此外，本次新政提出深化房地联动机制，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡；购房人在所购住房城区范围内无住房的，或仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理按揭贷款时可按首套住房认定；在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。从住房供地、首套认定资格、落户等方面优化了楼市政策，有利于杭州楼市的高质量发展。

年内市场下行压力较大，新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。2023年，在全国楼市整体下行的环境下，杭州市场逆势提升，根据杭州市房管局的数据，全年杭州新房成交891.2万方，同比增长3.3%，二手房成交420.3万方，同比增长46.8%。2024年以来杭州楼市显著走弱，1-4月新房成交145.0万方，同比下降49.5%，二手房成交130.1万方，同比下降6.7%。预计本次新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。

近期重点城市密集出台松绑限购政策，预计一线城市调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。近期有多个核心城市出台了限购放松的政策，包括北京时隔13年优化住房限购政策，对五环外增加1套购房指标；成都、长沙全市范围内取消限购；天津放开市六区120平以上新房限购；深圳单身非本市户籍及双子女户籍家庭可在部分区域加购1套房等。预计在新的政策基调下，一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《杭州全面取消限购，因城施策新常态加速形成中》

对外发布时间：2024年5月9日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

黄啸天 SAC编号：S1440520070013

07首提消化存量与优化增量，房地产行业迎重大政策利好——中央政治局会议房地产最新表述点评

核心观点

4月30日政治局召开会议，其中涉及房地产部分，首次提及要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。当前房地产市场的库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。结合近期自然资源部的发文，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停宅地出让。均有助于在供需两侧齐发力，缓解去化压力，推动行业高质量发展。同时会议强调压实政府、企业及金融机构责任，有助于加速因城施策的优化及房贷利率下行。各地积极响应，“五一”前后已有多个核心城市放松限购。

事件：

2024年4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

2024年4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》提出，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。

简评

限制土地供应及首次提及消化存量房产，供需两侧双管齐下，缓解当前较大库存去化压力，多地已探索推动“以旧换新”。当前房地产市场的库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。根据统计局数据，截至2024年2月末，商品住宅待售库存面积达4.1亿平，同比提升23.9%，创2017年初以来新高；根据克而瑞统计，截至2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月，其中有41个城市的去化周期超过36个月。自然资源部的新政要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停宅地出让，有助于在供给侧缓解去化压力。同时近期郑州、长沙、南京等多个重点城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”，包括了地方国资平台收购居民二手房，售房款用于购买新房等形式。但当前各地的政策均处在探索阶段，配套资金、统筹方式等相关细则仍有待完善。本次政治局会议首次提出了“统筹研究消化存量房产的政策措施”，将有助于各地盘活存量成熟模式的形成，推动一、二手置换链条的通畅，促进房地产行业新发展模式的构建及高质量发展。

供给侧优化增量住房，更好满足市场改善性需求。由于过去“限墅令”及“70/90”等政策的限制，众多核心城市主城区的改善型产品供给受限。会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”。有助于在供给侧推动各地进一步放宽地价限制、产品限制等相关政策，推动高品质住宅的入市，满足市场多样化的改善性需求。

压实政府、企业及金融机构责任，加速推动政策优化及房贷利率下行。会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”。预计本次政治局会议将加快核心城市的调整政策优化，推动各地的“保交付”工作，缓释交付风险。同时会议提出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”，结合近期南昌、青岛、东莞等多地阶段性取消首房个贷利率下限，我们预计后续房贷利率仍有一定下行空间，有助于降低居民住房购置成本，稳定市场需求，实现供需再平衡。

各地积极响应，“五一”前后已有多个核心城市放松限购。近期有多个核心城市出台了限购放松的政策，包括北京时隔13年优化住房限购政策，对五环外增加1套购房指标；成都、长沙全市范围内取消限购；天津放开市六区120平以上新房限购等。预计在新的政策基调下，未来将形成一线城市的房地产调控政策渐进式优化、二线城市全面取消限购的政策调控格局。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《首提消化存量与优化增量，房地产行业迎重大政策利好——中央政治局会议房地产最新表述点评》

