跌得最惨的网红城市,幕后“推手”找到了
上一篇文章,平叔跟大家聊了南京楼市目前的下跌惨状,并且回顾了2016至2021年的疯狂。
今天这篇文章,平叔接着和大家聊点深入的东西,曾经疯狂的南京房价,为什么今天会跌得这么惨,以及南京楼市未来的趋势会怎么样。
①
南京房价大跌的第一个原因:新房供应实在太大。
平叔的老本行,是做商业咨询的,所以深刻理解一个道理,几乎所有的,能被称为商品的东西,最终的价格,都是由供需决定的。
南京楼市这一轮下跌,一个最重要的原因就是,新房供应量太大了。
南京是全国二线城市中,土地财政依赖度最高的几个城市之一,下图是2021年主要城市的土地财政依赖度排行榜,南京高达120%,全国第三,仅次于杭州和佛山。
土地财政依赖度高,决定了南京要想发展,维持收支平衡,就必须大量卖地,所以我们看到,从2016年到2023年这8六年,南京土地出让金惊人。
2016年,南京土地出让金1719亿元,力压北京、上海、杭州、广州,全国排第1;(2016年,南京就能卖地1700亿。)
2017年,南京土地出让金1709亿元,仅次于北京和杭州,全国排第3;
2018年,南京土地出让金954亿元,全国排第11;
2019年,南京土地出让金1694亿元,仅次于杭州、上海、广州、武汉,全国排第5;
2020年,南京土地出让金2094亿元,仅次上海、广州和杭州,全国排第4;
2021年,南京土地出让金2108亿元,仅次于上海、杭州和广州,全国排第4;
2022年,南京土地出让金1361亿元,仅次于上海、杭州、北京、成都、和广州,全国排第6;
2023年,南京土地出让金1092亿元,仅次于上海、杭州、北京和广州,全国排第5;
尤其是最火爆的2020年和2021年,都突破了2000亿元。8年累计土地出让金高达10731亿元,在全国仅次于上海、杭州、北京、广州,排名第5。
高土地出让金的背后,是大量的新房供应,2016年至2023年,南京累计出让土地面积约1.2亿平米。这个体量,超过北京和上海,与广州相当。
要知道上海人口是2500万,北京人口是2200万,广州人口是1800万,而南京人口只有950万。(2023年人口数据)
如果按照人均新房供应来比较的话,南京是这些城市中,新房供应最大的城市。
②
南京房价大跌的第二个原因:新增需求不足。
在新房天量供应的同时,南京在需求端却是明显的不足。
2016年,南京的常住人口是827万,2023年南京的常住人口是955万,7年新增128万,年均增加18万。
这个数据,放在全国算是很不错的了,但是和杭州的191万,成都的282万,广州的195万,合肥的199万相比,差距还是很大的。
而且,今年南京人口流入明显减缓,2022年常住人口增加6.8万,2023年只增加了5.6万。
所以我们看到,二线城市中,杭州和成都的供应量同样很大,但是杭州房价,却比南京坚挺得多,杭州、成都新房基本没怎么降,二手房的跌幅也小于南京。
其中原因,一方面是杭州、成都本身人口比南京多,另一方面也是因为杭州和成都有大量的新增人口,来接盘巨量的新房供应。
至于南京新增人口不足背后的深层次原因,主要是产业形态和经济结构的问题。
从产业上看,杭州在互联网、电商方面,一枝独秀;苏州在生物制药,高端制造方面异常突出;甚至合肥这两年在芯片、光伏、新能源汽车方面,也强势崛起,成为泛长三角最黑的一匹黑马。
相较而言,南京各方面都还可以,但是各方面又都不是很突出。说到电商会想到杭州,说到工业园区会想到苏州;说到金融、大飞机会想到上海。
但说到南京,一下还真想不起来非常有特点的产业或者企业。
同时,南京国有经济占比,要比杭州高很多,第二产业也要比第三产业高很多,相应的能够吸纳的新增就业人口自然也就会弱一些。(民营企业、第三产业都属于就业大户)
③
南京房价大跌的第三个原因:投资客太多。
南京最大二手房中介平台显示,南京目前挂牌出售的二手房套数是15多万套。
这个数据有多大呢,可以横向比较一下。目前北京,广州二手房挂牌量都在10万多套;超过15万套的,共有5个,分别是重庆、成都、苏州、南京和天津。
