首个项目“撇开”链家系自如 贝壳找房进军长租市场意在何为？
近日，贝壳租房与乐湾公寓合作签约仪式在上海举行，双方投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。该项目由老旧厂房改造而来，总体量达2978套，将面向新青年、新市民提供租赁服务。
作为国内龙头房产交易平台的贝壳找房（以下简称“贝壳”），为何要进军租赁业务？同时，它为何不选择与同为链家系的老牌租赁企业自如合作，而是“舍近求远”选择与乐湾公寓进行合作？未来，不断扩张布局的贝壳租房是否会与自如存在同业竞争？
贝壳首个青年公寓落地上海
据悉，此次贝壳租房和乐湾公寓合作建设的贝壳新青年公寓占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，项目总体量达2978套，月租金最低至2700元。同时，公寓实行集中式、服务式管理，将面向新青年、新市民提供可支付、职住一体、安全、干净的独立居住空间。
值得一提的是，与贝壳找房同为链家系的自如，布局租赁业务已有10年之久。资料显示，2011年10月18日，熊林在左晖的支持下创立自如，开创房屋租赁产品和服务的“长租”新模式，为城市年轻人提供经过标准化装修，配套租务、保洁、维修等居住服务。经过十年的发展，自如在中国十个主要城市运营超过100万间房屋。
在此背景下，贝壳为何还要进军租赁业务？对此，贝壳方面表示，住房租赁成为国家解决城市住房突出问题的核心方式，因此，为国家住房租赁体系的不断完善贡献力量，协助建设发展良好的租赁市场，也是贝壳的发展目标之一。为此，贝壳于2021年底成立“贝壳惠居事业群”，并全新推出“贝壳租房”。依托贝壳在居住服务领域二十年的市场经验，贝壳租房将联合多方合作伙伴，探索更多合作模式。而此次亮相的贝壳青年公寓，是贝壳租房在打造多元化租赁住房供给侧解决方案的一次实践。
对于未来的布局，贝壳方面表示，“贝壳租房的具体规划包括三个方面：一是通过模式创新和合作共建，打造多元化的租住供给侧解决方案；二是对贝壳来说，面向租赁用户持续创造增量价值，让租住成为一种生活方式，是另一项重要使命；三是贝壳租房还将致力于行业效率的提升，包括提高租赁经纪人的稳定性以及产业链其他伙伴的整体效率。”
或为维持业绩及寻找第二增长曲线
“从上海去切入长租公寓市场，相对来说更具代表性。未来贝壳切入租赁市场的细分赛道，肯定不会聚焦于一城、一地，而是会呈现出一个相对全面铺开的状态。”合硕机构首席分析师郭毅指出，原因在于，一是基于贝壳自身的业务布局，针对房地产的全链条服务内容；二是链家系中的愿景集团在室内装修、旧房改造方面有经验，也拥有自己的业务团队，能够与贝壳租房相互协同实现“成本精益化”，提升运营水平。
“贝壳租房选择线下长租布局，已经不是短期目标、一个业务那么简单，而是真正着眼于从线上走向线下的一个重要举措。”房东东公寓学院创始人全雳如是称。
贝壳之所以布局租赁业务，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，在目前房地产行业整体不景气和交投不够活跃的情况下，贝壳此举为了维持业绩和寻找第二增长曲线，从房地产代理和经纪平台向租房业务拓展，是利用贝壳自身的流量和平台优势探索新的相关业务领域、寻求新的发展机会的举措。而与乐湾公寓联手，除了快速获取现有的市场增量之外，还能够获得在长租公寓领域的经验，形成合作发展的双赢优势。
在房地产和互联网研究院创始人相国良看来，去年至今，开发商整体状况不太好，所以贝壳新房业务必然受到影响。去年，贝壳进入了家装领域，今年必然也要寻找业务方面的增量空间，进行多元化的探索，加上租房市场有着较大的发展空间，因此，贝壳进军租赁业务是有意义的，比如尝试平台化租赁，由此寻找一些创新机会。
