帮断供人保房，“火热”生意背后有哪些风险？
一、帮断供人保房，成了一门生意
在李明的心中，一个艰难的抉择如同巨石般沉甸甸——是否要通过断供保房来保住那个曾经承载着梦想与希望的小窝。
回想起2019年的那个春天，李明在广州入手了一套属于自己的小窝，房产总价将近200万，虽然月供要还一万多，但以他当时的收入来说，并非不可承受。
但世事无常，失业突如其来，那原本看似合理的月供突然变得遥不可及。两个月前，在无数次权衡利弊之后，李明无奈地选择了断供。
每日接连不断的银行催还款电话让他心烦意乱，同时，他也越来越意识到，那所房子可能即将不再属于他。按照标准的程序，断供之后，他将面临银行的催收、法律途径的追讨，直至房产被拍卖的残酷现实。
更令他担心的是，房价已经悄然下降，如果拍卖金额能够还清剩余贷款还好，但如果不够，他还要承担剩下的债务。这份压力，让他几乎喘不过气来。就在李明几乎要绝望的时候，他留意到网络上有人宣称能“断供保房”。
断供也能保住房子？这是他从来没有想过的。而断供保房的服务者则在网络上宣传：“无论你的房子是否即将断供，或已断供；无论你是否已被起诉，或正被执行，我们都能通过法律途径，为你量身打造最优保房方案。”他们承诺的保房期限长达3到8年，期间无须偿还本金和利息，房子仍可出租或自住，不影响孩子上学。
“这不仅能缓解你的压力，还能让你有足够的时间东山再起。而且，如果这期间房市回暖，你仍可在价格合适的时候出售。”这番话触动了李明。
和李明一样，许多断供人想要保房，目的各有不同。但是面对上述说法难免都会心动。
凤凰网“风暴眼”从多位从事该业务的工作人员了解到，保房人群中，不仅有断供的按揭购房者，还有众多生意人因经营贷逾期而陷入困境。他们曾把房产抵押向银行贷款，试图维持生意运转，却因收益预估过高导致资金链断裂，进而引发个人经济危机。
“他们要么是想拖个几年再卖房子，要么是孩子需要学位但出现了还不了月供等情况，所以才选择断供保房，”一位从业者提到。
这一切背后，是市场需求的催生与交易的暗流涌动。国信达数据发布的报告，2024年1~8月全国法拍房挂拍量为434552套，同比增长68.74%。一旦成交，对许多人来说就是房钱两空。也因此，2024年以来，教人“断供保房”，俨然成了一门生意。
从微信指数来看，今年以来断供保房的话题热度持续高涨，在9月2日这一天，微信指数更是突破了100万大关。保房服务机构的生意也是相当火热，有相关博主在简介中写道：已成功为上百个家庭提供保房服务。
本质上，断供保房是一场用金钱换时间的“对赌”，“赌”的是自己和房价的未来，并非真的保住房子，只是拖延几年，帮助业主的房产不被强制处理。但因为断供后，房子已经抵押给银行，法律诉讼已成定局，如果经济状况没有改善或者房价没有回暖，想要真正保住房子，是不可能的。
在这门“火热”生意背后，当然离不开利益。有网友苦涩地表示，断供人生活原本已经很惨了，没想到仅剩的余粮被各种教你停息的、保房的、分期的、延期的机构或人盯住，最后可能一分不剩了。
二、100万存量房贷，服务费高达5万
在社交平台上，随意搜索关键词，就能搜出大量提供断供保房服务的信息。发布者大多自称律师，内容里用很醒目的字体和话术吸引濒临断供的人，诸如“房贷断供超6个月，银行将提起诉讼，要求法拍你的房子”、“若无力偿清剩余房贷，银行将执行法拍，届时，不仅房子将失去，钱财也将付诸东流”等。
这些宣传逻辑如出一辙：先制造焦虑，再提供方案。在营造出足够的紧张氛围后，他们便会抛出“保房”的诱饵。更有律所声称，他们不仅成功协助断供者保住了房子，还为其赚取了数十万元的利润。
抛开这些光鲜亮丽的宣传包装，断供保房的实质运作机制其实并不复杂。
当凤凰网“风暴眼”向某保房机构的工作人员咨询时，对方提供了一个需填写的表格，内容涵盖当前欠款总额、每月还款金额、贷款状态（如正常还款中、已断供、已展期、已被起诉）、房屋使用情况（自住或出租，若出租则需注明租金金额），以及是否为夫妻共同债务或存在其他担保人，是否还有其他债务等信息。“收集这些信息是为了评估能不能保房，以及能保多久。”对方表示。
按照他的说法，保房分为两种，一种是断供前保房，一种是断供后保房。他称如果还没有断供，则可以帮忙去跟银行申请做延期，“至少能延期一年以上，期间一分钱不用还”，而他们要收取6000块钱的费用。
而断供后保房，核心策略便是“拖延”。上述工作人员透露，他们会在逾期催收、诉前财产保全、法庭审理、执行乃至最终的资产清算与处置等各个阶段，提出合理的法律异议，以延缓司法进程。
具体而言，断供后，业主可与银行沟通，表示正努力卖房偿债。在收到诉状后，可以让被执行人以户籍不在当地等理由提出管辖权异议，尽管这一诉求不会得到支持，但一旦异议被提出，开庭的时间便会被迫延后，而整个法院受理、审查、驳回再送达的过程，又能延长不少时间。