对外发布时间：2024年5月6日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

黄啸天 SAC编号：S1440520070013

成都发布楼市新政，在全市范围内住房交易不再审核购房资格，即全面取消限购。2023年，在全国楼市整体下行的背景下，成都市场表现亮眼，2024年以来，成都市场走弱，截至4月26日，新房成交396万方，同比下降38.4%，二手房成交609万方，同比下降18.5%。我们预计本次新政出台后，成都市场下滑态势有望扭转。2024年以来，包括四个一线城市在内的多个重点城市陆续松绑限购政策，政策出台后，市场反响积极。限购政策的放松对于释放购房需求、促进楼市复苏具有重要意义，当前仍保留限购政策的城市未来有望继续放松。

事件：4月28日，成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提到全市范围内住房交易不再审核购房资格，即不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

简评：成都全面取消限购。成都发布楼市新政，在全市范围内住房交易不再审核购房资格，即全面取消限购。成都自2016年10月开始实施限购政策，至2022年5月，政策开始逐步松绑，包括近郊区县住房不计入中心城区购房时家庭名下总套数、多子女家庭增加购房套数等，2023年9月，成都正式取消“5+2”区域（即天府新区直管区、高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）144平方米以上限购及区域外限购，限购政策进一步放松，至今，正式全面取消限购。

新政出台后，成都楼市下滑态势有望扭转。2023年，在全国楼市整体下行的背景下，成都市场表现亮眼，全年新房成交1934万方，同比增长4.8%，二手房成交2114万方，同比增长48.9%，尤其9月取消大户型和郊区限购新政出台后，效果显著，10月新房、二手房成交分别环比增长22.5%、28.0%。2024年以来，成都市场走弱，截至4月26日，新房成交396万方，同比下降38.4%，二手房成交609万方，同比下降18.5%。我们预计本次新政出台后，成都市场下滑态势有望扭转。

2024年以来重点城市陆续松绑限购政策。2024年以来，包括四个一线城市在内的多个重点城市陆续松绑限购政策，苏州、长沙此前已经全面取消限购，杭州取消二手房限购。限购政策放松后，市场反响积极，如上海一月放松外环外单身非户籍人士限购，由于二月有春节影响，三月新房、二手房成交分别较一月提升67.8%、20.0%，深圳二月降低缴纳社保年限要求，三月新房、二手房分别较一月提升26.1%、14.2%。限购政策的放松对于释放购房需求、促进楼市复苏具有重要意义，当前仍保留限购政策的城市未来有望继续放松。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《成都全面取消限购，信号和实质意义重大》

对外发布时间：2024年4月28日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

李凯SAC编号：S1440524040002

09房地产融资协调机制加速落地，北京深圳放松限购

核心观点：近期房地产融资协调机制加速落地，截至1月底，已有26个省份170个城市建立房地产融资协调机制，第一批共3218个白名单项目已推送至银行，83个项目获得贷款共179亿元，保交楼工作加速推进。继广州、上海之后，北京、深圳放松限购，一线城市全部对区域内限购政策作出优化，以进促稳信号强烈。从春节期间的成交数据看，市场动能暂未出现回升，节后成交情况值得关注。

重点城市一、二手房成交同环比下降。节前一周（2.3-2.9）34城一手房成交121万方，环比下降44.7%，同比下降56.6%；其中一线城市环比下降57.8%，同比下降67.1%；二线城市环比下降43.1%，同比下降54.2%；三线城市环比下降35.4%，同比下降52.2%；二手房方面，16个样本城市二手房成交69万方，环比下降51.0%，同比下降52.7%。春节期间（2.10-2.16，初一至初七），重点14城新房成交3.1万方，环比下降96.2%，同比下降98.5%，较上年春节期间下降77.3%，重点3城二手房成交0.2万方，环比下降98.5%，同比下降99.4%，较上年春节期间下降61.3%。

百城新增供地同比上升，环比下降。本周（2.3-2.9）百城新增住宅用地482万平，环比下降33.8%，同比上升9.3%。其中一线城市20.4万平，楼面均价41467元/平；二线城市95.9万平，楼面均价3489元/平；三线城市新增201万平，楼面均价1482元/平。

行业要闻：1．截至1月底，第一批房地产项目“白名单”，共涉及房地产项目3218个。（观点网）2．深圳优化限购政策，深户购房不再限定落户年限，非深户社保满3年限购1套。（观点地产网）

