在上海的老洋房里搞科研是什么体验？谁说“梧桐区”只能与CityWalk锁死
转自：上观新闻
编者按：“梧桐区”是网友对上海市中心历史文化风貌区的昵称，这里有上海中心城区成片保护规模最大的历史风貌区——衡复历史文化风貌区，以及愚园路、新华路、南京西路等历史文化风貌区，拥有诸多老洋房、“网红店”。这片区域涉及的几个中心城区——徐汇、静安、黄浦、长宁，近年来对上海历史街区内的产业集聚、科创策源、民生改善、风貌保护、城市更新等均做出了有益探索。“梧桐区”有着怎样独特的肌理，如何将这一区域做优做强，使之成为上海市中心一张亮眼的“名片”？即日起，本报推出系列调查报道
去年11月，长宁区对外发布，以愚园路、武夷路和定西路为中心，在这片有着百年历史的街区打造“上海硅巷”科创街区。当人们疑惑，为何这一生活气息浓郁、商业氛围浓厚的老街区“突然”瞄准科创作为新动能，源自2001年的“数字长宁”战略和中山公园周边积淀20余年的科创企业根基给出了答案。
无独有偶，今年初，徐汇区提出在衡复历史文化风貌区打造“衡复金融街”，人们好奇：老洋房、梧桐树是得天独厚的商旅文资源，但发展金融产业是否根基深厚？徐汇滨江已经有在建中的西岸金融城，“金融街”和“金融城”如何错位发展？在黄浦，围绕思南公馆、瑞金医院等区域，累计已有40余家生物医药创新企业入驻，构成了“广慈—思南国家转化医学创新产业园区”的产业基石……
上海“梧桐区”在人们印象中大多是咖啡馆、老洋房、“网红”等标签。但作为上海的城市核心区域，中科院各大院所、复旦医学院和上海交大医学院等为这里积累了深厚的科研产业脉络，国资国企地块转型后腾挪出的产业载体，则让“梧桐区”近来不断涌现“老瓶装新酒”的转型案例，吸引新兴产业在此扎堆创新。
上海“梧桐区”内到底集聚了哪些产业
这些企业、机构集聚的原因又是什么？
空间的匹配度
长乐路与巨鹿路之间，一家名为“趣办一百〇八上苑”的产业园，集聚了近年来静安区新引进的多家时尚创意企业，包括比利时之家、美国WWD时尚传媒、意大利奢侈品牌mission等全球知名品牌。近1万平方米的面积、地处“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）核心区的位置，让这里成为“梧桐区”内典型的袖珍园区。
在“趣办”总经理刘媛媛看来，让园区开业三年始终保持满租状态的并非空间的“小”，而是产业定位的“精”。“改造时，我们保留修缮了一栋百年历史的老洋房和4栋五层高的老建筑，都是昔日上海人民美术出版社的办公室，这让园区自带浓厚的文化底蕴。”修缮时有意还原的水泥拉毛、马赛克花砖，都从细节处树立了园区的品牌形象，也让其招商定位越发清晰：吸引时尚、艺术和IP孵化等文创类企业。
同样由城市更新牵引新产业进驻的历史街区，还有愚园路和武夷路。2014年起，长宁区相继启动愚园路、武夷路的城市更新，如今这两条百年马路都成了“网红”。这里同时背靠中科院上海微系统与信息技术研究所、中科院上海硅酸盐所两大近百年历史的“科创源头”，在此打造科创街区，并不令人意外。
“上海硅巷”由长宁区科委和长宁区科协、中科院两大院所、新微科技集团、创邑实业以及华阳路街道等发起，分别承担牵头策划、科技成果转化与产业化、载体更新和属地服务等作用。过去两年，这一尚在探索阶段的机制就已有显著成果：愚园路引进了深耕数字交互和虚拟技术领域的观池科技；武夷路引入了工业互联网“独角兽”黑湖科技；定西路上由巴黎春天商场改造而来的新微智谷，吸引了智能传感器领域头部企业矽睿科技入驻。
