区域市场 | 2022年广东省物业市场半年度报告
行业政策
一、全国政策（节选）
关键词：党建引领、社区服务体系建设
1月21日，国务院办公厅印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》。首次将城乡社区服务体系建设规划列为“十四五”时期重点专项规划之一。到2025年末，党建引领社区服务体系建设更加完善，服务主体和服务业态更加丰富，线上线下服务机制更加融合，精准化、精细化、智能化水平持续提升，社区吸纳就业能力不断增强，基本公共服务均等化水平明显提升。
关键词：居家养老、引导物企参与养老服务
2月21日，国务院关于印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》,“十四五”时期，积极应对人口老龄化国家战略的制度框架基本建立，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系加快健全，全社会积极应对人口老龄化格局初步形成。支持物业企业与社区养老服务机构合作提供居家养老服务；引导物业企业将保洁服务范围由公共区域向老年人家庭延伸；组织和引导物业企业、零售服务商、社会工作服务机构等拓展养老服务。
关键词：基层治理、物管覆盖度、群众满意度
3月10日，国家发展改革委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。深化户籍制度改革，提高农业转移人口融入城市水平。加强基层社会治理。推动社区居民委员会设立环境和物业管理委员会，促进提高物业管理覆盖率和群众满意度。
关键词：城市服务、一网统管
3月15日，住房和城乡建设部印发《关于全面加快建设城市运行管理服务平台的通知》和《城市运行管理服务平台技术标准》，全面加快建设城市运行管理服务平台，推动城市运行管理“一网统管”。
关键词：老旧小区改造
3月29日，住房和城乡建设部印发《全国城镇老旧小区改造统计调查制度》，指导各地有序有效开展城镇老旧小区改造统计工作，掌握改造小区情况及加装电梯、改造建设养老托育等服务设施计划和改造情况。
关键词：疫情防控、物业服务被纳入社区防控体系
住房和城乡建设部办公厅、国家邮政局办公室印发《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知》，将物业服务企业纳入当地疫情防控体系。随后，北京市住建委发布《关于进一步加强住宅物业服务项目疫情防控中从业人员防护的通知》，将北京市住宅物业服务项目疫情防控工作纳入社区防控体系。
关键词：城市儿童友好空间建设、托育服务
国家托育支持政策跟进。6月1日，住房和城乡建设部发布《城市儿童友好空间建设导则(试行)》(征求意见稿)。从城市、街区、社区三个层级统筹推进城市儿童友好空间建设。6月14日，国家卫健委人口家庭司召开托育工作推进会，要求落实“十四五”千人口托位数指标，加快实施国家托育建设方案，组织全国婴幼儿照护服务示范城市创建活动。
关键词：老旧小区改造、专业化运营
6月19日，国家发改委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》。对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高回报水平。对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。
二、广东省政策（节选）
关键词：老旧小区改造模式
2月11日广东省《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》中指出，对老旧小区改造全流程制度进行规范和优化。进一步拓宽资金筹措渠道，积极引入社会资本，合理落实居民出资责任。健全长效管理机制，培育规模化实施运用主体。结合实际推进“EPC+O”“F+EPC+O”等改造模式。
关键词：居委会代行业委会职责
深圳拟出台新规居委会可在特定情形下代行业主委员会职责。《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》，自2月26日起向社会各界征求意见。《办法》规定，在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责，以填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题。
关键词：绿色建筑、运行管理
2022年4月7日，广东省住房和城乡建设厅发布了《广东省建筑节能与绿色建筑发展“十四五”规划》。加强绿色建筑的物业管理，加强绿色建筑运行数据收集统计，保障绿色建筑运行满足管理制度完备、围护结构完好、设施设备和相关系统运行正常、节电节水和环境指标达标、排放和处置符合规定等要求。
关键词：绿色低碳、建筑绿色运营补助