剔除重庆,南京二手房挂牌量能在全国排第三。
纵向比较的话,2021年初的时候,南京的二手房挂牌量还在11万多套,两年时间增加4万多套,由此可见,很多投资者,在加速套现离场。
南京楼市投资者很多,在微观上也能体现,不少摇号买江北核心区的人应该也注意到了,这一片的新房虽然已经交房,但是入住率极低,不少江北核心的新房,投资客的比例,甚至超过60%。
南京楼市之所以投资性、甚至投机性购房比例这么高,一个重要原因就是当时新房限价,造成价格倒挂,摇号买中一套,账面盈利少的一两百万,多的四五百万。
巨大的价差,让很多人加入投资大军,纷纷进场。投资客太多,在楼市下行期就容易集中套现离场,形成价格踩踏。
④
南京房价大跌的第四个原因:周边豪强林立。
作为中国最富裕的长三角地区,这里有1个一线城市:上海;1个准确一线城市:杭州;3个强二线城市:南京、苏州、宁波,3个弱二线城市无锡、常州、南通(GDP均过万亿)。
一二线城市加起来一共8个,虽然长三角是最富裕的地区,但是多达8个城市可选,平均到每个城市上,购买力自然就会削弱很多。
像西部的成都,一座城市不仅虹吸四川省的购买力,还能虹吸西南五省的购买力。西北的西安,也能虹吸西北五省的够购买力。
整个长三角地区,肯定先是被上海虹吸的;南京跨省去浙江,也不太可能,杭州和宁波基本把浙江省内的购买力都截留了。
即使在省内,苏南的苏州、无锡、常州,对南京也不是很感冒。因此,环顾四周,南京也就苏北地区可以虹吸了。
之前经常说南京也叫徽京,能够虹吸安徽得购买力,但是最近两年,合肥的异军突起,也截留了不少省内的购买力。
⑤
南京房价大跌的第五个原因:前期涨价太猛。
很多人可能会觉得这个理由不太好理解,涨太多也是大跌的原因?
这当然是了,进入过资本市场的人都知道,牛市涨得多的股票,在熊市时期,跌幅基本也是最大的。
最典型的就是证券股,几乎每轮牛市都领涨,而且涨幅动不动就是三五倍。但牛市一旦结束,跌起来也是爹妈不认,腰斩都是少的,基本都会跌去百分之六十七。
而像银行股这种大盘股,或者像钢铁水泥这种蓝筹股,前期牛市涨不多,后期熊市下跌也不会那么猛。
南京当时作为涨价“四小龙”,前期长得猛,跳的欢,比杭州都会玩,但是控盘能力又没有杭州、合肥那么溜,跌起来自然也就成为跌幅之王了。
当然,厦门也差不多,这一轮跌的不比南京轻,根源也是当时涨太多,现在会吐还账。
像重庆、长沙这种号称房价万年不涨的城市,当初涨的少,泡沫小,现在跌的也没那么狠。
⑥
不了解南京的外地人,听说南京跌幅全国第一,到处都是腰斩盘,可能会有一种错觉,认为现在的南京,是不是房价已经白菜价了,可以随便买啊。
当然不是,即使南京这一轮跌的最惨,但是跌完之后的南京,房价依然很贵,南京现在的房价,还在3万左右一平米,在全国依然能排在前八。
而且南京房价还有一个与上海、苏州、合肥、浙江等城市显著不同的特点,就是全市房价呈现扁平化。
上海核心区的黄埔区,二手房均价能到12万一平米,近郊的宝安、松江、嘉定均价4.5万,远郊的奉贤、金山3万,最高和最低能差出4倍,有明显的价格阶梯级差。
但是南京不一样,下图是2021年巅峰的时候,南京各版块之间的二手房价格。
核心的河西南卖5.5万,南部新城也能卖5万;核心的赛虹桥、新玄武卖4.5万,几十公里外的仙林湖也能卖4万;江北卖3.3万,燕子矶卖3.6万,最南面的方山,也能卖3万。
所以,整个南京的房价,极其扁平化,大哥不像大哥,小弟不像小弟,满城都很贵,谁也不便宜,跌到3万内,也是很多人高攀不起的城市。
那么,面对如此特殊的南京,房价跌到现在这样,还能买吗?南京这座城市未来的前途怎样?
下篇文章,平叔将从历史、政治、军事、战略地位,以及那股神秘力量等几个方面,深入和大家聊聊,全国唯二的,城市名字带“京”的特殊城市。
最后说件重要的事。
本号的每一篇文章,都是平叔的原创思考。这些文章主要内容也是分享商业知识,提升个人认知,实现财富增值,最终的目标是链接1000个有共同价值观的人,一起成长,持续进步。
有很多读者朋友留言说,每次看了平叔的文章,都能引发思考,收获很大,同时也会产生一些新的疑问,想和平叔交流。