“这几年国家层面一直在推进长租公寓的发展，今年实际政策利好可能会更多。因此，今年入市的项目可能支持性政策会更多，企业投入方面的压力会有所减少。”上海中原地产市场分析师卢文曦如是说。
为何“舍近求远”选择合作对象？
令外界关注的是，贝壳布局租赁业务，为何不选择与同为链家系的自如合作，而是“舍近求远”选择与乐湾公寓合作？对此，柏文喜分析称，此举一方面或是为了避免与自如合作形成不必要的“内耗”，另一方面，处于起步阶段的贝壳租房，如果与自如合作，或导致自身在战略层面失去独立发展的可能性。
在卢文曦看来，贝壳租房在定位上跟自如相比，可能存在差异性。自如主要是托管模式，而乐湾公寓可能更多是集中式，贝壳租房可能是想寻找一些不同的模式运营，从而有所突破。
“贝壳和自如是独立运营公司，有着自己的合作标准和要求，或许只是在这个项目上没找到共同点而已。”全雳如是分析。而在知名地产分析师严跃进看来，贝壳租房选择与乐湾这类长租公寓企业合作，很大程度上具有积极意义，能够快速介入此类业务的开拓。从产品线上看，贝壳租房这次做的是集中式的项目，未来也可以纳入到保障性租赁住房的体系中。
谈及下一步贝壳租房与自如之间的关系，贝壳方面回应称，自如将继续是贝壳租房的重要合作伙伴，贝壳租房将和自如开展更多合作，比如在面向租房业主时共同提供多元化服务模式，以及在集中式公寓的建设和运营、生活服务等领域的合作，“未来，贝壳租房将依托科技和运营服务能力，联结更多合作伙伴，共同为用户提供良好租住体验；同时，会通过合作共建等方式，面向新市民、青年人等群体提供各类集中式租赁住房。”
贝壳租房与自如是否会存在同业竞争？
还有一个值得探讨的问题在于，未来随着贝壳租房的业务进一步扩大，是否会与自如存在同业竞争的情况？
“从目前贝壳租房的动作与发展方向来看，应该会与自如形成错位的竞争关系，而不会形成直接冲突的同业竞争。贝壳租房未来的竞争对手应该是58同城之类的房地产代理租售平台，而不是自如公寓。”柏文喜称。
严跃进分析，目前贝壳租房布局的，和自如的分散式房源有差异，预计不会形成同业竞争，“实际城市扩张中，贝壳租房要适当做好区别和产品分类，做好差异化竞争。贝壳租房的对手，主要还是目前涌入市场的各类保障性租赁住房项目。”
在全雳看来，链家投资的三大板块——自如、愿景集团、贝壳租房都在长租领域布局和深耕，只是侧重点不同，并不会形成直接竞争，“贝壳租房目前在线上的机会不错，昔日的对手58集团正在业务调整中，此时，赶上国家大力发展租赁市场，贝壳租房往线下突破，是个良好的时机。”
不过，郭毅指出，自如近年来也在投资建设集中式青年公寓产品，因此，跟贝壳租房之间会存在相互的竞争关系，但从客群属性上分析，会各有侧重，相对聚焦在细分市场和细分人群上。未来，房企系的长租公寓品牌，或是贝壳租房的竞争对手。
“肯定会有竞争，但这种竞争还不至于出现激烈的碰撞，因为自如体量很大，贝壳租房才刚开始起步。”谈及贝壳租房和自如未来的发展格局，在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，未来存在三种可能性。其一，贝壳租房和自如作为两个独立主体，未来或存在直接的竞争关系——贝壳租房这次与乐湾公寓携手，不仅仅是流量导入的问题，而是实际投入建设，贝壳租房未来可能会切入自如所开展的业务；同样，自如除了重资产及轻资产托管外，也有可能做成租房流量平台。其二，目前贝壳的租房流量都导入了自如，不像“平台”，因此，贝壳需要丰富产品线，除了给自如流量外，也给其他客户；同时，自己也投资建设一些租赁产品，由此更像“平台”而非自如的流量入口，而此举的目的必然不是与自如竞争。
此外，对于第三种可能性，胡景晖表示，贝壳布局租房业务，不排除为未来买下自如做“伏笔”，“在贝壳找房上市后不久，自如也开始谋划上市，但后来上市计划搁浅。因此，也不排除未来自如被贝壳并入，成为贝壳租房的一条产品线。”
新京报记者张晓兰
编辑杨娟娟校对刘军