行业透视镜|成都出台楼市优化新政，对楼市和购房者会有哪些影响？
川观新闻王型芳文/图
8月28日晚，成都发布了《关于优化商品房销售政务服务工作的通知》《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》（以下简称《支持现房销售通知》）《关于优化完善商品住房公证摇号有关规定的补充通知》（以下简称《公证摇号补充通知》）三个通知，出台楼市相关优化新政。
从优化完善公证摇号到鼓励现房销售，最新出台的楼市优化政策可能对楼市和购房者有哪些影响呢？
强化企业自主性，刺激市场活跃度
《公证摇号补充通知》内容。图据成都住建微信公众号
具体看来，《公证摇号补充通知》主要涉及扩大开发企业自行组织销售范围和优化无房居民家庭认定标准两方面。
扩大开发企业自行组织销售范围主要是指，建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的房源，或取得了现售备案意见书的项目，都可由开发商自主销售，可不再实施公证摇号。
去年11月，成都发布《关于优化完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，提出首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源、建筑面积在200平米及以上房源、登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源，由开发企业自行组织销售，不再实施公证摇号。
对比看来，此次新政进一步降低了房企自主销售门槛。睿合泰产城发展研究院副总经理何昕宇指出，这将有助于进一步强化企业自主性，刺激市场活跃度。
同时，该通知还提出了优化无房居民家庭认定标准——购房家庭中至少有一名登记购房人符合成都市住房限购政策，且购房家庭在成都市无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。行业分析人士吴思竹认为，这一条对刚需资格进行了重新认定，过去一个家庭卖掉全部房产也要等2年才能变成刚需，现在卖掉所有房产立刻就是刚需，对于一些离异家庭、置换家庭将比较友好。
鼓励现房销售，剪刀差楼盘或将消失
除了优化完善公证摇号，此次通知也鼓励现房销售，尤其针对此前一些“非双限地”项目。《支持现房销售通知》指出，对土地出让合同（补充协议、履约协议）等未约定清水房销售价格、符合现房销售条件的商品住房项目，开发企业可按不高于周边“双限地”限价水平申报清水销售价格。其他商品住房项目按原有规定执行。
针对这一条，吴思竹解读认为这将利好一些超低价的现房项目（非双限地），由于土地拿得早，或者之前售价太低，价格批不上去，开发商销售意愿不强。现在可以按照周边的“双限地”价格来申请价格，相当于是给存量低价地楼盘松了口。
有分析人士进一步指出，这一政策出台或将刺激一些此前捂盘惜售的“网红盘”入市销售。不过那些因为与周边项目剪刀差过大而成为受购房者追捧的“网红盘”，随着销售价格上涨也就不再受追捧了，市场上剪刀差楼盘也将进一步消失。但同时现房销售也能大大降低烂尾风险，对购房者而言更具保障性。
因城施策促进楼市平稳健康发展
整体看来，此次成都楼市优化政策的出台落实了因城施策，促进了刚性和改善性住房需求释放。今年7月，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
何昕宇表示，结合上半年一系列政策的发布，以及在金融层面降准降息稳经济，各地因城施策政策工具已逐步开放。成都本次政策优化是顺应中央政策导向，或为后续政策调整有所铺垫。
从克而瑞成都机构此前发布的7月楼市数据来看，成都楼市近期有所降温，市场分化持续。7月新房市场120-140㎡首次改善产品的成交占比下滑，140-160㎡再次改善需求占比同样收缩；120㎡以下刚需产品成交份额回升，180㎡以上高端改善产品持续扩容。同时典型区域整体来访认购呈下行趋势，热销项目减少。
随着此次楼市优化新政的出台，通过放松公证摇号、促进现房销售、优化项目定价等手段更好满足居民刚性和改善性住房需求，有利于楼市平稳健康发展。
在房企从业人士赵先生看来，随着公证摇号政策优化，企业销售自主性加强，同时无房认定标准的调整降低了购房门槛，将刺激和支持换购需求，对房企无疑是利好消息，也在一定程度上提振了企业信心。不过政策最终对楼市影响几何，或仍待时间检验。
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