市说新语丨发挥“房东直售”在二手房交易市场中的“鲶鱼效应”
转自：中国经济时报
■ 夏金彪
近日，“二手房业主选择自己卖房”的消息冲上热搜，引起市场广泛关注。目前，在抖音、小红书等平台上输入“卖房”两字，可以看到不少业主的挂牌出售信息。不少业主声称：“卖房啦，房东直售，可省几万到几十万不等的中介费！”还有一些业主介绍“如何将房子快速卖出”的经验。
过去一年，房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代，二手房挂牌量激增。业主为了尽快将二手房卖掉，同时避免高昂的中介费用，于是选择了绕开房产中介的“房东直售”模式。
事实上，“房东直售”并不是新事物，早在2021年8月，杭州就已经官方试水“房东直售”模式。彼时，“杭州市二手房交易监管服务平台”官网正式上线“个人自主挂牌房源”功能，用来改善二手房交易过程中买卖双方和房产中介房源信息不对称的弊端。
一直以来，一些房产中介通过垄断房源和信息不透明来收取不合理的中介费用。在此前房地产市场高速增长的年代，房价一路上涨。根据“按一定比例付费”的行规，中介费用也不断上涨。可是，在房价上涨期间的房产中介的服务并没有提升，在目前一套房产动辄百万元起步的情况下，房产中介赚得盆满钵满。
杭州的“房东直售”模式希望通过引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，以保证房源的真实性。同时，个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，让房产中介失去了“横插一脚”的机会。从而使得买卖双方获得了自主选择的机会，避免交易信息差，买卖双方也可以省下日益高昂的中介费用。
据悉，在杭州的“房东直售”模式之后，深圳、上海、宁波等城市也纷纷跟进。例如，宁波上线的“个人房源自主挂牌”，除二手房买卖，还覆盖房源租赁。从各地试点的“房东直售”模式来看，尽管各地平台的功能略有差异，但本质相同，都避开了房产中介，以此来促进二手房交易市场的竞争，倒逼房产中介降低费用、改进服务。
不过，“房东直售”模式的试点并不尽如人意，面临“叫好不叫座”的尴尬局面。目前，“房东直售”模式仍没有在二手房交易市场中大范围铺开，而主要集中在亲朋好友之间。虽然没有专门统计，但从全国来看，85%的二手房交易仍在通过房产中介来操作。
究其原因，房产买卖属于低频次的大宗交易，且交易费时、复杂，“房东直售”的自助模式还难以胜任。目前，一套二手房走完交易流程，要经过看房、选房、双方约定交定金、网签备案、付首付、办房贷、过户、交税、领产证、放贷、款清交房等十几道关，只有具有专业知识能力的房产中介才能够比较好地完成。
目前，我国从事房地产经纪业务人员总数大约有200万，虚报房源、联合炒家涨价、阴阳合同等事件时有发生。与此同时，随着房价不断走高，中介费用也与日俱增。业主、购房者要求进一步规范房产中介，建议中介费要按服务内容而不是与房价挂钩的呼声不断。
此次，“房东直售”模式在社交平台走热，引起市场广泛关注，无疑反映出业主、购房者对房产中介收费过高和服务效率过低的不满。目前，社交平台算法不断完善，在业主发布房源信息之后，平台会把这些信息推送给目标客户。此外，一些社交平台还需要后台实名甚至具有第三方担保功能，这有利于解决二手房交易中的信任问题，有助于“房东直售”模式的再度兴起。
事实上，相关主管部门不断完善对房产中介行业的监管，推动房地产中介行业走向透明、规范。2023年5月，住建部、国家市场监管总局就联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，进一步规范房产中介行业，“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。
期待进一步完善“房东直售”模式，解决该模式的痛点，如房屋贷款、抵押信息、租赁状态、资金安全、签约过户、贷款交付等。发挥出“房东直售”在二手房交易市场中的“鲶鱼效应”，推动房产交易市场的有序竞争，促进房产中介提升服务、降低费用。