即便是房子面临拍卖，也可以继续拖延：找“租客”签订一份长期租赁协议，再让其以“买卖不破租赁”为由，向法院提出执行异议，即便是败诉，依旧可以拖延一段时间。
这些保房机构拖延的策略还有很多，广州一保房机构人员透露，由于法院在拍卖房产前需要进行评估，业主有权要求在本人亲自在场的情况下，安排两到三名人员实地勘测房产。这样一来，业主便能以工作繁忙为由，拒绝到场，从而拖延整个进程。
这看起来似乎是在钻法律、规则的漏洞，但却能让负债人达到保房的目的。主攻房产领域诉讼纠纷的北京市东卫律师事务所合伙人张涛解释，在应诉至执行这一漫长而复杂的过程中，若律师不断提出异议，而且一审之后再申请二审，是有可能在一定期限内保住房子。
上述保房机构人员还宣称，通过保房，还可以帮助业主赚钱。他表示，可以采用“买卖不破租赁”的套路。先安排朋友或者亲戚永久居住权以及15年租约来设立法律障碍。断供后，房子虽被银行起诉拍卖，但因居住权和租约的存在，鲜有人敢参与拍卖，二次拍卖价格便会更低，这时再让朋友以低价拍得房子，此后通过高评估从银行获得新贷款，不仅保住了房子，最终还获利80多万元。
张涛分析，在当前的市场环境下，不排除可以通过这种方式赚到钱的可能。因为房子本来就在降价，进入第二次拍卖时，其价格将会进一步降低。
当然，在这场保房游戏中，最大的受益者还是保房机构。凤凰网“风暴眼”了解到，各机构在保房费用收取上存在差异。一些机构表示，他们会综合考虑贷款合同的具体条款以及逾期情况来评估费用。
而部分机构则是依据贷款余额来确定费用：若贷款额不超过100万元，则费用为5%；贷款额在100万至500万元之间，费用比例为3%；贷款额超过500万元，则费用降至2%。
这样的费用并不算低，以贷款100万元、期限30年为例，按照当前房贷利率计算，每月还款额约为4774元。在此情况下，保房费用为5万元，这相当于大约10个月的房贷还款额。
三、可能涉嫌刑事犯罪
这样断供保房生意之道，也饱受外界的质疑与审视。其运作机制，看似为陷入困境的房主提供了一条缓解燃眉之急的捷径，实则是利用他们对法律、金融知识的匮乏，以及迫切寻求解决方案的心理，来牟取利润。更为严重的是，这种业务模式背后还潜藏着不容忽视的法律风险。
广东法制盛邦（东莞）律所高级合伙人吴泷飞向凤凰网“风暴眼”表示，断供保房机构本质上是在赚信息差的钱。她认为，尽管断供保房虽然能在一段时期内起到保房的作用，但并非必要之举。
她透露，通常情况下，即使断供后不进行任何干预，按照正常法律程序，房产也不会迅速被拍卖，往往需要一至两年时间，期间还是可以自己住。同时，若借款人因经济困难无法按时还贷，断供前完全可向银行申请延期还款。
“即使已经断供，银行也逐渐变为冷处理”，张涛进补充说，过去银行贷款不良率低，一旦发生连续三次或累计六次断供，银行可能会立即提起诉讼。但现在，随着断供现象的增多，且许多房产仍有人居住，拍卖变得不再那么容易执行，而且容易引发矛盾，这是各方都不愿看到的结果。
他表示，大多数银行会根据借款人的还款历史和当前困境，与借款人协商解决方案，如暂时停止还贷、减少月供金额或仅支付利息。“这个缓冲期的长短不一，可能从三个月到两年不等。”
也就是说，无论是断供前，还是断供后，不用向保房机构支付费用，也能通过正规渠道在一定时间内保住房子。“问题在于，许多业主对法律、政策以及如何与银行沟通知之甚少，因此容易被保房机构的说辞所迷惑，进而选择断供保房，”吴泷飞表示。
房产博主“大房哥”则认为断供保房业务是在榨取断供者的“最后一滴血”。这些人群本就因资金紧张而生活困难，现在还有人趁机牟利。而在断供之后，业主将会面临更多的风险。
张涛透露，若一直拒绝还款，银行肯定会启动诉讼程序，要求断供者承担违约责任，这包括但不限于一次性偿还全部贷款本息以及承担律师费用等，还是会造成经济损失。“到那时个人的征信也会受影响，必须等到失信行为停止后的五年，这一不良记录才能被抹去。期间，个人再申请贷款，甚至是子女的教育规划，都将因此受到不利影响。”张涛强调。
更为关键的是，断供保房行为实质上是在法律边缘的微妙平衡中徘徊。吴泷飞指出，虽然采用拖延策略以迟滞诉讼进程本身或许并不直接构成法律风险，但若事先策划以租赁形式作为规避手段，则极可能跨越法律界限，被视为抗拒法院判决与裁定的行为。张涛进一步指出，一旦事实清楚、证据充分，有可能涉嫌刑事犯罪，面临法律的严惩。
断供保房，更像是迷雾中的一场豪赌。断供者在这条路上跌跌撞撞，试图寻找那一线生机，却不知，真正的安全，或许藏在更为坦诚与理智的选择之中。
（李明为化名）
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