“创新与转化是一个复杂的系统，‘政产学研金服用’每个环节都需要人的交流、互动和思想的碰撞。创新链跟产业链一样，需要生态和集聚。”中国科学院上海微系统与信息技术研究所所长谢晓明接受解放日报·上观新闻记者采访时说，硅巷丰富的科技与教育资源，厚重的历史与文化积淀，加上便利的交通，成为孵化创新生态的理想场所。
“生态”中的一个重要环节是吸引产业投资。西井科技总裁章嵘表示，如果能够快速评价企业在科创的不同阶段所展现的状态，为“上海硅巷”企业建立评估机制，那么资本就有更清晰的参照、更敢于投资初创阶段的科技企业，帮助企业从生存期跨入发展期。
事实上，一些投资类机构已经在上海市中心扎根多时。据徐汇区金融办统计，目前衡复历史文化风貌区徐汇区块内已集聚约600家各类投资机构，徐汇区正在此打造私募股权投资基金集聚区，并成立多部门协同的工作组，承担行业指导、产业投资、属地协调、载体资源配置等职责。
“私募股权基金的人数一般在一二十人，与老洋房所能提供的空间承载量相匹配，‘梧桐区’环境的私密性与基金的‘私募’性质相符，且这类投资机构的投资人一般是上市公司或高净值客户，比较喜欢‘梧桐区’独具魅力的氛围。”徐汇区金融办副主任傅斌梁说。
“梧桐区”内的大院大所也展现出对科技企业强大的“吸附力”。
研发“网红猫”汤姆猫的浙江金科汤姆猫文化在上海成立新公司时，办公地就首选瑞金医院周边。“瑞金的医疗和技术水平全国领先，有神经内科、中医科等细分门类，与我们的研发方向非常契合，吸引力很大。”上海金科汤姆猫生命科技有限公司负责人介绍，企业主要瞄准非侵入式脑机接口、脑功能数据分析等领域，近期推进的一款新产品在研发阶段需要借助专业医疗资源，产品问世后也需要通过医疗机构展开临床应用。
“越来越多的研发环节都开始‘上云’、计算机化，只要不用到大的科学设施和化学实验室，中心城区也能承载企业研发的核心环节。”上海前滩新兴产业研究院首席研究员周学强表示，上海市中心的“老城区”正通过城市更新促进产业创新。“更新”和“创新”并举，恰恰是新赛道不断涌向“梧桐区”的关键。
资源的可达性
今年是联升创投基金入驻太原路的第十年，公司总经理俞峰谈到企业办公所在的这栋老洋房时，直言“搬来后就再也不想挪地方”。
对于一家私募股权基金来说，选择经营地不只要考虑自身需求，更要考量所在区域的产业能级。因此，专注硬科技创业投资的联升创投基金，选择了作为上海科创中心承载区之一的徐汇。在俞峰看来，落户衡复风貌区除了环境上的匹配，还有独栋老洋房能让人静下心来的特点。这与私募股权的行业特性——既需要充分广泛的外联、进击与交流，也需要安静独立的空间来作沉积、判断和思考有密切关联。
2016年，西井科技从江苏路舜元大厦搬到利西路上一个小园区。彼时，利西路只是愚园路和武夷路之间一条历史悠久的小马路。很多人不知道，一家在集装箱物流场景无人驾驶领域拥有世界领先技术的人工智能企业就驻扎在此。
为何一条小马路能包容如此硬核的科技企业？在章嵘看来，恰恰是周围的烟火气，让企业始终能凝聚最核心的竞争力：人才。“我们真的在公司楼下的咖啡店遇到过想要招聘的人才，对方恰好也喜欢这里的氛围。”
周学强指出了其中两个底层逻辑：科技人员需要社交，很多灵感都是“脑袋碰脑袋”撞出来的；市场的规律就是“便捷创造价值”，在市中心能快速实现各类资源要素的组合，企业与人才的可触及性更高。
专注物联网、边缘计算的人工智能企业兴容（上海）信息技术股份有限公司搬到长宁区办公后，公司CEO卢国鸣发现，员工们下了班不着急走，而是安排了在市区的休闲、社交活动。与此同时，企业整体的创造力更高了。“我们从一家从事基础架构智能化运维的科技企业，走上了对网络元数据进行人工智能分析的道路，业务面一下子走宽了。”在卢国鸣看来，企业所在的物理空间，会潜移默化地滋养身处其中的人。
