委托人“私下”签合同，中介如何证明“跳单”
强盛公司从事房地产经纪业务、房地产咨询等业务，安先生有租房需求，强盛公司遂为安先生介绍了房源。后，强盛公司发现安先生绕过其与房屋业主签订了租赁合同，并在该房屋地点注册成立了公司，遂将该公司现股东甄先生和贾小姐诉至法院，要求二人支付中介服务费10万元及资金占用利息。海淀法院经审理，判决驳回强盛公司的诉请。
原告强盛公司诉称，安先生与强盛公司的工作人员联系，欲要寻找一处房屋用以开设公司。后，强盛公司工作人员向其推荐了一处房屋信息。经实地走访后，安先生与强盛公司工作人员对该房屋颇为满意，双方对该房屋的面积、租金、物业费、租期等各项事宜均进行了磋商，但安先生却利用强盛公司提供的相关信息，绕开强盛公司直接与该房屋的业主签订了租赁合同，这一行为严重侵害了强盛公司的合法权益。因安先生是为了设立公司才租赁房屋，故该公司注册成立后，应承担向强盛公司支付中介服务费的民事责任。又因该公司在诉讼中注销，则其股东甄先生和贾小姐应承担相应民事责任。
被告甄先生和贾小姐共同辩称，不同意强盛公司的全部诉讼请求，具体理由有：第一，安先生没有跟强盛公司的工作人员江某就中介事宜达成过合意，强盛公司也仅仅提供了房屋的地址信息，此外没有提供其他任何服务。故安先生与强盛公司之间既无中介合同，也不存在实际履行中介服务事项的行为。第二，案涉房屋房源不具有独家性、排他性，租赁合同的签订是其他中介公司促成的，并支付了费用，不存在“跳单”，故无需向强盛公司支付任何报酬。
法院经审理后认为，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，根据强盛公司提交的证据，其虽向安先生提供了中介服务，但不足以证明其促成安先生与案涉房屋业主签订了租赁合同，亦不足以证明其对案涉房屋的房源信息拥有独家、唯一的排他性权利。从甄先生和贾小姐共同提供的证据来看，其委托了第三方中介公司促成交易并支付了中介费用。综上，现有证据不足以证明安先生存在“跳单”行为，则安先生无需承担民事责任，甄先生和贾小姐作为公司股东自然也无需承担民事责任。最后，法院判决驳回了强盛公司的全部诉讼请求。
宣判后，双方均未提出上诉，该判决现已生效。
法官说法：
生活中，涉及房屋租赁或买卖等事宜时，人们经常会委托中介代为寻找合适房屋或发布房源信息并提供相关中介服务。但是，一些人为了逃避支付中介费，会跳过中介机构与房主签订合同，根据民法典第965条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
现实生活中，人们较多关注什么样的行为构成“跳单”，“跳单”后委托人是否应付费、付费金额性质和金额等，却忽略了一个专业性较强的问题，即此类案件中的举证责任分配。
众所周知，民事诉讼法中举证责任分配的一般原则为“谁主张，谁举证”。在涉及认定“跳单”行为的案件中，中介人应当提供证据证明委托人接受了中介人提供的服务，并利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，最后绕开中介人直接订立合同。但中介人举证存在困难。比如说，中介人难以获取诸如微信聊天记录、委托人与其他中介人的中介合同、房产证等证据，也难以提供确切的证据证明委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，更难以证明委托人以亲朋好友的名义与相对人签订合同等事实。
司法实践中，中介人一般需证明某一待证事实有存在的合理可能。比如，中介人提供了其为委托人提供了案涉房屋的地址、房产所有人信息、组织双方就价格等合同条款达成了合意等证据，只要委托人实际签约的条款与此相比没有较大变化，则一般认为委托人利用了中介人提供的交易机会与媒介服务；如中介人提供相关信息在前，其他中介人介入在后，一般基于时间顺序认定委托人在交易中使用了前一中介人提供的相关信息；如委托人向其他中介人支付的中介费显著低于前一中介人，则一般认为委托人具有绕开中介人的故意；如最终达成协议的是委托人的亲朋好友，则一般基于其亲密关系认定委托人向其亲朋好友分享了中介人提供的信息或服务等。
中介人完成了基本的举证责任后，委托人则需提供证据证明中介人的主张存疑，如证明未与中介人达成中介合同；或证明己方行为具有合理的理由，如合同的签订是另一中介人促成的，等等。
如委托人能证明其主张，则其后应由中介人举证补强其此前提交的证据，或证明委托人的主张、证据存疑，也可就新提出的主张进行举证。
本案中，强盛公司仅向法院提交了工作人员与安先生的微信聊天记录，显示其工作人员与安先生曾就案涉房屋进行交涉，并提供了一次带看房服务。甄先生和贾小姐提交了《房屋租赁合同》、其他中介公司员工出具的《情况说明》、《在职证明》和收据，显示其在其他中介公司的促成下与案涉房屋业主签订租赁合同，并据此主张其未利用强盛公司提供的信息或服务。因强盛公司未提交证据证明独家代理情况，故其主张被法院驳回。
（文中人物均系化名）
文/海淀法院张帅、蒙向东