顺义一办公项目购房款打进个人账户遭质疑

近日，北京的汪女士向新京报记者反映称，今年4月份，自己想要购买位于北京市顺义区尚峯壹號项目的一套公寓，按照开发商销售人员要求，于当月先后向两个不同的个人账户转入43万元。时至7月份，开发商欲与其签订一份办公用房的二手房买卖合同。对此，汪女士认为开发商违规操作，要求退款、停止买卖流程。

7月13日，尚峯壹號项目开发商方面销售人员就此事回应称，汪女士可以按照流程申请退款，但最快也得到7月底才可以将购房款退回。

购房人两次将购房款打入不同个人账户

汪女士表示，其按照该项目销售人员的指引，于4月17日向销售人员指定的招商银行一账户转入5万元，户名为杨某博；4月20日、4月23日其又先后向范某在中国光大银行的账户转入38万元。

4月17日，尚峯壹號项目销售人员给汪女士出具一份5万元的收据，款项名称为认购金，收款单位为北京合信安家房地产经纪有限公司（以下简称“合信经纪”）。4月28日，销售人员又给汪女士出具一份38万元的收据，款项名称为房款，收款单位同样为合信经纪。

发现销售人员所指定的交款账户全部为个人账户且收据上的收款单位均为房产经纪公司而非开发商之后，汪女士感觉此种销售模式不正规，担心这样操作下去会上当受骗，所以决定不再向对方指定账户交纳剩余购房款。“我就要求开发商方面停止买卖流程。截至目前，开发商方面既没有给我退款，也没有与我签订正规的购房合同。”

项目销售人员：为规避商办房限购政策

为了进一步了解事情经过，7月5日，新京报记者以购房人身份来到了位于顺义区赵全营镇的尚峯壹號现场。该项目销售人员告诉记者：“我们作为开发商，确实已经收取了沈女士的上述购房款，当时收款的账户是两个不同的个人账户。我们这样做的目的是为了不影响交易。因为尚峯壹號属于办公性质，按照北京市的相关政策，2017年3月26日之后，开发商首次出售办公类房源的，只能卖给公司等单位，不允许直接卖给个人。当年，开发商提前将项目的房源都卖给了股东个人，也就是将房子变成二手房，然后再委托房产经纪公司卖给个人买家，这样就可以规避政策限制。”

从政策层面来看，北京目前的确执行上述销售所说的商办房限购政策。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（简称“公告”），文件以当日为界，将“已售”和“未售”划分两段，公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合北京相关条件；公告执行之后，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

汪女士称，7月5日尚峯壹號销售人员向她介绍，该项目开发商北京旺晟房地产开发有限公司已经与一位股东签订了《北京市商品房现房买卖合同》，将她想要买的房源卖给了这位股东。而合信经纪已经得到该位购房股东的委托，对外销售这套房源。如果汪女士想购得这套房子，需要与合信经纪签订一份《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称“二手房合同”），合同显示该房源为办公性质。“我本想购买这个项目的一套一手公寓住房，但该房源不仅性质为办公而且是二手房。所以我要求开发商停止买卖流程、及时退款。”

对于汪女士提出的退款要求，连日来，尚峯壹號项目销售人员回应记者时称，“如果汪女士选择退款，可以按照该公司的退款程序申请退款，最快也得到7月底才可以将购房款退回。”

将购房款打入个人账户有何风险，能退款吗？

记者发现，一些购房者在购房过程中，会按照开发商工作人员或中介人员的指引，将房款打至其个人账户。那么，这一做法是否合规呢？

珠海市中级人民法院此前审理的一起案件中，购房者由于轻信中介公司工作人员，将房款转入其个人账户。后来发现，该工作人员未将该款项转付开发商或公司。最终，中介公司因管理不善而对购房者承担了一定补充赔偿责任。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，首先，按照《公司法》等相关法律规定，开发商对外销售房源应以公司的名义出售，所得回款也应按规定打入公司账目，否则不但有违法之嫌，还涉嫌偷税漏税。

一位不愿具名的法官提醒，购房者最好不要将房款转入个人账户，否则会面临销售人员私自侵吞房款、携款潜逃的风险。而对于卖方公司来说，无论采取了何种措施，除非有证据证明购买人与销售者串通，否则，公司都要对其员工的卷款行为承担一定补充赔偿责任。

那么，遇到这种情况的汪女士，要求退款是否合理呢？

王玉臣认为，“汪女士最早交款时间为4月17日，但截至7月5日之前双方仍未签订购房合同，时间差有点长。汪女士要求停止买卖流程、退款，如果双方不能协商一致，开发商就应当将房款退回，停止该房源的销售。此外，如果是开发商原因或是‘先收款、未签订购房合同’，造成买卖不能顺利进行而给买方带来损失的，还应当依法赔偿购房人损失；如果退款时间较长，还应当向购房人支付一定的利息。”

新京报记者张建

编辑杨娟娟校对陈荻雁

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