灵活投资，缤跃酒店卡位多元化投资模式，让每一平米都产生收益
迈点研究院《2022年全国中高端酒店开业统计报告》显示，2022年酒店业虽然一直受疫情的不断干扰，但在危机中各酒店品牌依然保持良好发展势头，新店开业持续增长。其中，中高端酒店新开业数量新增客房均在2022年位于首位，分别达到422家、56361间。
“寒意”之下，酒店投资的步伐未曾停止。当疫情管控全面放开之后，酒店业又将迎来怎样的一个回春之旅呢？
资产配置多元化，“组合拳”青睐
现代投资组合之父、著名的经济学家马科维茨有言“资产配置是投资市场上唯一免费的午餐”。“鸡蛋不能放到同一个篮子里”，暗藏的投资策略就是资产配置多元化以便在降低风险的同时还能收获多元收益，这也是一种应对多变和不确定性环境的投资之道。
近些来，由于城市更新、乡村振兴等政策推动以及地产进入存量市场，酒店投资选择更加丰富、物业重组与混搭蔚然成风，因此，酒店资产配置多元化趋势明显。在这个过程中，酒店投资人在选择物业的时候，从单纯的独栋物业选择，转变为打“组合拳”。
其一，降本增效，双品牌/多品牌酒店开发增多。
据浩华统计，大中华区域内目前已有超过60个处于营运中的国际品牌酒店属于双品牌酒店项目，其中有超过三分之二开业于2019年及之后。在已开业及签约酒店中，既有首次开发的新酒店，也有开业数十年后重新定位并引入双酒店品牌的换代产品。洲际、万豪、温德姆、希尔顿等国际酒店集团对于此模式早已驾轻就熟。
浩华分析认为，这种组合模式的优越性在于：业主方能够拓宽获客面、实现更大的房价空间、内部配合形成更高的竞争优势、降低开发风险和成本、团队共享、转型升级的灵活性；品牌方的集团层面规模化优势凸显、可增加市场竞争力、更易形成竞争壁垒、提高运营利润、降低实操运营风险。
分析人士指出，当前中国经济处于递延增长时期，会随着防疫政策优化及“稳增长”政策的逐步见效而快速回归，对于酒店投资人来说，多元化投资结构和组合拳模式有利于平稳过度到行业全面回春。
其二，产业联动，酒店投资拥抱综合体和产业园区。
“缤跃品牌的意向签约项目非常多。从目前的沟通来看，它更受大型文体产业园区和健康产业链发展的欢迎——期待缤跃酒店成为它们的配套酒店和产业链合作伙伴。”锦江酒店(中国区)IU&缤跃&陶瑞品牌总裁乔阿在接手新品牌缤跃酒店后一直在外面跑项目，并向笔者坦言“定位为中国首创360度健康运动中高端生活方式酒店，缤跃在实际开发中给了我们意想不到的市场反馈”。
缤跃的案例并不罕见。事实上，继高端品牌酒店之后，近年来中高端品牌酒店开始进驻产业园区和综合体项目。
这一现象背后是，产业园区和综合体经济的转型发展的需求，释放出了酒店投资机会。一方面，产业园区4.0时代，产业园项目打造从空间开发走向产业生态运营来促进全链条提质转型，需要引入新鲜有活力的业态入驻来盘活园区生态；另一方面，成熟的商业综合体每年都会面临业态调整的问题，基本上三年就要有40%左右的业态面临调整，尤其是怎样寻找合适的业态也是文旅特色商业综合体转型的一个痛点。酒店作为一种综合性消费业态，能够为其带来品牌口碑、客流量、新消费场景等新生力。简言之，基于产业联动需求，园区和综合体在搭台以迎接优质酒店品牌来唱戏。
因势而动，酒店品牌卡位“灵活投资”新模式
疫情承压下，酒店开业速度放缓，其中的原因之一就是“开到一半，投资人没钱了”，投资预算的捉襟见肘和不可控因素，都有可能导致酒店投资半途而废、两败俱伤。在此背景下，为了更贴合当下投资人现状，酒店品牌纷纷开始研究“灵活投资”的新模式，赋予酒店业主方更灵活的合作选项。
从品牌方来看，模块化投资也成为了其品牌创新的新方式，例如餐吧、酒吧、咖啡吧等类插件投资模块被推向投资市场；投资人可根据物业条件和投资规划，进行模块化投资，以此来希望通过投资灵活性来最终实现“每一平米都产生收益”，真正实现投资自由——“什么赚钱，我就投什么”。
“跑了一年项目之后，我们决定对缤跃酒店的开发方向重新定位。”乔阿认为，品牌应该根据投资人需求去做定制化投资方案，打破常规中高端酒店选址思维，因势而动，缤跃酒店将开启两种发展模式的卡位发展。