6月16日，深圳市住房和建设局关于印发《关于支持建筑领域绿色低碳发展若干措施》的通知。为促进建筑全生命周期绿色低碳发展，依据《深圳市市级财政专项资金管理办法》、《深圳市工程建设领域绿色创新发展专项资金管理办法》，制定以下措施：一高标准提升建筑建造质量；二推进建筑运行绿色化低碳化；三加强建筑废弃物绿色再生利用；四加强绿色低碳建筑技术标准支撑。本措施自2022年6月20日起施行，有效期5年。
其中，推进建筑绿色运行中指出，鼓励物业服务企业开展绿色物业管理。引导物业服务企业实施技术改造，降低运行能耗，提高物业管理质量和服务水平。对获得深圳市级绿色物业管理评价标识，且具有良好的社会、环境效益及引领示范效应的物业项目，资助10万元-40万元。
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资本市场
一、全国资本市场（节选）
截止到2022年6月30日，物业管理行业上市企业总数58家，无新增。10日，中湘美好成功递表，有望成为湖南物业第一股。21日，鲁商服务通过港交所聆讯，并自27日启动招股，预计7月8日港交所挂牌上市。
2022年上半年受整体市场环境变化影响，物业版块的核心指数整体下降。55家上市物企下降20.1%，低于恒生指数13.5个百分点；恒生物业服务及管理指数下降14.1%，沪深300下跌9.2%；55家上市物企中港股通物企下降19.8%，非港股通物企下跌20.4%，基本持平，但是相对而言，港股通企业稳定性强于非港股通物企。
截至2022年6月30日，55家上市物企总市值为5004.8亿元，较年初下降12.8%；市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分别为13.2倍和13.4倍，均较年初（17.3倍和22.4倍）下降。
二、广东省资本市场（节选）
截止到2022年6月30日，广东省上市物企达21家。广东省内上市物企总市值达到3079.4亿元，平均股价约9.3元/股，21家上市物企市盈率（TTM）为16.4倍，高于全国市盈率（TTM）3个点（全国13.4倍）
2022年上半年广东省20家（不包含力高健康）上市物企中，总市值基本呈下降状态，除了4家国央企的中的典型代表，即华润万象生活、中海物业、越秀服务、特发服务。上半年的市盈率PE（TTM）变化上，估值整体下滑，除特发服务、佳兆业美好、中奥到家、祈福生活服务4家物企在激烈的竞争环境中，仍然保持股指上涨，其中特发服务的市盈率上涨6.9倍。
截止到2022年6月30日，省内21家上市物企的平均市盈率达16.4，平均市值达146.6亿元。碧桂园服务总市值1007.0亿元，其次是华润万象生活759.3亿元、中海物业237.5亿元。
市盈率PE（TTM）前三的是力高健康生活、特发服务、华润万象生活；年初至今涨幅前三分别是越秀服务、中海物业、华润万象生活。
从全国和广东省上市物企股价变化对比来看，整体走势相近；但是对比2021年12月31日股价，大部分时间广东省上市物企的股价变化辐度小于全国股价变化辐度，体现广东省上市物企的稳定性相对整体板块较高。
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并购市场
广东省并购市场分析（节选）
据克而瑞物管统计，2022年上半年广东省并购事项发生27起，披露交易金额72.74亿元，其中最高对价发生在碧桂园服务以31.29亿元并购中梁百悦智佳。
并购事项的热点城市分别是深圳、佛山、广州；标的所在省份主要分布在广东省，其次是江西、北京等地。从并购事项数量及标的金额上看，上半年的并购热点企业是碧桂园服务、招商积余、华润万象生活。
热点并购事件一：碧桂园服务收购中梁百悦智佳（节选）
事件概览：2月14日，碧桂园服务公告称，2022年2月11日，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与创辰国际有限公司、创卓国际有限公司、创沅国际有限公司、亨盛有限公司、创志国际有限公司、创同国际有限公司、杨剑、李家城及马飞（统称“卖方”）签订股权收购协议。根据协议，碧桂园物业香港收购中梁百悦智佳合共约93.76%股权。此前，碧桂园物业香港持有中梁百悦智佳6.24%股权。收购事项完成后，目标公司将成为碧桂园服务的间接全资附属公司，其业绩、资产及负债将综合入账。
标的企业情况：中梁百悦智佳成立于2016年，中梁控股集团是其控股股东，2018年从中梁控股集团剥离成为独立公司，专注发展物业管理业务，是中国一家快速发展的物业管理服务提供商，业务遍及全国。中梁百悦智佳于2021年4月29日首次递表港交所，招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表，并于12月23日通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。
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事件分析：
1、估值：
