购房差价优惠补？证据显示这样不行

由于购房人未给付房屋面积差价，开发商提起诉讼。购房人则主张开发商曾承诺的购房优惠政策未予兑现，反诉要求其退还购房款。海淀法院经审理，认为证据显示，购房优惠政策的惠及对象并不包含该购房人，且相关购房意向金的收取方也非开发商，故购房人主张的反诉请求不成立，遂判决购房人给付6万元房屋面积差价款，并驳回其全部反诉请求。

房多多公司诉称，其与刘先生订立了《北京市商品房预售合同》，约定刘先生购买房多多公司开发的某小区602号房屋，该房屋预测建筑面积140平方米，其中套内建筑面积110平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积30平方米。该房屋以套内建筑面积计价，单价为每平方米6万元。该房屋建成后，经测量，房屋实际建筑面积为141平方米，其中套内建筑面积为111平方米。实测套内建筑面积比预测套内建筑面积多了1平方米，根据合同约定，刘先生应在入住前向房多多公司支付面积差异房款6万元。然而，刘先生在2020年3月接收房屋后，始终未向房多多公司付清面积差异房款。

刘先生辩称，同意支付面积差异房款，但是在买房前，房多多公司向其推出了多种购房优惠政策，包括交10万元抵扣20万元的优惠，但在最后缴纳房款时，由于房多多公司疏忽，没有将上述优惠用于刘先生购买的房屋，致使刘先生相比同楼层、同面积，同时享受优惠政策的邻居多交了20万元的购房款。因此，刘先生反诉要求房多多公司退还20万元购房款。

房多多公司针对反诉辩称，不同意退还购房款。首先，公司与刘先生达成的商品房预售合同为双方真实意思表示，相关优惠政策已体现在刘先生的售房总价中，该价格即为真实的成交价；其次，刘先生所述邻居的房价偏低，是因为房屋成交价格受多方面因素的影响，包括购买时间、业主谈价能力等，刘先生的证据不足以证明其与邻居享受同等的优惠政策。

法院经审理后认为，本案的争议焦点在于刘先生所述的购房优惠政策是否存在。关于“交10万元抵扣20万元”的优惠，刘先生虽提交了涉案楼盘的《优惠减免单》、微信记录、对话录音等证据，但上述优惠减免单的持有人并非刘先生，而是其邻居，且在刘先生与其经办销售的对话录音中，销售也明确否认了刘先生享有上述优惠政策，因此邻居享有的优惠政策，不能当然认为刘先生也一并享有，现有证据不足以证明刘先生享有该优惠。

综上所述，法院认为刘先生主张房多多公司返还20万元购房款的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院最终判决刘先生给付房多多公司6万元面积差异放款，并驳回了刘先生的全部反诉请求。

宣判后，双方当事人均未上诉，现该判决已生效。

法官说法：

1.实际交房面积存在差异时怎么办？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十四条的规定，出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；如合同没有约定或者约定不明确的，则区分两类情况处理：（一）出卖人多交付房屋面积的，如面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超过3%，买受人享有合同解除权，如继续履行合同，则面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款买受人无需再支付且所有权归买受人；（二）出卖人少交付房屋面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因此，当发生实际交付房屋面积与预售合同房屋面积不符的情况时，首先审查买受人与出卖人之间是否就该情形事先订立约定，如有则按约定履行；如没有，则参照上述规定区分面积差异是否达到3%来区别对待。本案中刘先生的房产面积溢出不超过3%，因此其应当根据原有房屋单价给付对应的房款。

2.购房时的优惠政策效力如何认定？

商品房推销过程中，开发商可能会在不同阶段推出不同的优惠政策，且房价的高低也与购房者商谈能力有关联，因此如不存在其他相反证据证明开发商（出卖人）存在恶意隐瞒、欺诈等违法行为的情况下，某一笔交易中的优惠政策不宜作为比较其他交易价格是否合理的依据。合同具有相对性，合同的相关权利义务约定仅对合同签订双方存在约束力，因此作为买受人，应当正确区分优惠政策的承诺方和相对方。如本案中，刘先生所主张的购房优惠政策的相对方为其邻居，而非刘先生，因此，刘先生无权基于此主张房多多公司退还所谓的“购房差价”。

除此之外，最重要的一点在于，本案中相关购房合同已经履行完毕，即卖方已依约交房，买方亦依约付款、收房，交易主体双方主要的合同义务均已履行完毕，而刘先生直至本案诉讼前，均未对房屋总价提出异议，由此也可推定双方就有关购房的优惠政策协商一致，并最终体现在房屋总价上，刘先生此时主张开发商漏算优惠政策缺乏事实和法律依据，无法得到支持。

(文中人物均系化名)

文/海淀法院朱珺