海量财经丨探访济南首个整盘“第四代住宅”,200平米以上受欢迎 500万起步
近年来,被誉为空中庭院房、空中城市森林花园的“第四代住宅”成为房地产“新赛道”。截至2024年3月,全国已有24个省份试点上线“第四代住宅”。据悉,在山东已有济南、菏泽、烟台、淄博、潍坊等地市开始规划或落地“第四代住宅”项目。
6月4日,海报新闻记者探访济南首个整盘“第四代住宅”
近日,济南首个整盘“第四代住宅”产品正式亮相,6月4日,海报新闻记者实地探访了银丰玖玺城项目。项目营销负责人姚冉告诉记者,该项目规划23栋楼,1117席,房屋面积在149平方米至450平方米,“项目发布后,关注度高,周末日均到访客户量达一百多组,截至目前,已经有接近300组客户参与排卡。”
“第四代住宅”带来看房热潮
“第四代住宅”又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑,被誉为“空中庭院房”“空中城市森林花园”。
记者看到,现场设置有该项目的实体沙盘和户型模型,沙盘中,每层、每户均设置了开放式的露台。
记者在该项目沙盘中看到,每层每户均设置露台
“‘第四代住宅’又叫立体园林生态住宅或城市森林花园建筑,每个城市的规划标准不同。我们于一年前开始规划,在城市核心区,我们将院子搬到了空中,实现了户户有庭院的生活。”姚冉向记者介绍。
姚冉表示,该项目的正式亮相,也为营销中心带来了一波看房小高潮,“项目于5月25日召开产品发布会,现场到访1000余人,当天便启动排卡,截至目前已有接近300组客户参与排卡。”
同时,随着项目的面世,咨询量和看房量激增。“因为是济南首个整盘的‘第四代住宅’,发布会当天和第二天到访客户量就出现激增。周中日均三四十组客户到访,周末日均达到100多组客户。”姚冉表示,相较于项目发布前,到访量提升了30%左右。
售价2.8万元/平方米起,195平方米、260平方米产品关注度高
据了解,该楼盘价格高层产品预计在2.8万元/平方米至3.2万元/平方米,小高层产品预计在3万元/平方米至4.2万元/平方米之间。
149平方米的高层总价大概在400万元左右,面积为173平方米、195平方米、260平方米、315平方米、450平方米,总价段基本上在500万元起步,套均在800万元左右。
据统计,目前195平方米、260平方米面积段的产品关注度较高,意向登记客户较多,“样板间会在6月底开放,交房时间的话在2027年下半年。”
姚冉介绍,目前,露台的面积是根据房屋面积大小来算的,稍有不同,从9平方米到72平方米不等,“第四代住宅最大的特点是户户带露台,露台的话是有赠送面积的,所以说,目前,我们高层产品的得房率在80%以上,小高层产品的得房率基本上在90%以上,最高能达到110%的得房率。”
“第四代住宅”适合北方吗?
记者在现场看到,虽然是周二工作日的下午,仍有不少看房者询问该楼盘的情况。“看到消息说济南也有‘第四代住宅’,想要换房。这里离上班的地方不远,想来了解一下。”李女士告诉记者,家中庭院设计是她所向往的,但她仍担心是否适宜北方气候情况。
记者了解到,“第四代住宅”在南方设置较多,而北方城市中的项目较少,在网络上,也有不少网友和购房意向者表示着自己的担忧,北方的尘土、气候问题,能否让“家家有花园”的美好愿景实现呢?
对此,姚冉表示,相较于南方相关项目的客户,在看房中,北方客户更关注冬天冷、夏天热的问题和灰尘问题,“其实针对这些问题,我们也对露台进行了专项的产品研究,还有未来会进行一个专项的解决方案。”
记者了解发现,由济南市中城市发展集团开发建设的中博·锦云原著同样也推出了被称为“第四代住宅”的产品,户型涵盖182平方米至260平方米,均价3.2万元/平方米,共规划有12栋住宅,合计176套房源,该项目目前处于在售状态。
实际上,自2017年以来,全国多个城市便已对“第四代住宅”产品进行探索。仅仅在过去两个月,西安、温州、信阳、龙岩、九江等多个城市,都有“第四代住宅”项目落地。同时,在山东已有济南、菏泽、烟台、淄博、潍坊等地市开始规划或落地“第四代住宅”项目。
《济南市建筑工程容积率计算细则》
为了激励房企在高品质住宅建设上创新实践,国内不少城市都针对“第四代住宅”制定了相应的鼓励政策,如“空中花园”“空中共享平台”面积不计容或部分计容,已经成为主流。5月13日,济南市自然资源和规划局印发《济南市建筑工程容积率计算细则》,提出了对“第四代住宅”容积率方面政策,明确了入户花园、空中花园等半开敞空间半计容;空中户属花园半计容,开敞式公共绿化平台不计容。这也为济南接下来的“第四代住宅”产品建设指明了方向。
业内人士表示,在这些政策的支持下,房企可以通过巧妙的设计,利用户内花园大幅增加赠送面积。同时,还可以将空中共享平台和电梯厅结合,减少电梯厅部分原本的公摊面积,让产品得房率不降反升,使得“第四代住宅”在提升居住体验的同时,也具有较高的经济价值。不仅提高了项目的盈利能力,也为房企提供了更多的设计灵活性。
专家:第四代住宅是市场创新的产物,会在市场中得到检验和提升
针对“第四代住宅”在山东省的相关情况,6月5日,海报新闻记者采访了山东省房地产业协会副秘书长高健。
关于“第四代住宅”的定义,高健表示,家有花园,户户享庭院是“第四代住宅”的典型特征,通常通过增设“挑空露台”“空中庭院”等方式,为住户增加一定面积的独立空中庭院,“‘第四代住宅’并没有标准定义,是市场创新的产物,是一种差异化的住宅产品。”
同时,高健介绍,《山东省高品质住宅开发建设指导意见》提出要“提升居住环境”,鼓励采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式,对“第四代住宅”发展有引导作用。山东省内比较典型的项目有淄博鼎成森林城、烟台建特城市森林花园、济南银丰玖玺城珑和院等。
那么,对于山东这样的北方省份,“第四代住宅”有哪些利弊呢?“北方城市冬季时间长,开发‘第四代住宅’要考虑气候因素和日照需求。”高健表示,不同城市的规划要求,比如容积率的计算,在很大程度上决定了产品的形态,“‘第四代住宅’需要在产品创新、政策导向和市场需求中找到平衡点。”
高健表示,“第四代住宅”得房率高、空间形态更灵活,在提高住宅品质方面是有益的创新实践。“第四代住宅”是市场创新的产物,也会在市场中得到检验和提升。
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责编:解西伟