中国一个被长期忽视的增长来源：城镇住宅商品化改革资产溢值
来源：周天勇
一、一种计划向市场转轨中特有的财富溢值
一般市场经济国家中，其所有的住宅和土地，都是可交易的资产。在传统计划经济的社会主义国家中，土地和住宅是没有价格的生产和生活资料。土地房屋从零到市场价格的溢值，是指其从被禁止交易到允许交易，一旦发生交易，则从没有价格到具有市场确定价格的升值。而当一项资产已经被允许交易，并已经市场化交易了一次，如果市场仍然是放开的，再次交易升值的部分，是市场经济中自然的一种价格升值，不是改革获得的价格溢值。
20世纪90年代，开始了土地从无偿划拨到有偿出让的改革。90年代末，对105亿平方米原无偿分配的城镇住宅，住户交纳平均650元/平方米左右的款，成为居民自己的房屋。此后，这些过去无偿分配住宅，大棚房改造、征地拆迁等住宅货币化安置房，都发生了过去无价值的生活资料，一旦买卖交易或者贷款抵押交易，则发生零或较低房改价格到市场价格的溢值。从国民经济的收入法和支出法方面，卖房者获得收入，购房者支出购买，国民经济核算上形成收入法的GDP，但是，在生产法核算中并不存在，是生产以外的溢值，表现为生产法核算出来的余值，即全要素生产率。
从亚洲生产率组织计算中国改革开放以来到2021年的TFP增长率，实际平均为3.36%，名义增长率为4.52%。对此进行分解，笔者发现，其中一个很重要的构成，就是城镇住宅商品化改革带来的原无价值和低价格住宅生活资料的市场化溢值。
从产品市场化和要素配置体制改革及其提高全要素生产率来看，其实施和形成的时间主要在1978—2000年改革阶段，其后改革的力度和效果边际递减。而城镇住宅市场化改革始于20世纪末。改革开放的后20年与前20年区别，改革着力点在推动土地房屋的市场化进程，如果我们将住宅资产从零到市场价格溢值用余值法归入GDP，这一阶段的改革TFP主要来源于城镇住宅的资产化改革。
在中国，资产化改革价格溢值，包括这样三个方面。一是城镇、工矿和交通水利建设用地，虽然也建立了土地一级交易市场，但其被交易的土地是从禁止其交易的农村城郊征用而来，其出让价格不论多高，都是零到市场价格的溢值。二是城镇住宅商品化改革已经完成，住户缴纳了当时建造成本的价格获得了住户的使用财产权，但住户自己居住使用，一直没有在竞争性的市场上进行交易，一旦某一天住户自主在二手房市场上将其进行交易，虽然离当时市场化改革已经有了一段时间，但是其获得房改价到市场价格增值，应当归属于资产化改革性的溢值。三是农村居民住宅直到目前还是被禁止其交易或者不能够交易，城镇居民住宅商品化改革后还没有再交易的，因政府将农村城郊扩大为城区的拆迁和对城市内棚户区改造等进行货币化安置的居民，其使用政府发放货币到市场上购买住宅，则发生了农村住宅零、城镇住宅改革成本价到市场价格水平的溢值。
二、城镇住宅资产化改革对经济增长的启动
一元计划经济中的全部和计划与市场并存的二元体制经济中的全部或者一部分，其行政事业用房、商业楼、厂房、住宅等建造后无偿分配给行政、教育、医疗、企业和居民使用，城镇工厂和农村住宅自己建设后自己使用，均禁止交易，无法以供求机制形成市场价格，也不是市场经济意义上的资产。
2000—2021年，城镇住宅建筑面积从105.8亿平方米增加到385.5亿平方米，增长246.37%；但其资产—住宅财富市场总价值从18.15万亿元增加到400万亿元，增长2121%。1999年还未全面完成住宅商品化改革的成本价890元/建筑平方米，2000年向市场供应住宅转变，价格当年上涨118.88%，其后的2001到2021年城镇商品住宅价格年均上涨率为8.45%。这不能简单地归结为住宅资产价格过度的通货膨胀，而是20世纪末还禁止城镇住宅交易，初始市场价格为零。21年中这样高的价格上涨率，实质是原来价格为零的生活资料性城镇住宅，其从零或者成本价向市场价格的溢值。
1998年对城镇居民存量住宅进行了建造价向使用者出售的改革；而对城镇居民新需要的住宅，则进行了由房地产商向地方政府购买国有土地长期使用权，建造后市场化出售给城镇居民的转轨。住宅商品化改革使城镇居民拥有的住宅成了有市场供求决定价格的资产。城镇居民住宅在无偿分配之前没有价格，1999年推行有偿分配改革，当年住宅改革成本价格为890元/建筑平方米；到了改革全面完成的2000年，商品住宅及二手房价格跃升到1984元/建筑平方米。住宅价格1998年初为零，商品化改革的三年中为成本价格，2000年市场化价格比1999年建造价溢值122%。可以说，城镇住宅体制改革，是其从没有价格到有市场价格的资产化价格溢值过程。它不是市场经济自动发生和变化的趋势，而是由住宅商品化改革启动形成的。改革的结果，货币、资产和价格发生了从无价格到有改革成本价格的内部交易和变化；而允许在二级市场上交易，这部分房改住宅在2000年及其以后就具有了动态的市场价格，是任何时候交易都可以从房改价溢值变现的资产。