上海创邑实业有限公司副总经理黄志伟全程参与了愚园路城市更新。这几年，他观察到“梧桐区”内科技企业的一个新趋势：输入的是科创，产出的是文创。
位于愚园路1088弄“愚见”园区的观池科技就是其中之一。总部位于昭化路的观池，业务板块涵盖视频内容、数字交互、虚拟拍摄及线上和线下艺术展。去年底，企业在愚园路新设观池科技，今年与索尼合作建立了具备光学动捕、GPU计算、最新实时渲染技术的XR（扩展现实）拍摄工作室。在企业负责人看来，愚园路浪漫的梧桐树两侧有各领风骚的小店、流淌的人文气息和时髦青年，将“科技+艺术”板块放到这里，“是最正确的选择。”
“梧桐区”内的上海各区，对产业引导亦有自己的逻辑：黄浦区依托优质的医疗资源，与瑞金医院合作打造了“没有围墙”的广慈—思南国家转化医学创新产业园区，通过盘活瑞金医院周边散落的存量载体，为生物医药创新企业找到“新家”，将“环医院科创中心”的产业布局化为现实；徐汇区今年起将通过街区更新改造，梳理更多适合金融机构入驻的洋房载体，将目前衡复地区散状分布的私募股权机构逐步连点成片，同时吸引更多优质被投企业落地，形成“衡复金融街”聚焦私募股权类机构、“西岸金融城”聚焦持牌和金融科技机构的“一城一街”金融产业布局。
成本的折算法
不久前，“趣办一百〇八上苑”支持比利时之家与WWD时尚传媒在园区草坪联合举办了一场艺术展，不少时尚界人士前来，园内其他文创企业也受邀参与，创造了更多行业交流和商业合作的机会。这些仓库设在郊区、创意和销售等部门常驻市中心的文创企业，自身办公空间往往只有一二百平方米，但对产品展示、活动路演的空间品质要求颇高。为此，“趣办一百〇八上苑”打造了密度远高于一般园区的共享会客厅、展示厅，免费供企业使用。
“梧桐区”企业对空间的多样化需求也折射在了租金承受力上。黄志伟注意到，初创类科技企业对市中心的租金始终比较敏感，这些企业中不乏海归、海外人才，他们大多希望在市中心交通便捷、生活丰富、租金适中、环境整洁的空间办公。
一面是市中心老厂房、旧园区尚有不少存量空间可供改造，一面是迫切寻找经济适用办公场地的初创企业，打通这当中的“信息差”，要算好空间更新的成本账和改造后引入企业的租金账。类似“上海硅巷”中将原本租金3元左右的厂房空间，通过城市更新提升为租金5元左右的科创办公载体，目前看来“计划可行”，但也亟待挖掘更多可改造的资源。
记者采访中，园区运营方和企业均提到了以税代租、租税联动等形式，以缓解企业在初创阶段既依赖城市中心便捷资源，又无法负担较高商务成本的矛盾。但商务成本并非只有租金。周学强表示，以初创企业为例，该阶段企业尤其需要跟人打交道，在市中心办公无疑增加了接触客户、投资人的便捷性。对员工来说，租房成本与通勤时间成本间的博弈始终存在。因此，政府能做的是尽可能减少中小企业的商务成本、员工的生活成本，让“便捷性”和“租金”在天平的两端尽可能平衡。“当企业活下来、活过一段时间后，相当于被市场概念验证过了，那就可以在自己的赛道上快速发展了。”
相较见缝插针分布的老厂房、老办公楼，“梧桐区”内老洋房的分布相对聚集。但作为产业载体，老洋房无疑是稀缺资源。“只有让老房子与新产业有机结合，老洋房才能发挥出最大的产业载体价值。”俞峰说。记者了解到，借助打造私募股权基金集聚区的契机，徐汇正进一步培育科创投资领域的企业“朋友圈”，通过服务吸引更多优质的被投企业落地上海、落地徐汇。