全租房的前世今生——韩国“典当”小史
近期，韩国全租房“爆雷”而导致首尔房价暴跌的新闻频现，全租房这一特殊的租房制度也开始进入中国民众的视野。全租房的韩语名称是“jeonse（전세）”，汉字一般记作“传贳”。它介于普通意义的购房和月租房之间，房客需要一次性支付一定比例的高额保证金（一般为房价的二分之一甚至更高）来换取一定期限（一般为两年）内的免费居住权。期限满后，房东会将保证金如数归还房客。从房东角度来说，这有点类似于质押贷款，即房东将房子“典当”给房客，来获得一笔保证金的金额，利息则由免租金的形式来支付。如此看来，其性质与中国传统法律制度中的“典权”有相通之处。那么，它在朝鲜半岛历史上是如何发展而来的呢？
典当与还退
受中国的影响，在朝鲜半岛，抵押物品来换取钱财的交易方式也是历史悠久，即我们熟悉的典当。就目前可见资料来看，朝鲜半岛最早的关于典当的文字记载见于高丽时期。早期的当物主要以人身为对象，包括子女、奴婢等。先来看下面这则史料：
债负无文契，元借钱人已物故者，断自辛丑十一月以前，并不许追征。其质当子女者，计佣，令归父母。（《高丽史》卷七十九，志三十三，食货二）
由上可见，高丽时期已经存在典当子女的行为。不过，子女的典当与物品买卖相比还是存在差异的。如史料中所提，在债权人去世的情况下，之前被典当的子女应当“令归父母”。换言之，人身的所有权并没有随着典当行为而发生转移。这一点奴婢也是一样。1392年，人物推辨都监定“奴婢决讼法”，其中提到“典当奴婢永执者，……京中以当年二月为限，外方以三月为限，一皆放还”。（《高丽史》卷八十五，志三十九，刑法二）即，债权人并不能永远拥有被典当的奴婢。
除了人身以外，高丽时期也存在物品的典当行为。不过这些物品与土地、房屋相比价值相对不大，最典型的便是衣物。衣物的典当十分普遍，甚至还有专门的用语叫“典衣”。高丽著名诗人李奎报（1169-1241）就曾有“典衣”换酒之举：“典我身上蓝缕衣，换此一壶清且溢。”（《东国李相国集》卷十一）
政府当中有专门掌管典当的机构，叫作解典库。1369年（高丽恭愍王18年），高丽朝廷“置使秩从五品、副使从六品、丞从七品、注簿从八品、录事从九品”；1391年（高丽恭让王3年），又将供办署和济用库并入解典库。朝鲜王朝建国之初，太祖国王沿袭高丽旧制，置解典库“掌典当事”。解典库的运营方式，可以从鲁国大长公主去世时高丽恭愍王的佛事资金筹备过程中窥得一二。当时，高丽恭愍王在宝源库中别置解典库，“将宫中所御之物，买布一万五千二百九十三匹，分给州郡，随本多少以取息”。（《高丽史》卷八十九，列传二，后妃）
不仅是政府机构，民间也存在相当多的典当行为。1429年（朝鲜世宗11年），朝鲜汉城府指出公私殖货中“一本多利”的问题，并希望国王能按《大明律》，“凡私放钱债、典当财物，每月取利，并不得过三分”。（《朝鲜世宗实录》卷四十四，世宗十一年四月戊寅条）不过，朝鲜更多地会用“还退”这一表述来形容典当。还退与典当在本质上相同，又略有区别：前者首先要有形式上的买卖行为，之后可以在约定时间内重新购回。如朝鲜世宗国王年间“田地家舍买卖，定限五载，使贫穷之民，见急告卖，缓期还退”。（《朝鲜成宗实录》卷一百三十，成宗十二年六月壬子条）下图的民间还退文书则表述得更加直观：