按照协议中约定的2021年6月30日的税后净利润计算，本次收购的市盈率为31.6x，市销率为5x。
2、收购代价明细：
公告显示，碧桂园服务全资公司碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价不高于31.29亿元。截至公告日期，中梁百悦智佳服务的股权已转让予碧桂园物业香港，中梁百悦智佳的董事也变更为碧桂园物业香港的指定董事。
据悉，收购事项的总代价包括：
（1）在管项目对价不超过约人民币7.48亿元（实际支付金额以扣减尚未归还目标集团的关联往来欠款后的余额为准）；
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交易影响：碧桂园服务收购中梁百悦智佳将补充集团的业务，有利于集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力;且集团与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。
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热点并购事件二：华润万象生活收购中南服务（节选）
事件概览：……
标的企业情况：……
事件分析：估值、收购代价明细……
交易影响：……
热点并购事件三：招商积余收购新中物业（节选）
事件概览：……
标的企业情况：……
事件分析：估值、收购代价明细……
交易影响：……
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市场拓展
一、招标项目-广东省（节选）
2022年1-6月，广东省新增招标项目信息31602项，其中新增招标项目最多的三个城市分别是广州、深圳、佛山，占比分别为22%、9%、9%；
从业态类型上看，2022年上半年广东省新增招标项目最多的是公建，占比27%，其次是学校，占比25%。
二、中标项目-广东省（节选）
2022年1-6月，广东省新增中标项目信息51847项，其中新增中标项目最多的三个城市分别是广州、佛山、深圳，占比分别为20%、9%、9%；
从业态类型上看，2022年上半年广东省新增中标项目最多的是公建，占比35%，其次是学校，占比34%。
三、广东省-未来半年到期项目（节选）
据克而瑞物管CPIC数据库中分析，广东省未来半年到期项目约200+条/月。每月新增未来半年到期项目主要集中在广州、深圳，其中以办公、学校、公建业态为主。
企业动态
一、项目拓展（非住）（节选）
天健城市服务：天健服务7560.57万中标深圳南山区一处清扫保洁服务项目
2月7日，深圳市天健（集团）股份有限公司公告披露，全资子公司深圳市天健城市服务有限公司收到深圳公共资源交易中心发来的《深圳市南山区网上政府采购中标通知书》，确定天健城市服务公司为“深圳市南山区桃源街道办事处市政道路及城中村清扫保洁服务（一年）”项目中标人。
万物梁行：牵手宁德时代，为车里湾生活区提供综合设施管理服务
3月15日，万物梁行与全球动力电池龙头企业宁德时代正式达成合作，签约进驻宁德时代车里湾生活区及食堂项目，提供综合设施管理服务。万物梁行主要服务宁德时代车里湾基地生活区及食堂，该区域总建筑面积15.38万平方米，包含10栋宿舍楼、3个食堂和1个员工活动中心，待项目完全建成交付后，可同时容纳7000多名宁德时代一线生产人员居住生活。
万物云：中标近2亿新疆水磨沟区“物业城市”服务项目
深圳市万物云城空间运营管理有限公司以179678793.03元/3年的金额中标水磨沟区“物业城市”服务项目。服务内容包括：道路综合清扫保洁、除雪铲冰、垃圾收运、中转站运维（含垃圾转运）、公厕运维、无物业小区服务等。服务时间为三年，合同一年一签。
金地智慧服务：签约世界500强企业韩国浦项（辽宁）产业园
2022年6月1日，金地智慧服务签约世界500强企业韩国浦项（辽宁）产业园，正式进驻浦项（辽宁）汽车配件制造有限公司，开启产业园业态服务全新篇章。
万物云：中标顺德近2.9亿元“物业城市”项目
万物云旗下万物云城中标佛山市顺德区大良街道“物业城市”项目，项目涉及约14.42平方公里范围内智慧化城市管理服务、社区服务、环卫保洁、绿化管护、雨水口清掏、时花种植养护、桥梁立体绿化管护、巡查业务、市政维修服务等，中标金额为2.9亿元。
二、合资/新设公司（节选）
保利物业：保利物业出资近亿元布局智慧环卫产业
2月7日，普邦股份（002663.SZ）发布公告称，公司控股子公司与保利物业（06049.HK）、珠海横琴众城智洁投资合伙企业（以下简称“众城智洁”）签署《合资合作协议书》，共同设立保利环境服务（广东）有限公司（以下简称“保利环境服务”）。
佳兆业美好：佳兆业物业于安徽新成立物业公司，业务含住房租赁
2月9日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司联合上海乾鼎堂投资有限公司新成立蚌埠佳兆业物业服务有限公司，目前具体持股比例不详。蚌埠佳兆业物业服务有限公司成立于2022年1月29日，经营范围含房地产经纪；房地产咨询；住房租赁等。目前，该公司由佳兆业物业、乾鼎堂投资共同持股。