模式一，保持中高端有限服务连锁发展模式，设计“切准高坪效多业态，匹配高单房产出”的有限投资模式，去拓展核心城市核心商圈的物业资源。它瞄准社区消费的高预期、锁定1-3线城市核心商圈，打造中小房量网红地标。
西安市大雁塔缤跃酒店就是典型代表。该项目位于西安市长安南路，背靠西安著名景区大雁塔，北邻西安南郊最繁华地带小寨赛格商圈，且是西安主要地铁线路2号线的中间站，周边高校林立，集繁华商圈和大学城为一体，从位置与客群上与缤跃理念完全契合结合，为缤跃品牌新一线城市核心商圈代表项目。
“今年想尝试新赛道的酒店投资，从投资圈儿朋友那里听到了缤跃酒店。这个品牌在选材、选品、空间/功能设计等方面异于同类产品，从造价来看，有限标准版单房投入11.4万、产业园区版14.8万。其实，它在中高端酒店市场具备投资优势。”一位从事多年酒店投资的资深人士坦言，说实话，有点儿心动，也有一些担忧，准备去实地考察一番再做决定。
模式二，创新非有限产业联动规划发展模式，重业态联动重多品牌互补，通过“标准化产品模块+产业园区运营模式定制/业态组合服务模式定制”实现圈层爆破，将投资延展至文体产业园区及健康配套开发。
例如，缤跃酒店·南昌文化体育产业园店位于南昌市雷公坳文化体育产业园内,作为江西第一个以文化体育为主题的新型体育服务综合体,缤跃酒店此次进驻通过着力打造“文体产业区+”的形式链接并赋能于推动雷公坳文体产业园功能规划;围绕酒店消费场景,缤跃酒店为雷公坳文体产业园建设服务标准、搭建成熟运营体系、流量拓客方法等多维度,链接运动、餐饮、购物、交通等各消费场景,满足用户在园区内各种消费需求;并结合南昌本地人文特色,做到符合“江西标准、江西模范”,做出“传播江西故事”的特色属地化品牌服务,为建设江西大健康产业重点园区(基地)的战略方针起到带头模范作用。
缤跃品牌作为国内首创360度健康运动中高端生活方式酒店，为赋能产业规划项目，拉动大健康产业落地价值，突破单一住宿产品局限，由缤跃酒店为统筹，联动大健康产业链，已形成产业生态合作圈。据缤跃品牌方面透露，缤跃与9个省市政府牵头的体育产业园区的运动酒店及健康产业集群达成合作意向，有望两年内成为国内体育产业园区及文旅产业园区大健康产业配套头部品牌；同时，全息文旅解决方案（覆盖运动、健康、膳食、赛事、场馆、住宿、研学等多维场景体验），将助力文旅产业规划落地与乡村振兴发展，为品牌自身探索新的项目开发蓝海市场。
“衣食住行很多领域都跟运动元素息息相关，缤跃模式与产业园区的生态存在某种程度上高匹配度。我们看好这种模式未来的发展前景。我们做过很多市场调研，因为有锦江的集团品牌背书，我们对缤跃会多几分信任。”一位产业园区投资人强调，产业园区首当其冲会更加关注合作品牌的背景，因为品牌背后是运营团队及其实力的保障，未来希望借助缤跃专业团队的运营能力来撬动运动产业生态、盘活园区经济发展。
回春之旅：从单一业态到综合型服务的扩张路径
解封之后，酒旅业开启了回春之旅。同程旅行发布《2023春节假期旅游消费趋势报告》报告显示，今年春节期间的出行需求大幅上涨，中长线休闲度假需求快速回归。近一周以来，同程旅行春节出行的国内长线度假游产品咨询量同比上涨近20倍。
同时，国门重开，入境的需求比出境上涨得要更快。2022年12月末，携程数据显示，中国内地入境机票订单环比增长412%，是出境机票订单涨幅的1.6倍；入境机票平均价格在本来就已很高的基础上又环比上涨8.6%，呈现“量价齐升”的状态。
这波儿旅游热的回暖之风，将吹拂酒店投资圈儿。在笔者看来，酒店投资的回春之旅，离不
健康的投资模型是投资人投资酒店产品的重要考察点，它浓缩为一个关键词“降本增效”。这一点无论是个人投资人还是机构投资人，投资诉求都是一致的。
如何设计健康的酒店投资模型？缤跃给出两大关键词：