这是1553年（朝鲜明宗8年）的一则朝鲜吏读文体的还退明文，其中核心内容如下：“官字田库乙，同宅前放卖为有如可。薄田是如还退次，曾受价物乙，备纳不得乙，仍于禾三雌牛一首先纳为遣，未准价乙，良夏节以后，贰石毕上后，同田库乙还退为乎事等。”概言之，A希望能购回之前卖给B的官字田，但因无法一次性付清此前所得购款，遂约定先支付一头雌牛，剩余的待夏天过后再支付二石。这便是典型的还退行为了。
典卖与放卖
严格意义上来说，中国的“典”与“卖”是两个不同的概念，差别在于所有权的归属，即“典可赎，而卖不可赎”。故“典卖”包含了两层含义，一是指承典人将抵押物进行交易的行为，此谓“绝卖”；二是出典人将抵押物交由他人后收取一定典价并待日后赎回的行为，此谓“活卖”。不难发现，“活卖”的性质与上述还退是较为接近的。
朝鲜半岛历史上亦有典卖的相关记录。如高丽时期便有“富户称贷取息，利中生利，贫民朝不谋夕，典卖子女，甚可哀也”之记载。（《高丽史》卷七十九，志三十三，食货二）高丽时期的“典卖”更倾向于“典”还是“卖”，抑或是“典与卖”之意，亟待考证。到了朝鲜时期，国家援引《大明律》作为法典依据。1392年（朝鲜太祖元年），朝鲜将《大明律》定为刑律，但由于执法阶层和常民不熟悉汉文，导致法律的实施出现困难。于是，1395年（朝鲜太祖4年），文臣金祗等人以朝鲜的吏读文体“翻译”了《大明律》，是为《大明律直解》。从《大明律直解》的“译文”当中，我们可以窥得朝鲜对中国“典卖”的理解。
《大明律》卷五《户律》之“典买田宅”条中有如下表述：“若将已典卖与人田宅，朦胧重复典卖者，……”其中出现“典卖”之用语。在《大明律直解》当中，这一句被译成“已放卖为乎，田土家舍等乙”。“放卖”在朝鲜时期的买卖文书中经常出现。上述还退明文即为一例。不过，为了强调“卖”的性质，放卖在文书中通常以“永（永）放卖”的形式出现。例如，下图是1521年（朝鲜中宗16年）的一则土地放卖明文，其中就使用了“永放卖”这一表述：“右明文为卧乎段，艰难所致，以秦字麻田麻种三斗落只库乙，价折木绵拾疋，交易同田西……永放卖为卧乎。”
从该明文中可见，放卖会导致物产所有权的变更。由此反推，中国的“典买”和“典卖”在朝鲜方面看来是一种所有权产生变更的交易行为，即属于“绝卖”，故使用“放卖”一词来解释。至于朝鲜所用的“典卖”，学界认为其更接近于还退之意。
不过，进入十八世纪后，典当交易中也开始出现新的情况，即出典人无力回赎。1709年（朝鲜肃宗35年），朝廷就土地典当问题展开讨论，其中提到：“富饶者多积货、钱谷，散给贫丐之类，以田土文券，为其典当。及利息日滋，无以准偿，以其所典当者，仍成买卖，夺其田土。”（《朝鲜肃宗实录》卷四十七，肃宗三十五年七月甲戌条）即，当出典人（贫丐）无力赎回当物（田土文券）时，承典人（富饶者）可将当物作买卖处理，所有权在此出现变更。如此一来，“典”与“卖”之间的界限就变得模糊了。
家宅典当
土地买卖中逐渐成型的还退与放卖同样适用于家宅买卖。举例如下：
这是1874年（朝鲜高宗11年）的一则家宅买卖明文，其中写道：“右人前价折钱文七百两，依数捧上是遣。……并以永永放买（卖）为去乎。”从“永永放卖”可知，此处的家宅买卖是“绝卖”，即涉及所有权的变更。再看下例：
这是1815年（朝鲜纯祖15年）的一则家宅买卖明文，其中提到：“右人前价折正价三十五两，依数捧上为遣。本文记参度，并以限五年为遣，权卖为去乎。”此处的权卖无疑是还退之意。即，房屋虽然已经卖出，但只要在五年之内能如数购回，其所有权不会发生变更。从这一点已经能隐约看出传贳的雏形了。
