108套均价超亿元顶级豪宅“日光” 上海豪宅市场走出“独立行情”

本报记者郭阳琛张家振上海报道

（翠湖天地前期已交付项目。瑞安房地产/图）

“开盘即罄108套，创纪录劲销119.79亿元，翠湖天地不负众望。”9月28日，瑞安房地产（00272.HK）行政总裁王颖发出了这样的庆祝海报。

就在前一天，套均1.11亿元、均价约21万元/平方米的翠湖天地六期项目实现“日光”，总价格段为7571万元—3.56亿元。这个位于上海新天地的城市更新项目，一直是上海市豪宅市场的标杆和风向标。

《中国经营报》记者在采访中了解到，翠湖天地六期项目于9月27日13时起按摇号排序结果分批次到场选房，每组顾客选房时间仅3分钟。这也意味着，意向购房客户需要在短短几分钟内现场作出斥巨资买房的决策。

除翠湖天地六期外，上海市豪宅市场近期走出了一波“独立行情”。克而瑞统计数据显示，今年前8月，单价10万元/平方米以上项目成交面积104.49万平方米，与去年同期的108.53万平方米基本持平。相较之下，上海市今年前8月总体成交面积仅427.2万平方米，较去年同期的635.93万平方米下降约32.82%。

在业内人士看来，上海市豪宅市场竞争或将更加激烈。在上海市大力推动城市更新背景下，一批风貌改造项目将在2024—2025年集中入市。上海市部分核心区域的高端住宅项目开始出现“掐尖”情况，市场竞争有望加剧。

一栋楼揽金近120亿元

公开资料显示，翠湖天地位于上海市黄浦区新天地板块，是瑞安房地产推出的高端住宅系列。此次入市的翠湖天地六期项目为1栋48层、总高度180米的超高层住宅，共计有108套房源。

据悉，翠湖天地六期项目以大平层户型为主，包括84套470平方米、6套520平方米、14套700平方米的房源，此外还有4套顶层复式。从销售情况来看，所推房源销售均价约21万元/平方米，总价格段为7571万元—3.56亿元，套均总价约1.11亿元。

根据公示信息，9月17日—21日，翠湖天地六期项目开启认购，共计393组意向客户签订了购房意向书，其中272组意向认购客户符合上海市住房限购政策和商品房销售管理规定，且积分达到入围分数线69.6分。

按照社保月份计算，基础分60分需要40个月，基础分50分需82个月，基础分40分需124个月，基础分30分需165个月，基础分25分需186个月的社保时间。换句话说，这些亿万富豪想要购买翠湖天地六期项目，需要至少缴纳约三年半时间的社保。

一名陪同客户现场选房的中介人士告诉记者，选房当天现场停满了各式豪车，现场叫号节奏非常快，叫号至120余号时，翠湖天地六期项目便实现清盘，仅有10余组客户选择了放弃。

上述中介人士表示，翠湖天地六期项目之所以如此火爆，一方面，新盘与前面五期二手房存在明显的“价格倒挂”现象；另一方面，上海新天地早在2016年便被评为“全球20大文化地标”之一，也是上海市产品力最强的豪宅板块之一。

就在同一天，位于上海市徐汇区滨江板块的中海领邸·玖序三期也迎来开盘，共推出178套房源，均价14.67万元/平方米，套均总价最高3300万元，共吸引377组意向购房者参与争夺，并于当日售罄。

这也是该项目1个月内第2次加推新房源。8月29日，中海领邸·玖序二期项目推出120套房源，开盘32分钟后便实现清盘，销售额高达31.6亿元。截至目前，中海领邸·玖序项目累计实现销售额约148亿元。

“作为上海市当前最‘壕’的房地产项目，翠湖天地六期入市引起市场关注，也成为上海楼市的风向标。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，翠湖天地六期去化效果相当不错，说明上海市高端产品的承接力在短期无需忧虑。目前正值房企9月的最后冲刺期，多个项目预计在国庆前后完成开盘，届时交易数据也会出现快速上行。

风貌豪宅“井喷”入市

事实上，上海市豪宅市场火热已久。

8月17日，位于黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期再度开盘，110套房源在1小时内便售罄，当日实现总成交金额56.74亿元；同日，越秀苏河和樾府创造了“2小时销售124套房源”的去化佳绩；8月25日，黄浦区豫园板块的锦园项目推出33套房源，同样当天全部售罄，总成交金额高达18.27亿元。

克而瑞数据显示，2024年8月，上海市单价10万元/平方米以上项目成交面积13.08万平方米，环比上升61.34%，同比下降14.73%。截至8月底，全国成交金额前50的项目中，上海市共有26个项目入围，占比超过全国半数，而北京市、广州市、深圳市分别为5个、4个和6个。

记者注意到，由于上海市大力推进城市更新，中心城区风貌住宅尤其是风貌别墅成为当前豪宅市场的主要“货源”。6月27日，中海顺昌玖里和恒昌玖里风貌别墅正式入市，29.8万元/平方米的单价刷新了上海市新房均价历史新高，最终49套房源成功实现“日光”。

位于上海市静安区中兴路板块的保利永兴里，便是典型的风貌更新项目，在9月21日刚刚开放售楼处。

保利永兴里项目置业顾问告诉记者，项目高层房源建筑面积约100平方米，共有138套可售房源，房地联动价约12.5万元/平方米，目前样板间已经开放；风貌别墅为联排和双拼产品，建筑面积约170—210平方米，房地联动价约18万元/平方米，预计将在今年11月份入市。

风貌豪宅“井喷”入市，也让项目间的抢客竞争持续加剧。克而瑞统计数据显示，截至2024年8月底，上海市风貌住宅待入市楼盘量约20个，预计供应量约97万平方米。同时，上海市中心城区待开发的风貌住宅储备地块和储备项目量高达18个。

“我们项目距离人民广场仅约2000米，与苏河湾商圈直线距离约900米。”保利永兴里项目置业顾问表示，尽管项目地处上海市最核心的地段，但由于风貌改造类产品较多，项目从今年7月前后便已开始蓄客。目前，由于政策端不断放松，前来预约看房的客户也越来越多。

克而瑞方面分析认为，随着供应量攀升，加之一、二手房价差倒挂逐步消失，甚至二手房价持续下跌低于新房价格，整体豪宅市场热度或将稳中有降，区域间、产品间的竞争也将持续加剧。“对于供应扎堆的板块而言，后期项目去化还存在不小压力，加快入市节奏方为上策。”

（编辑：张家振审核：童海华校对：燕郁霞）