其一，收入提效。按照预期，由于缤跃健身舱、充能补剂、加压淋浴等附加值客房功能加持，缤跃ADR将达到500-800元，每日综合RevPAR超其他中高端商旅80元。除基本房费外，缤跃打造“健身公区+餐饮零售+周边溢价”的铁三角非房收益模型，盈利模式稳，非房营收超其他中高端商旅酒店50%。健身房和餐厅，构成了缤跃非房营收的两大核心。一方面，缤跃酒店开创了健身团操房模式，以团课售卖为中心的盈利模式，最大范围的整合社区用户和酒店客户，7/24h开放，团课采用线上预约制，对于在店客人团课收费，有优先排队权，器械免费使用；对于不是住店用户（散客、周边居民），采用单次收费、会员卡售卖、团课收费、器械使用收费等。另一方面，采用“堂食+外卖+自助零售”多元化的轻食餐饮售卖设计，让缤跃成为本地化的充能代餐点，三种模式组合让缤跃餐饮净利润率达+38.8%，非房收入多增+25%。
其二，运营降本。缤跃的多元化场景体验，不仅能为投资人带来增收的同时，更降低了投入成本，提高综合运营坪效。例如，健身房、餐厅是与战略合作方共创，成本上共同承担，收益上共同分享，把专业的事交给专业的团队去做，既能减少投入成本，又能提高运营坪效。未来，该创新运营模式，预计将实现“降低30%运营成本，提高50%运营坪效”。
站在大健康蓝海赛道上，在酒店行业龙头集团背景下，用同样的投资，甚至低于同档投资的20%，坐拥比其他中高端酒店多出30%收益的投资项目。乔阿在采访中表示：“缤跃希望可以成为让投资人多赚30%的健康运动蓝海酒店品牌。”
投资产品的模型是基础，而真正能让酒店投资持续升温的则是充满活力且具有竞争力的运营能力。连锁酒店的品牌效益和集团优势，这已经是行业认同的运营价值。当这些优势遇上强大的合作伙伴时就是一种强强联合，例如缤跃酒店以锦江WeHotel平台超1.82亿会员为基础，将缤跃大健康联盟中的悦跑圈、薄荷健康、绿客盟、零健身等优质品牌的会员体系及线下场景融汇贯通，形成4.1亿会员流量池，轻松协助门店落地后跨越爬坡期，实现跨平台用户引流。
但笔者想强调的是，当酒店品牌入驻综合体或者产业园区时，它所需要的运营能力绝不仅止于酒店运营、而是一种产业/生态运营能力，这种运营能力必须被持续升级。
“对于很多产业园区和文体综合体来说，它们希望缤跃能够承接其项目运营。统筹大健康产业链供应商，联动承接赛事、运动托管等外延需求，完善综合型服务，打造全国文体产业园头部合作品牌。这就是缤跃的未来之路。”锦江酒店(中国区)IU&缤跃&陶瑞品牌总裁乔阿透露，在签约项目荔波甲良牛王城合作中，缤跃多业平台矩阵将独家赋能综合体项目,包括斗牛文化专业普及、拳王赛事训练营地、写生度假活动串联等等，将卡路里精算餐饮体系、管家式服务一站体验以及大健康平台全域贯通。
总言之，酒店品牌入驻综合体或者产业园区，它所需的运营能力是从单一住宿到健康产业综合型服务的升级进化。
写在结尾
有业内人士指出，中国酒店资产已经到了一个过去周期谢幕，新的周期开启的时候。短期内以消化存量资产为主流，中长期则是一个重新发现行业增长动力的并且培养它的过程。由于政策鼓励和市场转型的力度加大，城市更新和乡村振兴进程加快，越来越多产业园区、综合体等大型集群项目将涌现酒店业，它们为酒店的品牌方和投资人释放了新的投资发展机会。
而且，这个投资市场的规模巨大。例如，《国务院办公厅关于加强全民健身场地设施建设发展群众体育的意见》提出：明确支持社会力量参与建设室外健身设施的政策，“十四五”期间，在全国新建或改扩建1000个左右体育公园，打造全民健身新载体；社区健身设施未达到规划要求或建设标准的既有居住小区，要紧密结合城镇老旧小区改造，统筹建设社区健身设施。国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》指出：推动传统流通企业创新转型升级，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。
酒店投资人不会忽视这样的投资机会，而品牌方更要快马加鞭超前完成运营能力的自我升级进化。
(来源：新视线)