事实上，朝鲜在1876年（朝鲜高宗13年）与日本签订《江华岛条约》后，除了釜山以外的仁川港和元山港也被迫开放，随之而来的人口移动使得其首都的住户激增，住房开始成为一大问题。在这样的前提下，家宅的典当逐渐盛行起来，这也可以视为传贳的前身。来看下例：
这是1898年（大韩光武2年）的一则明文，其核心内容如下：“右明文事段，以要用所致，草家三间前后根，过郎舍一间乙，钱文六十两价，钱当为去乎，正月三十日为限。而若过此限，则永永次持之意，成文以给事。”
“钱当”在朝鲜语中音同“典当”，故这是一则家宅典当的明文。即，房东因急需用钱，将名下若干间房屋以六十两典当，并定下赎回日期最晚不超过正月三十日。在此期间，房东失去房屋的使用权。若超过正月三十日仍无法赎回，则房东将失去房屋的所有权。这一家宅典当的方式一方面为急需用钱的房东提供了资金，一方面为需要住宿的房客提供了住所，故在政府层面也受到认可。1906年（大韩光武10年）颁布了敕令第八十号，即为“土地家屋典当执行规则”。（《朝鲜高宗实录》卷四十七，高宗四十三年十二月二十六日条）这意味着传贳在官方层面得以制度化。
之后从日本殖民地政府的调查报告来看，传贳（亦有记作“全贳”或“前贳”）不论在首都汉城府还是在地方都变得流行起来。汉城府的传贳一般以百天为限，地方上则是一年；保证金一般是房价的一半，高可至70%-80%。在传贳契约成立后，房客对房屋有典当、让渡等处置权，房东对此无权提出异议。至此，传贳基本已与全租房无二致了。
当代的全租房
大韩民国成立以后，在参考其他国家的相关不动产典权制度基础上，于1958年制定的《民法》第303条第1项中正式确立了全租房制度，规定房客与房东之间签订全租房契约后，需到相关部门进行登记，契约才能生效。生效后，该房客对该房子有使用权和收益权，且相对于在使用期间出现的新房客有优先获取保证金的权利。房东则利用这笔保证金在租约期限内进行投资或理财来赚取利润。
随着七十年代韩国经济的飞速增长，大量人口涌入城市，全租房模式迅速普及开来——这与十九世纪家宅典当的盛行过程几乎相同。其原因在于，城市住宅严重不足，且在房价不断上涨的情况下也缺乏像公租房这样能够替代全租房的房屋。根据人口住宅总调查显示，全租房住户在1975年只占总人口的17.5%，到了1995年则占到29.7%。
不过，到了2010年，韩国的房产价格有所下降，全租房的热度随之消退。据统计，该年全韩国的全租房人口376万6千户左右，较之2000年减少了约35万户。在2015年前后，月租房的比例反而更高，也出现从全租房转为月租房的“半全租房”。2016年，随着房产市场的回暖，全租房重新占领市场。银行纷纷推出各类针对全租房的贷款产品，鼓励人们（尤其是青年人）贷款租房。
当然，只要房价保持上涨，手持大额保证金的房东便会将其投资房产来获利：他们通常将低价买入的房产在全租房租期结束后高价卖出，借此套取流动资金。但房产市场一旦萎缩，这一模式就将面临巨大风险。即，房东因房产贬值而无力偿付此前的保证金；而此前靠贷款得到资金的房客因拿不到保证金而陷入两难：要么硬着头皮偿还贷款，要么面临信用不良的困境。2019-2021年，因房产政策的调整和新冠疫情的暴发，韩国房产市场持续低迷，全租房的市场形势也愈发严峻。加上2022年下半年以来因利率上调所导致的全租房贷款之减少，以及不断曝出的全租房诈骗事件，全租房制度开始遭受重重质疑，决定租房的人们又把视线转向了月租房。可以说，在新的经济环境下，全租房也面临着新的历史选择。