打隔断、脏乱差、甲醛超标，租房中的这些情况，都是违约吗？
房屋是每个人保证基本生活的容身之所。租房过程中往往会遇见合同约定内外的情况，海淀法院法官通过以案说法，为您分辨哪些情况是违约。
违法出租隔断间，解除合同不违约
王先生诉称，其与房产中介公司签订《住房租赁合同服务合同》，约定中介公司将一间卧室分租给王先生。王先生入住后发现房间是客厅隔断出的封闭空间，签约前中介公司并未告知此情况。经与房屋所在街道办沟通发现，此封闭空间是违建，应立即拆除。王先生当即将情况反馈给中介公司，中介公司置之不理，后王先生搬离涉案房屋。
中介公司辩称，双方系自愿签订合同，合同合法有效，房屋并未出现不可居住的客观情况，中介公司也没有接到有关部门要求拆除隔断的通知，故王先生提前解约属于违约。
法院经审理后认为，双方租赁合同约定：出租人保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件，不改变房屋内部结构且满足基本使用功能。王先生提出解约申请系因涉案房屋为隔断间，中介公司对此予以认可，因此，王先生有权提出解约申请。法院最终判决中介公司应在合理期限内退还王先生租金及押金。
法官释法：
民法典第七百二十四条规定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
商品房屋租赁管理办法第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
擅自改变房屋结构，打造隔断间的行为违反行政管理规定，出租隔断间属于出租人的根本违约行为。承租人虽不能据此主张合同无效，但可以依据民法典的相关规定要求因出租方违约而解除合同。
民法典第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案租赁合同解除后，承租人要求按照合同约定退还剩余押金和租金的，具有相应的法律与事实依据，中介公司不得以承租人提前解约，属于违约为由拒绝返还。
法官提示：
承租人应当在签署合同之前对房屋居住条件进行实地考察，排除安全隐患以及与自身预设不相符的情形，降低风险；出租方亦应当遵守房屋租赁的有关规定。合同签定时双方可对房屋空间状况等作出明确约定，尤其重点确认合同的解除条款、违约责任等重点条款。当出现违约或需提前解约的情况时，应按合同约定及时履行通知义务，办理房屋交接手续，合理避免纠纷。
约定保持房间卫生，不属主合同义务
张先生诉称，其与余先生签订《房屋租赁合同》。入住后，张先生与余先生就打扫卫生、投诉隔断等问题产生多次纠纷，后余先生强制更改租赁房屋大门密码锁密码，驱逐张先生，违反了合同约定。张先生认为，余先生出租隔断间且强制驱逐居住属于违约。
余先生辩称，张先生未按照合同约定保持承租房屋的干净整洁，且其拒绝履行清理房屋的义务，属于违约在先。
法院经审理后认为，余先生提供的房屋存在隔断，不符合房屋租赁条件，且其更改租赁房屋密码致使张先生无法正常入住，属于违约，张先生有权解除合同并要求承担违约责任。余先生抗辩未保持承租房屋的干净整洁属于违约，但该义务并非本合同主要义务，现卫生情况尚未达到出租方不能实现合同目的之程度，故余先生主张系因张先生违约而解除合同，缺乏依据。法院最终判决余先生退还张先生剩余房租、押金，并向其支付违约金。
法官释法：
民法典第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
民法典第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
商品房屋租赁管理办法第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
房屋设定隔断属于违法行为，承租方可据此解除合同且不承担违约责任，房屋涉及每个人的人身安全，房屋中介及房东个人应依法租赁，不得擅自更改房屋原设计结构，不得将厨房、卫生间等区域出租居住。
本案中保持房间卫生虽属于张先生的约定义务，但与设定房屋隔断、更改门锁密码强制驱逐相比，并非主合同义务，且房屋整洁程度并非影响合同目的实现的主要因素，以此为由主张违约难以得到支持。
法官提示：
居住房屋过程中产生的正常损耗不应认定为违反义务，双方可以在合同中就其他注意事项提前进行约定，约定时最好有相对客观的标准、相对细致的表述。例如对于卫生条件，房东可提前进行更加明确的要求。承租人在租赁期间也应按照合同约定的租赁用途和要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构、拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。在发生纠纷时，双方应理性沟通，依法维权。
空气标准不达标，亦可解除合同
李先生租赁房产公司的房屋。合同签订并入住后，发觉屋内气味刺鼻，身体出现不适。后李先生自行委托鉴定机构进行鉴定，结论为该房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发性有机化合物均不符合标准，遂搬出房屋。后李先生诉至法院，要求与房产公司解除合同，并返还房屋租金、押金及管理费等费用。
房产公司辩称不认可房屋存在甲醛超标的鉴定结论，亦不应退还已收取的费用。
法院经审理后认为，根据李先生与房产公司的合同约定，房产公司交付的房屋应当符合居住标准。本案中，根据李先生提交的检测报告，房产公司交付的案涉房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发性有机化合物不符合标准，房产公司已构成违约。法院最终判决房产公司退还李先生剩余房租、押金等费用。
法官释法：
民法典第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
房屋租赁合同中，承租人提供的房屋应满足安全居住标准，否则将影响房屋租赁合同目的的实现。经有资质鉴定的机构确认居住标准不达标，承租人可随时解除合同，且可因出租人存在根本性违约行为主张违约金。
法官提示：
房屋系满足日常居住的必要保障，关涉房屋租赁合同目的的根本性实现。在租赁房屋过程中，出租人应秉持诚信原则，忠实履行合同义务，提供满足法定、约定标准的房屋。承租人亦应在租赁房屋过程中，应及时对房屋空气质量、装修质量等进行检查，并就必要事项进行约定。发生违约情形后，亦应正确留存证据，理性维权。
（文中人物均系化名）
文/海淀法院胡宇婷