搜房记|昌平北七家板块多个新盘抢占市场,谁可拔头筹?
为了抓住“银十”这个营销节点,北京多个新盘在国庆“黄金周”加紧出货、忙着抢收。尤其是在昌平区,多个新盘“短兵相接”,竞争激烈。
近期,昌平北七家板块多个新盘入市,引起外界关注。那么,北七家板块的新房市场呈现什么特点?哪些新盘值得关注呢?
从别墅项目到刚需盘,北七家新房市场竞争激烈
北七家板块是指北京昌平区北七家镇地区,位于昌平区的东南部,东邻顺义区后沙峪,南接朝阳区来广营。
北七家板块早期以别墅类项目为主,刚需住宅比较紧缺。王府花园、北京壹号庄园等别墅项目多沿定泗路分布。2017年左右,多家品牌房企先后涌入北七家板块,该板块也成为土拍市场的“明星”。当时,华润置地、金隅+北辰、保利+首开+金地分别拿下了1宗附带限价规定的北七家商品住宅地块。2018年11月,未来科学城联合城建、金茂在北七家拿地。
上述4宗地块在日后接连入市,均为限竞房项目,分别是华润·理想国、和悦华玺、金辰府及未来金茂府,限制均价在5万元/平方米上下浮动,定位刚需、刚改置业人群。由此,刚需、刚改产品开始搅动北七家板块新房市场。
近两年,北七家板块陆续有新地块出让,新房市场呈现一片热闹景象。在北京土拍市场中,北七家板块热度不减,多家房企先后落子。其中,金隅+首开股份+建工、中铁建与大悦城分别拿下北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-04地块、PF-10地块,打造了硅谷ONE、宸悦国际;华润置地+葛洲坝以44.16亿元、现房销售面积1000平方米竞得北七家镇平西府土地一级开发项目B-02地块,溢价率15%,项目案名为北清橡树湾。目前,这3个新房项目都已入市销售。
今年5月,硅谷ONE开盘,而北清橡树湾、宸悦国际也先后于9月开盘。从去化情况来看,北清橡树湾、宸悦国际显得更为“火热”。据项目方发布的喜报,北清橡树湾首次开盘,去化近68%,成交额27.8亿元;宸悦国际劲销20.7亿元,首期取证房源所剩不多,基本售罄。9月28日,新京报记者在探访过程中发现,硅谷ONE营销中心则略显冷清,该项目的置业顾问当时表示:“项目已经去化快一半了。”
从位置来看,虽然北清橡树湾、宸悦国际、硅谷ONE都位于北七家镇,但是不属于同一个组团。其中,北清橡树湾属于平西府组团,而宸悦国际、硅谷ONE属于平坊村组团。在销售指导价方面,北清橡树湾的销售指导价为6万元/平方米,硅谷ONE、宸悦国际的销售指导价均为5.4万元/平方米。
比产品、拼价格,硅谷ONE、宸悦国际“正面对决”
值得关注的是,硅谷ONE、宸悦国际位于同一组团内,享受同一区位内的配套,同时定价相同,两者互为竞品。因此,这两个项目的“对决”进入白热化。
在交通网络方面,两个项目周边的主干道路有定泗路、立汤路以及北清路。其中,北清路及定泗路被纳入回天地区的“一横一纵、五通五畅”主干路网建设中。据悉,北清路快速化改造项目一期已经启动建设,预计2024年完工。届时,北清路将在原有道路基础上拓宽路面、增设高架,提升道路通行能力。
在商业配套方面,硅谷ONE、宸悦国际附近2公里内有多家小型商超,可以满足生活需求,但缺少大型商业体;稍大点的奥北便民生活广场,主要营业有家居家装等品牌,并不适合平日休闲娱乐;距离项目最近的大型商业体也是在约6公里外的龙德广场。在医疗资源方面,两个项目周边有王府中西医结合医院,约4公里外有北京清华长庚医院。整体来看,两个项目周边配套资源并不丰富,有待完善。
而两个项目最大的不同就是产品。宸悦国际是少见的低密地块,容积率仅1.6,小区内是6层的洋房产品;硅谷ONE产品设计为小高层,楼高在6-15层,容积率2.2。
从户型、价格来看,硅谷ONE、宸悦国际对刚需购房者足够“友好”。宸悦国际推出一居到四居多种户型,涵盖建面约57平方米、58平方米的一居,74平方米的二居,89平方米、94平方米、101平方米的三居以及121平方米的四居,最低310万元便可“上车”。而硅谷ONE有3种主力户型,分别是建面约72平方米的二居、99平方米的三居以及129平方米的四居,“上车价”约为352万元。
据了解,国庆假期,两个项目都有优惠。比如,宸悦国际推出了三重9.9折购房优惠;硅谷ONE也推出了20套单价低至4.77万元/平方米的特定房源。
值得一提的是,两个项目均为精装交付。宸悦国际方面表示,将在2024年9月底前交房。硅谷ONE方面则表示,将在2025年4月底前交房。
合硕机构首席分析师郭毅表示,未来北清路快速化改造完成后,借助交通,北七家板块能够形成东至未来科学城,西至海淀北最核心产业园区的贯通,有着很好的产业基础和未来发展前景。
新京报记者饶舒玮摄影饶舒玮
编辑武新校对李铭