行业观点：本周中信房地产指数上涨1.09%，沪深300上涨5.83%，板块跑输大盘。近期房地产融资协调机制加速落地，截至1月底，已有26个省份170个城市建立房地产融资协调机制，第一批共3218个白名单项目已推送至银行，83个项目获得贷款共179亿元，保交楼工作加速推进。继广州、上海之后，北京、深圳放松限购，一线城市全部对区域内限购政策作出优化，以进促稳信号强烈。从春节期间的成交数据看，市场动能暂未出现回升，节后成交情况值得关注。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。

报告来源

证券研究报告名称：《房地产融资协调机制加速落地，北京深圳放松限购》

对外发布时间：2024年2月18日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

研究助理：李凯

10深圳放松楼市限购政策，一线城市以进促稳信号强烈

事件：

2月7日，深圳发布楼市新政，优化区域内限购政策。

简评：

深圳对限购政策进行了大幅优化。此前有深圳户籍的家庭和单身人士，均需满足落户满3年且能提供连续3年及以上个税或社保证明方可购房，新政对此进行了取消，意味着只要有户籍即可买房，而无其他附加条件。无户籍的家庭和单身人士，限购1套的条件则从个税或社保年限5年缩短为3年。

2023年以来，深圳多次优化房地产政策。2023年1月，深圳实施二手房“带押过户”，4月将二手房参考价与房贷脱钩，7月实施存量房“双证合一”制度，8月执行“认房不认贷”，9月对于离异3年内人士不再追溯房产，并放开港澳居民购买商办物业限制，11月下调二套房首付比例至4成，并优化普通住宅认定标准。2023年的系列政策更加利好二手房市场，2023年深圳二手房成交309万方，同比增长47.4%，显著复苏，新房成交312万方，同比下降13.4%。我们认为，本次优化限购政策后，新房市场也有望企稳。

一线城市全部对限购政策作出优化，促进房地产市场平稳健康发展。2024年以来，广州、上海、北京、深圳四大一线城市接连出台楼市新政，对区域内住房限购政策作出优化，但在具体的工具选择上存在不同，这是在住建部充分赋予城市房地产调控自主权的背景下，各城市因地制宜对于房地产政策的调整，有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

风险提示：

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：

1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；

3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《深圳放松楼市限购政策，一线城市以进促稳信号强烈》

对外发布时间：2024年2月9日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

研究助理：李凯

11北京通州放松限购，一线城市限制性政策进一步优化

事件

2月6日，北京通州发布楼市新政，优化区域内限购政策。

简评

北京通州优化区域内限购政策。北京通州发布楼市新政，规定在京具备购房资格的四类家庭可在通州购买一套商品住房。新政是对2015年以来执行的“双限”政策的优化，与之前的政策相比，新政规定在通州落户和就业的家庭，在新购商品住房时，只要满足北京整体限购政策要求即可，取消过去需在通州落户、缴纳社保或个税需满3年的额外限购条款。

2023年以来，北京持续对购房政策作出优化。2023年9月，北京执行“认房不认贷”政策，12月在首付比例、贷款利率、普通住房认定标准三个层面做出政策调整。政策出台后，市场反响积极，9月新房、二手房成交分别环比提高41.1%、27.9%，12月新房、二手房成交分别环比提高36.7%、2.8%。本次通州限购政策作出优化后，我们认为有助于促进区域房地产市场的企稳。

城市端房地产政策密集优化，未来政策进一步调整依然具备较大空间。继广州、上海出台限购优化政策之后，北京迅速跟进，在因城施策大背景下，一线城市购房政策密集优化。金融政策也进一步发力，截至1月底，170个城市已建立城市房地产融资协调机制，第一批房地产项目“白名单”已推送至银行，共涉及房地产项目3218个，保交楼工作加速推进，有助于购房者信心的恢复。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《北京通州放松限购，一线城市限制性政策进一步优化》

对外发布时间：2024年2月6日 

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师： 

竺劲SAC编号：s1440519120002

SFC编号：BPU491

研究助理：李凯

12沪苏放松限购，因城施策百花齐放

事件

1月30日，上海优化限购政策，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。同日，据澎湃新闻报道，苏州全面取消限购政策。

