有社保就能买房？杭州楼市或出现“一区一策”
来源：涌金楼
就在昨晚（9月28日），杭州萧山出台“创新驱动转型、人才引领发展”专项行动的若干意见。其中，最重磅的莫过于最后一条——支持刚性和改善性住房需求。
今年9月，杭州楼市新政频出。从建德市、淳安县，到富阳区、临安区，再到萧山区，这个房地产热点城市的“一区一策”，正越来越向核心城区靠近。
在中央反复强调“因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求”的政策指引下，杭州楼市还会进一步松绑吗？下一个会是哪个区？
杭州的这个“金九银十”，尤其值得我们关注。
5次打开“政策工具箱”
本次萧山新政，主要包括两方面——
第一，落户就获购房资格；不落户也只需1个月社保就能买房。
相比之前被划入杭州限购区域，“落户满5年；不落户4年社保；落户未满5年+2年社保”才能购房，现在到萧山区外围买房，几乎“零门槛”，只是限购套数没变。
第二，买新房有契税补贴：住宅补贴50%，非住宅补贴30%。
萧山新政还有一个创新点，就是将“精准调控”的颗粒度，精细到了街道。
放松限购的区域，包括义桥、临浦、衙前等15个镇街。
从地图上看，他们都在萧山区外围。而与杭州主城区较近的市北、钱江世纪城、萧山科技城等核心板块，都没被纳入新政范围。
为什么萧山要从“按区施策”细化到前所未有的“按镇施策”？答案显而易见：萧山区楼市冷热不均明显，未松绑区域房子依然不愁卖；而这些松绑的区域，新房真的不好卖。
萧山区的新政，被看作杭州“精准调控”助力房地产市场回暖的又一举措。
当下，杭州打开政策工具箱的频次越来越高了。涌金君梳理了一下，本月杭州已5次出台购房新政——
9月8日，建德市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，给予购房者已缴纳契税80%补贴，单套补助最高3万元；给予购房款1%的补助，单套最高补助不超过5万元。
9月9日，淳安县也推出10条“干货”：购买新房最高补助5万元；团购50套及以上房价可下浮达5%。
9月10日，临安区出台房地产市场健康有序发展意见：购买300万元以内新房补贴1.5%；发放人才购房补贴，最多的博士生补贴20万元。
加上6月底桐庐县的发布了八条安居政策，杭州非限购的县市区，均出台政策推动房地产市场复苏。
同时，更受市场关注的杭州限购区域内，政策也有了松动——
9月1日，富阳区调整限购政策，大幅降低了购房条件，只要落户（大杭州范围）或者缴纳社保（最低1个月）即可获得购买新房的资格；给与50%契税补贴、团购优惠。
而刚刚出台的萧山区调整限购政策，基本上是富阳的翻版。
从建德淳安、到富阳临安、再到萧山外围乡镇，从非限购区到限购区，不难看出，杭州楼市松绑的脚步，正悄悄迈向城市核心区域。
“金九”成色几何？
杭州的政策会不会继续松绑，与当下的行情走势息息相关。因此，这个“金九银十”，杭州楼市成色如何，值得我们细细探究。
在涌金君看来，9月，楼市“冷热不均”的现象更加明显。
在新房市场，“金九”推盘潮如期而至。据不完全统计，9月杭州有50多个项目开盘、入市房源超过8000套，属于今年的高点。
但推盘潮也导致了市场分流明显，中签率逐渐走高。比如，据克而瑞浙江统计，上周（9.19-9.25）杭州有5061套房源入市，共吸引15881组意向客户，平均中签率约32%，与前两周相比高出4个百分点。
不过，由于推盘潮中包括了大量热门板块项目，新房去化率总体依然不错。
比如，上周杭州火车西站的开通，让“云城”着实火了一把。抬眼就望得到西站的龙湖交控西站·杭与城项目，在西站开通前加推344套房源，登记人数达到了2727户，综合中签率仅12.61%，成为近期楼市摇号中签率最低的楼盘。
在杭与城售楼处，看盘的访客络绎不绝。销售人员告诉涌金君，购房者对于板块的发展十分看好，项目住宅部分不愁卖。
此外，像城东新城的金隅·会潮悦府、北部新城的滨江·福翠里、未来科技城的华润·杭珹未来中心等不少楼盘，均实现开盘当日100%去化。
不过，热点板块火爆，依然不能改变杭州楼市“冷热不均”的现状。
这个月，杭州主城新房“第一降”也来了。
最近，位于钱塘区下沙的广宇·锦上云澜，先是打出了“项目精装限价27500元/㎡，首开下定客户享受1200元/㎡优惠”的广告，之后又针对后续购买客户，实行降价500元/㎡、赠送全屋地暖的优惠活动。
更有甚者，位于临安青山湖板块的青山湖畔项目推出“山核桃换房”的抵扣促销：180元/斤，最高可抵18万房款。
如果说杭州核心区的新房市场还保持一定热度，那整个二手房市场，就只能用惨淡来形容了。
杭州二手房的成交量，已连续三个月下滑。透明售房网数据显示，截至9月28日，杭州市区（不包含临安）成交3659套，环比同期下降12%。
成交量下滑，成交价格也在下降。根据贝壳杭州9月相关数据，当前有20%业主进行房源挂牌价调整，其中90%的业主选择调低房源价格，平均降幅为4.6%。二手房市场“以价换量”的趋势较为明显。
杭州贝壳研究院院长上官剑告诉涌金君：“从二手房景气指数和反映市场活跃度的带看指数及新增房源指数看，当前市场预期仍较弱。”
上官剑认为，除了购房者“买涨不买跌”的心理因素外，目前新房摇号难度在降低，供应量较之前也有所增长，这对二手房形成了明显的挤压效应。
“当前，市场供应端压力较大，需求端活跃度不高，市场修复向好压力较大，市场信心的修复需要政策的进一步支持。”他说。
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