确定住宅商品化改革第一步获得的TFP。政府、事业单位和企业在1998年开始的住宅商品化改革，其将过去单位分配给员工的住宅按照建造价出售给职工，住宅成为职工有使用财产权的资产，可以抵押融资，并在市场上交易。截至2000年，将存量面积为93.2亿建筑平方米的住宅按照三年平均建造价850元/平方米出售给职工。从GDP核算理解，体制改革前无偿分配的住宅，当进行有偿分配改革时，政府住宅管理部门、事业单位和国有集体企业得到了从零到改革价格792亿元溢值性收入，参加住宅体制改革的职工支出了房改款，生产方面需要按照余值平衡住宅资产化改革的这部分溢值。可以从国家统计局数据变动趋势看出，1999年底开始国民经济增长速度从低谷开始上行，城镇住宅商品化改革就是其一重要的推动动力。
三、2000年后稳增长源于城镇无价格住宅的资产化释放
2000—2022年原城镇房改房逐年进入市场交易的累积价格溢值性TFP为5571.53亿元。因房屋所有者改善居住条件购新房、调换工作居住位置置换、继承多套房出售、向外迁移出售、进城农村居民或者其他地区城镇居民迁入买入等，每年都会发生原105.8亿平方米房改住宅的交易。当城镇居民将这部分存量房改房投入市场进行交易，可获得改革价格到市场价格的变现溢值。比如，在北京市海淀区重点中小学附近的居民，2022年将其房改房在二手房市场售出，其房改时每平方米支付了850元的成本，到卖出时价格有可能会是10万元/建筑平方米。对于房改房每年的交易率，笔者通过多次模拟，将其比率假定为0.7%。2000—2022年，其资产化交易溢值额从850亿元变动到前述的5571亿。这里需要指出的是，只有第四类居民因自己需要原因出售自己原房改房而使资产从当初的改革成本价到市场价变现溢值，是由人口的流动、迁移和需要所自然推动的过程。然而，如果没有20世纪末三年的城镇住宅商品化改革，也就没有后22年城镇原房改存量房资产价格溢值获得的TFP。
这里需要限定的，资产化改革交易特点及其TFP计算限制，一是城镇居民房改住宅存量交易比率波动幅度较小，变动较为平缓；二是其交易率与面积、价格的乘积，减去房改价格后的溢值，不可能大于全部改革TFP。
从图1我们可以看出中国城镇房屋资产化改革TFP增长的状况。1998—2022年间，改革TFP年均有增长1.69%的动能，主要来自城镇住宅商品化改革向职工和其他居民出售、城镇居民房改存量住宅在二级市场交易，其资产从原有房改价或零价格向市场价格的溢值释放。在本部分中，由于统计局用生产法将土地资产从零到市场价格溢值，平衡进入了要素贡献的GDP核算之中，笔者这里只分析城镇住宅资产化改革溢值释放的TFP增长情况。数据表明，1998年城镇住宅商品化改革启动，当年从零价格到改革价格的溢值，其TFP的增长为0.23%，由于只有商品化改革住宅存量释放交易，才能得到溢值形成的TFP，而居民每年交易量则是一个较为平衡的变量，因而从2001—2014年住宅资产化改革溢值效应使其陆续交易而释放的TFP增长率一直是一个1.11%上下几乎平行的曲线。而2014—2018年大规模的城镇棚户区住宅改造，则较大幅度增加了棚户区住宅当年改革价格向货币化安置的市场价格溢值额，使2015—2021年间住宅资产改革价到市场价格溢值TFP增长率平均提高到2.65%。
资料来源：基础TFP数据来源：亚洲生产率组织（AsianProductivityOrganization）网站数据；国家统计局网站.data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn.
这样我们可以估算出经济体制改革释放的总TFP规模和增长贡献，也可以估算出要素市场化配置改革、城镇住宅资产化改革和广义技术进步各自释放和创造的TFP及其增长贡献（见4-1和4-4）。1978—2022年间，中国GDP年平均增长速度为9.12%，全要素生产率年平均增长速度为3.23%，TFP的提高贡献了GDP增长的35.42%。2001—2022年间，城镇住宅资产化改革TFP年平均增长1.92%；而要素市场化配置改革TFP增长率年平均增长率下降到0.38%。资产化改革形成的TFP累积分别为5572亿元和275814亿元。因此，1998年以后的改革，逐步转化为要素市场化配置改革的TFP增长动力越来越小，甚至变化为负数；而住宅资产化改革的TFP增长动力越来越大，成为主导因素；从二元体制转轨看，经济增长的动力主要来自城镇住宅资产化对市场价值的回归和释放。
1998—2022年间，世纪交替期间推进和完成了城镇住宅资产化改革，全要素生产率主要来源于资产价格从零或改革成本价到市场价格的溢值，GDP前10年的高增长和后24年增长速度则主要由城镇住宅资产化改革推动和支撑。其间，GDP年平均增长8.37%，TFP年平均增长2.72%，TFP年平均增长占GDP年均增长的31.15%；经济体制改革TFP年平均增长2.02%，占GDP年平均增长的24.13%。其中，要素市场化改革TFP增长年平均为0.32%，占GDP年平均增长的0.038%，占总改革TFP年平均增长的15.84%；城镇住宅资产化改革TFP增长年平均速度为1.69%，占GDP年平均增长的20.19%，占总改革TFP年平增长的83.66%。
也就是说，原无价格城镇住宅持续交易，发生零到市场价格溢值，是中国改革开放开后半段经济发展中，保持经济增长速度一个很重要的来源。
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