我妹妹意外身亡，此前她买房并支付了首付款，那继承人能否要求解除购房合同，要回首付款？
签完合同后意外身故
痛心、难过……
继承人处理合同时
又面临可能违约的坎儿
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Q1
我妹妹于2022年9月与房主签订了二手房买卖合同，并按合同已支付首付款，约定2023年3月办理过户，但2023年1月我妹妹因意外身故，合同无法继续履约。继承人要求解除合同，并退还全部首付款。房主以合同违约为由，要求按照合同扣除总购房款20%的违约金。这是否违约？能否退回全部首付款？
A1:
你好，对于不具有人身依附性的买卖合同，一方死亡，不应影响合同效力。若继承人要求解除合同，也应当在所继承遗产范围内按照合同约定承担违约责任。
首先，你妹妹与房主就房屋买卖一事达成合意，签订了房屋买卖合同，根据《民法典》的相关规定，依法成立的合同对双方具有法律约束力，应当按照合同约定履行合同，不得擅自变更和解除。合同履行一方去世并不属于法定的解除和终止情形，从维护交易便利和保障交易安全的角度上，对于不具有人身依附性的买卖合同，并不必然影响合同效力，所以任何一方在房屋买卖过程中去世的，合同并不因此归于无效或撤销，由死亡一方继承人决定是否继续履行合同。
其次，若继承人拒绝履行合同，也没有履行能力和给付能力，合同应当解除，解除后的财产属于遗产，各个继承人有权参与分配。合同解除后，继承人应当在所继承遗产范围内按照合同约定承担违约责任，但是违约责任约定过高的，继承人可以和对方协商调整。
最后，如对方拒绝协商诉至法院，根据《民法典》第五百八十五条的规定，继承人有权要求法院调整违约金数额，法院对于合同一方当事人死亡的情形导致合同无法履行，会根据实际履行情况及继承人履行能力等综合酌定违约金数额。
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Q2
父母都去世了也没留下遗嘱，兄弟姐妹一共5人，房产证是父亲的名字，现在有一个女儿一直居住在里面，请问这套房子这几个子女能平均分配吗？如果改名字需要什么手续？
A2:
你好，根据你的描述，通常情况下，你们兄弟姐妹五人应平均分得父母所留遗产。
首先，你父母均去世未留下遗嘱，则由第一顺序继承人继承财产，即你和兄弟姐妹，以及你的爷爷奶奶。若爷爷奶奶早于你父母去世，则由你们兄弟姐妹五人作为法定继承人继承遗产。
其次，同一顺序继承人一般应平均分得遗产，但是特殊情况除外，例如和你父亲在一起居住的女儿尽了主要的扶养义务或者兄弟姐妹中有生活困难缺乏劳动能力的，一般可要求多分遗产，多分的比例可自行协商。如果你们兄弟姐妹对继承协商不成，可诉至法院，由法院根据具体情况进行判决。如居住在房屋的女儿欲获得该房产，则可协商确定该房屋的折价款，按照继承比例支付其他继承人房屋的折价款从而获得房屋的所有权。
最后，继承人继承房产后，可以携带你父亲的死亡证明、你们的身份证件、居民户口簿等去房产登记部门更名，建议办理之前先咨询当地的房产部门。
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Q3
我妈是做保洁的，同事之间发生了矛盾，我妈参与了，然后被老板投诉。另一件事是代班的班长（班长和同事有矛盾）吩咐干活，我妈和同事们用另一种好办法把活干了，他说我们不听吩咐做事，让我妈他们填申请离职表，这算是无故辞退吗？
A3:
你好，你妈妈可以不填写申请离职表，如公司强行违法辞退，你妈妈有权要求公司继续履行合同或支付赔偿金。
首先，填写离职表通常属于主动申请辞职，一旦你妈妈填写了离职表，公司可能就无需支付任何赔偿，这种强迫主动离职的行为，你妈妈有权拒绝。
其次，如果你妈妈拒绝填写申请离职表，公司仍强行辞退你妈妈，则要判断公司的行为是否属于违法辞退。如果你妈妈参与同事之间的矛盾、不太服从班长工作安排等情况，已经严重违反用人单位通过合法程序制定的规章制度，那么公司可以单方面辞退你妈妈。但如果你妈妈的行为没有违反用人单位的规章制度，公司无理由解除劳动合同，你妈妈有权要求公司继续履行或者支付违法解除的赔偿金，每满一年按照两个月的工资标准支付，六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付一个月工资的赔偿金。最后，对于公司强迫主动填写离职申请表，你妈妈可对胁迫过程做相应取证，比如录音录像、收集证人证言等方式。
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Q4
发生工伤后公司按规定走了社保，公司还需要承担什么责任吗？停工留薪期间的工资一直未发放，公司说包含在社保赔付里了，请问停工留薪期间工资到底该谁支付呢？
A4:
你好，根据《工伤保险条例》规定，员工发生工伤后，工伤保险基金会负担医疗费、伙食补助费等费用，但停工留薪期工资应由公司支付。公司关于停工留薪的工资包含在社保赔付中的说法没有法律依据。
首先，停工留薪期是指员工因工作遭受事故伤害或者患职业病需要暂停工作接受工伤医疗的时间，具体期限通常根据医疗机构出具的诊断证明确定，一般不超过12个月。如伤情严重或者情况特殊，经设区的市级劳动能力鉴定委员会确认，可以适当延长，但延长部分不得超过12个月。
其次，停工留薪期间工资是由所在单位支付。根据《工伤保险条例》规定，在停工留薪期间，原工资待遇不变，由所在单位按月支付，工资待遇按照前十二个月平均工资确定。
最后，如果用人单位拒绝支付停工留薪期间的工资，你可以向劳动执法部门举报或申请劳动仲裁，要求公司依法支付停工留薪期工资。举报或申请劳动仲裁，需要携带身份证明、劳动合同、工伤认定证明、工资流水等材料。
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Q5
商品房从交房至今已经有10年，从交房起就开始漏水至今，从2018年起就不能居住至今。现在已经用维修基金修理，但不知道修理结果如何。房子设计、质量均存在严重问题。想咨询一下，房子是否能退房？
A5:
你好，房子漏水严重导致不能居住，经过鉴定若是主体结构存在质量问题，可主张退房。若不是主体结构问题，开发商也应对所售商品房在保修期间出现的质量问题承担保修责任。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但距今已经十年，对于房屋是否在交房时就存在严重的质量问题，可能需经过专业鉴定才能最终确认。
其次，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复责任；若拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，你可以自行或者委托他人修复，同时注意留存相关费用的票据凭证。修复费用及修复期间造成的其他损失，你可以要求开发商承担。
最后，启动维修基金修理后仍无法居住，你可以提起鉴定确认是否交房时就存在主体结构问题，根据房屋的具体情况选择向相关部门投诉、与开发商及物业协商解决或要求开发商解除合同退房或维修并赔偿损失。
感谢值班律师：
晏艳（北京）
实习编辑|张毅
法务|郑俊宇
维护| 杨立桐王立芳
主编| 王秀敏