招商积余：联合生物城建新设不动产管理公司
招商积余：4月11日，招商积余与成都生物城建设有限公司合作，共同成立成都国生积余不动产管理有限公司。生物城建设持股51%；招商积余持股49%。
万物云：万物梁行物业与中巍集团于北京合资成立物业公司
4月6日消息，中巍梁行（北京）物业服务有限公司近日成立，深圳市万物梁行物业服务有限公司、中巍集团资产管理有限公司共同持股。经营范围包括物业管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务等。
万达商管：珠海万达商管成立涿州万达广场，注册资本为100万元
5月31日，珠海万达商业管理集团股份有限公司成立涿州万达广场商业管理有限公司，投资比例为100%，
6月20日，珠海万达商业管理集团股份有限公司新增投资企业成都高新万达广场商业管理有限公司，投资比例100%。
碧桂园服务：联合天锡教育于珠海成立城服公司，业务含公路管理与养护
6月16日，碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园服务”）联合珠海横琴天锡教育咨询有限公司新成立碧城天锡（珠海）城市服务有限公司，碧桂园服务持有其51%股权。碧城天锡（珠海）城市服务有限公司成立于2022年6月15日，法定代表人为周洋舰，注册资本为100万元，经营范围含城市建筑垃圾处置（清运）；公路管理与养护；特种设备安装改造修理等。目前，该公司由碧桂园服务持股51%、珠海横琴天锡教育咨询有限公司持股49%。
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标杆项目
（节选）
标杆项目①：融创智汇大厦
建筑面积：14万平方米
接管时间：2019-11-16
智汇大厦坐落于深圳市龙华区龙胜路和景龙建设路交汇处，整体规划为负一层至四层为裙楼，五层为架空层，另设A/B/C三座塔楼结构。以办公空间、生活空间、消费空间三大业态，将商务办公、人文生活、体验式商业融合，多维定制、互为配套、资源共享，一改传统模式，再塑创新型商务新生活。
项目亮点
一、专业服务——专业尊享服务，营造精致舒适体验
融创服务写字楼服务标淮，打造礼宾式写字楼服务体系，智汇大厦依托高水平的服务人员，高效率的内部管控和高品质的智慧社区，为全体写字楼使用客户提供贴心周到的工作、健身、社交等体验服务。
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标杆项目②：康佳研发大厦
占地面积：约1万平方米
总建筑面积：10.6万平方米
建筑高度：99米，为地上24层，地下3层结构。深圳康佳研发大厦坐落于素有南中国“硅谷”之称的深圳南山区科技园。大厦地上24层，层均3400平方米，1层为大堂及商业配套，2、3层为餐厅，4到14层为出租办公区，15层以上为康佳自用部分。地下三层为停车场，有500多个车位，于2012年投入使用，是康佳集团开发的第一个5A超甲级商务写字楼，为科技园南片区高端写字楼项目之一。
项目亮点
一、服务体验——围绕深圳标准 助推品质提升
导入标准化服务：大厦严格按照DB4403《物业服务要求（商务写字楼）》实施细则，在早迎接待、客户维修、秩序维护、清洁卫生等服务中导入标准化要求，为客户创造美好的办公环境及客户认知体验。
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标杆项目③：广州鑫苑·环球梦大厦
总建筑面积：7.4万平方米
建筑高度：173米
项目概况：项目位于广州市海珠区核心位置，处于琶洲“世界电商硅谷”区域，项目按照世界级，超甲级写字楼标准建设，获得国际LEED金领级认证。融入互联网高科技全新办公理念，打造高效、舒适、智慧办公楼宇。
项目亮点
一、悦晟联行——为城市美好而来
悦晟联行是鑫苑服务在非住宅领域打造的高端商服品牌布局，业务涵盖商写管理、案场服务、文化传媒、餐饮服务、酒店会所等多种服务，为客户提供全生命周期物业服务及个性化解决方案，为项目资产保值增值提供助力，打造智能化、有温度的商写服务生态。
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二、融熙商服——智能助力现代办公服务
广州环球梦大厦作为悦晟联行代表项目，全面践行“融熙商服”服务体系，通过“熙尚服务、熙悦配套、熙智空间”，打造全周期写字楼服务、全过程配套体系以及全方位智能支撑，为客户提供的个性化、智慧化、特色化的优质服务。
标杆项目④：月亮湾综合车场
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标杆项目⑤：中国进出口银行总行
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