美联储降息50基点对我国房地产市场将产生重要影响
来源：住房大数据
北京时间2024年9月19日凌晨2点，美联储宣布一次降息50个基点。市场预期，美联储年内还将降息1-2次各25基点，年内降息75-100基点。此前，根据CNBC美联储调查，在包括经济学家、基金经理和策略师在内的27位受访者中，84%的人认为美联储将降息25个基点，16%的人认为降息50个基点。相比之下，芝加哥商品交易所的美联储观察工具（FedWatchTool）预测，降息50个基点的概率65%，降息25个基点的概率为35%。此次美联储果断降息及随后的降息周期开启，有望带来新兴市场资产价格的重新激烈洗牌。
1.美联储加息过程
疫情期间宽松的货币政策导致通胀加剧。为抑制通胀，美联储开启了本轮激进加息。并由此带来了新兴市场资产价格的激烈动荡。回顾本轮加息过程：
（1）2022年3月：美联储启动本轮加息周期，将联邦基金利率上调25个基点（0.25%），标志着自2008年以来首次加息。
（2）2022年5月至12月：美联储连续多次大幅加息，其中包括四次加息75个基点。到2022年底，联邦基金利率已升至4.25%-4.50%区间。
（3）2023年：加息步伐有所放缓，2023年6月利率达到5.00%-5.25%区间，并在下半年维持在这一高位。
（4）截至降息前，美联储的联邦基金利率已处于5.25%-5.50%的高位。
2.美联储降息预期背后的逻辑：就业市场疲软，通胀压力减弱
美联储的利率决策是基于其对美国经济形势的判断，通常目的是通过调整利率水平来实现就业最大化和物价稳定两大目标。根据8月21日美联储公布的会议纪要，与会者们一致认为，美国当前的经济活动继续稳步增长，就业增长有所放缓，失业率有所上升但仍处于低位，通货膨胀在过去一年有所缓解，但仍处于高位。此外，与会者们认为，近几个月来，美国在实现2%通胀目标方面取得了一些进展，实现就业和通胀目标的风险继续趋于平衡，但是经济前景尚不确定。
8月初美国劳工统计局公布的7月美国就业数据显示，美国失业率从6月份的4.1%上升至4.3%，已是连续第四个月上升。8月21日，在美联储7月FOMC会议纪要发布之前，美国劳工统计局公布了截至3月的过去一年非农就业初步修正数据，从2023年4月到2024年3月，美国在一年内的非农就业人口新增数初步大幅下修了81.8万人，令截至今年3月的过去一年就业人口增长幅度变为1.3%，是十五年来最大规模下修，这表明美国劳动力市场并没有之前数据体现得那么强劲和有韧性。
同时，美国劳工统计局公布数据显示，美国7月CPI同比上升2.9%，是2021年3月以来首次重回“2字头”；美国7月核心CPI同比上升3.2%，创自2021年初以来的最低增速。对于最新发布的CPI数据，美国总统拜登表示，在通胀问题上仍需更多努力，但已取得实质性进展。
3.美联储降息预期的国际溢出效应：资本流动、汇率和利率
基于历史上美联储七次降息周期经验，美联储降息不仅对美国经济产生直接影响，还会通过资本流动、汇率波动和国际金融市场等对其他国家的经济和金融市场产生间接影响，这种影响特别显著于那些与美国经济联系紧密或在国际资本市场上有较高参与度的国家，具体而言，主要体现在以下几个方面：
1）资本流动性增强：美联储降息意味着持有美元资产的收益降低，这会促使国际资本寻找更高收益的投资标的，国际资本的流动性增强，往往会导致新兴市场国家的资产价格上涨，包括股票、债券和房地产等。
2）美元汇率贬值：降息会削弱美元的吸引力，导致美元汇率下跌，对于全球经济而言，美元贬值会使得以美元计价的商品价格上涨，如石油、大宗商品等，可能会引发全球性的通胀预期。
3）全球金融环境宽松：美联储作为全球最重要的央行之一，其降息通常会引发其他国家央行采取类似的货币宽松政策，以保持本国货币的竞争力和经济增长，这将导致全球范围内的利率下行，进一步提升资产价格。
4）新兴市场迎来更多冲击和机遇：对于新兴市场国家而言，美联储降息可能带来两方面影响：一是资本流入加速，推升资产价格，包括股市和房地产市场；二是汇率压力增加，影响国家出口竞争力，并引发经济增长担忧。
4.中国房地产市场将从美联储降息中受益
随着美联储降息周期的开启，国际资本流动出现新的变数，对中国房地产市场将产生重要正向影响。影响渠道包括资本流动、货币政策空间变化、市场预期等。具体房地产走势判断以内部报告形式发布。
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