简评

上海持续放松限购政策，苏州全面取消限购。上海发布楼市新政，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。本次政策放松将购房资格由家庭放松至个人，但购买区域规定为外环外（崇明区除外），外环以内仍按原政策执行。此前上海临港、金山、青浦、奉贤都针对非户籍居民放松限购政策，本次政策放松是对前序政策的再次补充。同日，苏州取消限购政策，购买新房、二手房不再做购房资格审核，苏州于2023年9月已放松购买120平米以上商品房的限购，本次政策力度进一步扩大。在政策支持下，区域房地产市场或将企稳。

上海、苏州宽松政策持续出台，市场反应积极。2023年以来，上海持续出台宽松政策，9月执行“认房不认贷”，12月在首付比例、按揭利率和普通住宅认定标准方面做出调整，上海楼市在政策支持下反应积极，9月新房、二手房成交分别环比增长13.4%、11.7%，12月新房、二手房成交分别环比增长7.9%、8.5%，全年新房、二手房成交分别同比增长2.3%、12.8%。苏州2023年多次在限购、限贷方面做出放松，全年新房成交同比下降36.8%，二手房成交同比增长27.4%。

上海政策放松后，其他一线城市有望跟进。广州限购放松政策出台后，上海迅速跟进。近期一系列城市调控放松政策，都是在住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，强调充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策的大背景下作出的部署。我们预计其他一线城市在限制性政策放松方面也有望跟进，但是在具体的放松工具选择上或将有差异。

风险提示：

房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《沪苏放松限购，因城施策百花齐放》

对外发布时间：2024年1月30日 

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师： 

竺劲SAC编号：s1440519120002

SFC编号：BPU491

研究助理：李凯

13广州限购放松力度大，政策密集优化后市值得期待

事件

1月27日，广州市政府发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出在限购区内，购买120㎡以上（不含120㎡）住房，不纳入限购范围；限购区内租赁或挂牌住房，可相应核减购房时的家庭住房套数。

简评

广州此次限购放松力度较大。早在2023年9月20日，广州便扩大非限购区范围，将黄埔、番禺、花都取消限购，全市限购区域仅为越秀、海珠、天河、荔湾、南沙及白云南部。此次政策的再一次调整，意味着在限购区域内购买120㎡以上住房将不再受户籍、持有房屋数量的限制，仅限购区域内120㎡及以下的住房购买仍存套数限制。此外，政策提出的租赁或挂牌核减住房套数，也较大程度降低了购房者购买限购住房的难度。

广州政策持续优化，效果逐步释放。2023年以来，广州频繁优化调控政策，尤其是724政治局会议后，逐步对房贷套数认定、首付比例及房贷利率、限购区域等多项核心调控政策进行优化。政策效果释放较为明显，广州新建及二手商品住宅总计成交量由8月份的1.1万套逐月增长至12月的1.4万套；2023年新建商品住宅共成交7.2万套，同比增长1.4%，二手住宅共成交8.7万套，同比增长29.9%。

其他一线城市有望跟进，行业供需政策密集优化。广州的政策优化速度在一线城市中领先，先前北上深在认房不认贷、首付比例及贷款利率等核心调控政策上跟进优化，此次也有望跟进对限购政策进行调整。此外，近期央行、金管局、住建部均发声大力支持房地产行业融资，包括经营性物业贷可用于偿还房企的存量贷款、优化个人住房贷款、加快推进城市房地产融资协调机制等，行业供需两端政策密集优化，有望形成合力，推动市场企稳复苏，核心城市新房及二手房市场有望率先修复。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《广州限购放松力度大，政策密集优化后市值得期待》

对外发布时间：2024年1月28日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

14寻求先立后破，聚焦三大工程——中央经济工作会议点评

核心观点：会议要求明年要稳中求进、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，针对房地产行业当前的问题，一方面延续此前的政策思路，积极稳妥化解风险，促进行业信用恢复，以及优化调整房地产政策，着力扩大需求，另一方面则不断完善相关基础性制度，加快构建新发展格局，建立房地产发展新模式。会议指出加快推进“三大工程”。我们认为，“三大工程”建设将成为构建房地产新发展模式的重要手段，推进我国住房制度向市场加保障双轨制转变，以满足多层次的住房需求。同时，通过“三大工程”建设将有效拉动房地产投资，推动市场修复筑底。

