差异化战略构建发展“护城河” 华润置地经常性收入业务释放可期价值
正确的战略方向，是企业通向成功的“第一密码”。坚定的战略执行，是企业成功的关键要素。
随着地产行业从增量开发转向存量运营，盘活存量资产价值、提高资产管理“造血”能力，是不动产下半场增厚利润池的关键突破点，也已成为房企面临的新课题。
在此背景下，坚持“城市投资开发运营商”战略定位的华润置地，顺应市场趋势，在推动开发销售业务稳步发展的同时，全面发力经常性收入业务航道，打造差异化的竞争优势，持续构建发展“护城河”。
8月28日早间，华润置地发布2024年中期业绩。报告显示，上半年华润置地财务安全稳健，业务结构优化，资管业务引领地位持续夯实。
优化业务结构拓宽创收渠道
具体来看，上半年，华润置地综合营业额为791.3亿元（人民币，下同），同比增长8.4%。实现毛利润176.3亿元，综合毛利率为22.3%。股东应占溢利为102.5亿元；核心净利润为107.4亿元。
其中，经常性收入业务为华润置地带来了可观的利润增长。上半年，经常性收入业务营业额200亿元，同比增长9%，占比提升0.2个百分点；核心净利润55.2亿元，同比增长14.4%，核心净利润占比51.4%，同比提升8.6个百分点。
需要指出的是，经常性收入业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务。
上半年，经营性不动产业务营业额为114.7亿元，同比增长7%；毛利率为71.5%，同比提升0.2个百分点。轻资产管理业务营业额58.9亿元，同比增长17.6%。生态圈要素型业务营业额26.4亿元，同比增长0.8%。
此外，开发销售型业务也稳步推进，上半年实现营业额591.3亿元，同比增长8.3%。实现签约面积521万平方米，实现物业签约销售额1247亿元，销售表现跑赢大市，保持行业第四。其中，一线城市销售占比同比提升8个百分点。
可以看出，上半年华润置地“3+1”一体化业务模式持续巩固，盈利能力依旧稳健。
土储作为房企的核心资产，是业绩持续增长的基石。华润置地坚持战略引领、量入为出的投资底线，聚焦核心城市核心地段，于上半年斩获11宗优质地块，总地价256亿元，新增土储202万平方米。截至2024年6月30日，总土地储备约5699万平方米。
从地块属性来看，开发销售业务土储面积4771万平米，一二线城市面积超7成。投资物业土储面积为928万平方米。其中商业土地储备面积679万平方米，占比73.2%。
业内人士表示，随着华润置地土储结构的调整，业务结构也进一步优化，有利于其拓宽创收渠道、增厚利润池。
夯实资管业务竞争力打造波动周期“定盘星”
经常性收入业务支撑起华润置地发展基本面的背后，是以购物中心、写字楼、酒店等在内的经营性不动产业务，华润万象生活等在内的轻资产管理业务，代建、文体、租赁住房等业务在内的生态圈要素型业务的全面发力。
其中，购物中心是华润置地经营性不动产业务的重要组成部分。上半年，华润置地购物中心租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%；出租率97.3%，同比提升1.1个百分点。
数据显示，截至2024年6月30日，华润置地购物中心总建筑面积1045万平方米，同比增加28.6%。其中，在营购物中心82座，于上半年实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%。
此外，写字楼业务提质增效，上半年实现营业额9.5亿元，出租率75%。截至2024年6月30日，写字楼总建筑面积136万平方米，同比增加7.7%。新开业写字楼1座，在营写字楼数量达到21座。
酒店业务坚持“一店一策”，上半年实现营业额10.4亿元，平均入住率62.5%。截至2024年6月30日，酒店总建筑面积78万平方米，同比增加1%。在营酒店数量达到17家，房间数4995个。
而轻资产管理业务主要是指华润万象生活。上半年，华润万象生活实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%，核心净利润17.7亿元，同比增长24.2%，保持双位数增长。
分航道来看，商管航道管理的在营购物中心108座，其中23个为向第三方的管理输出项目，品牌竞争力持续增强；写字楼物业在管 项目206个，在管面积1,523万平米；物管航道在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米，较2023年末增加4.9%。
生态圈要素型业务亦实现发展质量和品牌影响力稳步提升，上半年实现营业额26.4亿元。其中，建筑业务实现营业额12亿元，代建代运营和租赁住房业务分别实现营业额6.9亿元和2.4亿元。
受益于经营性业务的优质资产储备和精细化的运营管理之道，华润置地大资管业务转型步伐加快。目前，华润置地旗下已搭建完成华润万象生活、华润商业REIT和华润有巢REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，打通资产价值释放通道，实现“投融建管退”资本闭环。
其中，华夏华润商业REIT于3月14日在深交所正式挂牌上市，上半年实现运营净收益1.96亿，预算完成率107.4%。华润有巢REIT业绩也稳中有增，实现基金营业额3931万元，同比增长1.5%。
财报显示，截至2024年6月30日，华润置地资管规模达4491亿元，较2023年末增长5.1%。业内人士表示，随着我国商业公募REITs市场开放，华润置地资管业务竞争力将持续夯实，经营性不动产业务也将迎来价值的巨大释放。
财务安全稳健护航企业高质量发展
在经常性收入业务和开发销售型业务的双向协同下，华润置地经营稳健、财务安全：上半年融资成本不断降低，现金储备进一步增长。
数据显示，截至2024年6月30日，华润置地持有银行结余及现金增长3.5%至1183.3亿元。同时，加权平均融资成本为3.24%，较2023年末下降32个基点，维持在行业最低梯队；平均债务期限延长至6.5年；债务到期结构分布合理，另有融资储备短债比1.38倍。
除了稳健的经营外，华润置地勇担社会责任，积极践行可持续发展战略，护航企业高质量发展。
据悉，华润置地持续围绕企业管治、员工发展、产品服务、伙伴共赢、环境效益、社区贡献六大领域，将ESG全面融入公司发展战略和生产运营中。
其中，在环境保护方面，华润置地积极响应国家双碳战略，加快绿色发展转型，大力开展低碳技术研发，12个项目获WELL健康安全评价。
在履行社会责任方面，助力乡村振兴，参与山东沂蒙、内蒙古阿尔山华润希望小镇建设，累计建成及新建的希望小镇共14座；同时，上半年承建保障性住房施工面积1,619万平方米，管理租赁住房5.6万间。
基于此，华润置地获评中央电视台「中国上市公司ESG先锋100」榜单第10位，在MSCI-ESG评级维持A级，位列恒生可持续发展企业基准指数、ESG50指数成份股。
华润置地表示，下半年将更好统筹发展与安全，以现金流创造、毛利率及ROIC提升、降本提质增效、库存去化攻坚为四大管理主题，全力以赴保证业绩稳定增长。
中长期来看，华润置地指出，将加快探索行业新发展模式。积极整合「3+1」业务能力和外部运营商资源，全力发展「大资管」业务。同时主动适应市场变化，把握科技进步的时代红利，围绕健康、节能、智控等方向，构建新时代好产品、好服务，不断满足人们对美好生活的需要。