事件：

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行，会议表示积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

简评：

先立后破，构建房地产新发展模式。会议指出当前经济的主要问题是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，对于房地产行业，在7月24日的政治局会议中即指出供求关系已经发生重大变化。会议要求明年要稳中求进、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，针对房地产行业当前的问题，一方面延续此前的政策思路，积极稳妥化解风险，促进行业信用恢复，以及优化调整房地产政策，着力扩大需求，另一方面则不断完善相关基础性制度，加快构建新发展格局，建立房地产发展新模式。

聚焦“三大工程”，推动市场修复筑底。会议指出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。我们认为，“三大工程”建设将成为构建房地产新发展模式的重要手段，推进我国住房制度向市场加保障双轨制转变，以满足多层次的住房需求。同时，通过“三大工程”建设将有效拉动房地产投资，推动市场修复筑底。

投资建议：建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线进行投资布局。持续的政策支持下，行业信用有望修复，核心城市的市场将率先复苏。

风险提示：房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

报告来源

证券研究报告名称：《寻求先立后破，聚焦三大工程——中央经济工作会议点评》

对外发布时间：2023年12月13日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲 SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

15房地产2024年投资策略报告：聚焦三大工程，静待需求修复

核心观点：2023年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年也有望提速，促进需求企稳回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大重点工程建设，成为构建房地产新发展模式的抓手、助力市场修复筑底。考虑城中村改造与保障房建设带来的增量，预计2024年全国商品房销售面积、地产开发投资、新开工面积、竣工面积的增速分别为-4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中长期来看，我国住宅年需求中枢约9亿平。此外，三大工程有望为物管行业带来559亿元/年的增量。投资建议投资人聚焦需求修复和城中村改造两条主线。

信用修复与三大工程将共同推动市场修复筑底。2023年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年也有望提速，促进楼市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设，是构建房地产新发展模式的重要抓手，并将在2024年进一步支撑市场需求和投资开工。2024年城中村改造为投资、新开工提供增量，保障房建设为销售、投资、开竣工提供增量。在信用修复与两大工程的加持下，我们预计2024年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积的降幅较2023年收窄，分别为-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交楼的持续推进也将使竣工面积增长保持在4%左右的水平。

中长期住宅每年新增需求中枢约9亿平，目前已基本接近。中长期来看，我国城镇化率和核心城市人均居住面积仍有增长空间，人口增长率下降背景下城市间人口流动加速。我们分别通过需求分拆的视角和人口流动视角对行业需求进行预测，测算得到每年潜在的住宅新增需求为8.2-10.3亿平，中枢约9亿平。

三大工程为物管行业带来新发展机遇。其中，保障性住房的物管服务业务有望加快发展，城中村改造为物管企业打开新的业务空间，“平急两用”基础设施建设利好具备公建及城市空间服务能力的企业。城中村改造作为保障房与“平急两用”基础设施建设的重要手段，我们测算其将为物管行业带来559亿元/年的增量，其中基础物管增量约360亿元/年，增值服务增量约199亿元/年。

建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线进行投资布局。持续的政策支持下，行业信用有望修复，核心城市的市场将率先复苏。

风险提示：

1、城中村改造的风险在于资金筹措不及预期，土地出让困难，销售持续低迷等：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、资金筹措不及预期：房地产企业信用扩张仍存在阻滞现象，尽管央企及地方国有房企融资能力较强，投入城中村改造的资金规模仍需要跟踪，同时其他渠道包括民间资本的参与，也可能不及预期；3、土地出让不及预期：城中村改造部分采用拆除重建的模式进行，其拆除后的净地出让情况将会影响到地方政府和企业的动力，在当前全国范围土地出让金仍有下滑，需要关注土地市场出让情况。

2、房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

3、经营服务行业的风险主要在于：1、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3施工进缓慢度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。4、轻资产模式企业遭遇对手方违约，品牌商誉减值风险。5、代建、C-REITs等成长市场不确定性风险。

报告来源

证券研究报告名称：《房地产2024年投资策略报告：聚焦三大工程，静待需求修复》

对外发布时间：2023年12月3日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲SAC编号：S1440519120002

SFC编号：BPU491

黄啸天SAC编号：S1440520070013